Cash-Out-Refinanzierung
Was ist eine Cash-Out-Refinanzierung?
Ein Cash-out Refinanzierung ist eine Hypothek Refinanzierung Option, in der eine alte Hypothek für eine neue mit einer größeren Menge als auf die zuvor bestehenden Darlehen geschuldet ersetzt wird, Kreditnehmer Hypothek verwenden, um ihre Heimat zu helfen, einige bekommen Bargeld.
In der Immobilienwelt ist die Refinanzierung im Allgemeinen ein beliebtes Verfahren, um eine bestehende Hypothek durch eine neue zu ersetzen, die dem Kreditnehmer in der Regel günstigere Bedingungen bietet. Durch die Refinanzierung einer Hypothek können Sie möglicherweise Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen senken, einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, die Anzahl der Jahre neu verhandeln, periodische Bedingungen ändern, Kreditnehmer aus der Kreditverpflichtung entfernen oder hinzufügen und möglicherweise auf Bargeld zugreifen.
Die zentralen Thesen
- Bei einer Cash-out-Refinanzierung ist eine neue Hypothek für mehr als Ihr vorheriges Hypothekenguthaben und die Differenz wird Ihnen in bar ausgezahlt.
- In der Regel zahlen Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierungshypothek einen höheren Zinssatz oder mehr Punkte als bei einer Zins- und Laufzeit-Refinanzierung, bei der der Hypothekenbetrag gleich bleibt.
- Ein Kreditgeber bestimmt, wie viel Bargeld Sie bei einer Cash-out-Refinanzierung erhalten können, basierend auf Bankstandards, dem Belehnungsverhältnis Ihrer Immobilie und Ihrem Kreditprofil.
Cash-Out-Refinanzierung erklärt
Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann eine gute Möglichkeit sein, eine Ihrer größten monatlichen Ausgaben zu reduzieren. Versierte Anleger, die den Kreditmarkt im Laufe der Zeit beobachten, werden in der Regel die Chance zur Refinanzierung ergreifen, wenn die Kreditzinsen auf neue Tiefststände sinken. Hypothekenverträge können Bedingungen enthalten, die festlegen, wann und ob ein Hypothekendarlehensnehmer sein Hypothekendarlehen refinanzieren kann. Es gibt verschiedene Arten von Refinanzierungsoptionen.
Im Allgemeinen werden die meisten jedoch mit mehreren zusätzlichen Kosten und Gebühren verbunden sein, die den Zeitpunkt der Refinanzierung eines Hypothekendarlehens ebenso wichtig machen wie die Entscheidung zur Refinanzierung.
Die Cash-out-Refinanzierung kann eine der besten Optionen für Kreditnehmer sein. Es bietet dem Kreditnehmer alle Vorteile, die er von einer Standardrefinanzierung erwartet, einschließlich eines niedrigeren Zinssatzes und möglicherweise anderer vorteilhafter Modifikationen. Bei der Cash-out-Refinanzierung wird den Kreditnehmern auch Bargeld ausgezahlt, das zur Tilgung anderer hochverzinslicher Schulden oder möglicherweise zur Finanzierung eines großen Kaufs verwendet werden kann. Dies kann besonders bei niedrigen Raten oder in Krisenzeiten wie Covid-19 von Vorteil sein, wenn niedrigere Zahlungen und etwas zusätzliches Bargeld sehr hilfreich sein können.
So funktioniert eine Cash-Out-Refinanzierung. Der Kreditnehmer findet einen Kreditgeber, der bereit ist, mit ihm zusammenzuarbeiten. Der Kreditgeber bewertet die vorherigen Kreditbedingungen, den zur Rückzahlung des vorherigen Kredits erforderlichen Saldo und das Kreditprofil des Kreditnehmers. Der Kreditgeber macht ein Angebot auf der Grundlage einer versicherungstechnischen Analyse. Der Kreditnehmer erhält einen neuen Kredit, der seinen vorherigen abbezahlt und ihn für die Zukunft an einen neuen monatlichen Ratenplan bindet.
Bei einer Standardrefinanzierung würde der Kreditnehmer nie Bargeld sehen, sondern nur eine Verringerung seiner monatlichen Zahlungen. Eine Auszahlungsrefinanzierung kann möglicherweise bis zu 125% des Wertes des Darlehens betragen. Dies bedeutet, dass die Refinanzierung ihre Schulden abbezahlt und der Kreditnehmer dann Anspruch auf bis zu 125% des Wertes seines Eigenheims hat. Der über die Hypothekentilgung hinausgehende Betrag wird wie bei einem Privatkredit in bar ausgezahlt.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Zins- und Laufzeitrefinanzierung vs. Auszahlungsrefinanzierung
Wie bereits erwähnt, haben Kreditnehmer eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Refinanzierung. Die einfachste Refinanzierung von Hypothekendarlehen ist die Rate-and-Term -Refinanzierung, die auch als No-Cash-out-Refinanzierung bezeichnet wird. Bei dieser Variante versuchen Sie, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen oder die Laufzeit Ihres Darlehens anzupassen, aber an Ihrer Hypothek ändert sich nichts.
Wenn Ihre Immobilie beispielsweise vor Jahren zu höheren Zinssätzen gekauft wurde, kann es für Sie vorteilhaft sein, sich zu refinanzieren, um von den jetzt geltenden niedrigeren Zinssätzen zu profitieren. Darüber hinaus können sich Variablen in Ihrem Leben geändert haben, die es Ihnen ermöglichen, eine 15-jährige Hypothek zu handhaben (massiv an Zinszahlungen zu sparen), obwohl dies bedeutet, dass Sie auf die niedrigeren monatlichen Zahlungen Ihrer 30-jährigen Hypothek verzichten müssen. Bei einer Refinanzierung mit Zins und Laufzeit können Sie Ihren Zinssatz senken, sich auf eine Auszahlung von 15 Jahren einstellen oder beides. Nichts anderes ändert sich, nur die Rate und die Laufzeit.
Die Cash-out-Refinanzierung hat ein anderes Ziel. Es ermöglicht Ihnen, Ihr Haus als Sicherheit für ein neues Darlehen sowie etwas Bargeld zu verwenden, wodurch eine neue Hypothek für einen höheren Betrag erstellt wird, als derzeit geschuldet wird. Sie erhalten die Differenz zwischen den beiden Krediten in steuerfreiem Geld (der Staat zählt das Geld nicht als Einkommen – es ist eher wie ein Hypotheken-Privatkredit-Hybrid). Dies ist möglich, da Sie dem Kreditinstitut nur den Restbetrag des ursprünglichen Hypothekenbetrags schulden. Jeder Fremddarlehensbetrag aus der refinanzierten Auszahlungshypothek wird Ihnen bei Abschluss in bar ausgezahlt, was in der Regel 45 bis 60 Tage ab dem Zeitpunkt der Antragstellung beträgt.
Im Vergleich zu Raten- und Laufzeitdarlehen sind Auszahlungskredite in der Regel mit Belehnungsverhältnis können einige Bedenken mildern und Ihnen helfen, ein günstigeres Angebot zu erhalten.
Eigenheimdarlehen und Eigenheimkreditlinien können andere Alternativen zur Refinanzierung von Hypotheken mit oder ohne Auszahlung sein.
Beispiel einer Auszahlungsrefinanzierung
Angenommen, Sie haben eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD aufgenommen, um eine Immobilie im Wert von 300.000 USD zu kaufen, und nach vielen Jahren schulden Sie immer noch 100.000 USD. Vorausgesetzt, der Immobilienwert ist nicht unter 300.000 US-Dollar gefallen, haben Sie auch mindestens 200.000 US-Dollar Eigenheimkapital aufgebaut. Wenn die Zinsen gefallen sind und Sie sich refinanzieren möchten, können Sie möglicherweise 100 % oder mehr des Wertes Ihres Eigenheims erhalten, je nach Zeichnung.
Viele Menschen würden nicht unbedingt die zukünftige Belastung eines weiteren 200.000-Dollar-Darlehens übernehmen wollen, aber Eigenkapital kann zu dem Betrag beitragen, den Sie als Bargeld erhalten können. Normalerweise sind Banken bereit, rund 75 % des Wertes eines Eigenheims zu verleihen. Für ein Haus im Wert von 300.000 US-Dollar wären das etwa 225.000 US-Dollar. Sie benötigen 100.000 US-Dollar, um das verbleibende Kapital abzubezahlen. Dadurch haben Sie eine gute Chance, 125.000 US-Dollar in bar zu erhalten.
Wenn Sie sich entscheiden, nur 50.000 USD in bar zu bekommen, würden Sie sich mit einem Hypothekendarlehen in Höhe von 150.000 USD mit einem niedrigeren Zinssatz und neuen Bedingungen refinanzieren. Die neue Hypothek würde aus dem Restbetrag von 100.000 US-Dollar des ursprünglichen Darlehens plus den gewünschten 50.000 US-Dollar bestehen, die in bar aufgenommen werden könnten.
Mit anderen Worten, Sie können eine neue Hypothek in Höhe von 150.000 USD übernehmen, 50.000 USD in bar erhalten und einen neuen monatlichen Ratenzahlungsplan für den vollen Betrag beginnen. Das ist der Vorteil von besicherten Krediten. Der Nachteil ist, dass das neue Pfandrecht an Ihrem Haus sowohl für 100.000 als auch für 50.000 US-Dollar gilt, da alles in einem Darlehen zusammengefasst ist.
Cash-Out-Refinanzierung vs. Eigenheimdarlehen
Pfandrechte an Ihrer Immobilie, was bedeutet, dass Sie zwei separate Gläubiger haben, die jeweils eine mögliche Forderung an Ihrem Haus haben.
Die Abschlusskosten für ein Eigenheimdarlehen sind in der Regel geringer als für eine Auszahlungsrefinanzierung. Wenn Sie für einen bestimmten Zweck eine erhebliche Summe benötigen, kann ein Eigenheimkredit von Vorteil sein. Wenn Sie jedoch mit einer Cash-out-Refinanzierung einen niedrigeren Zinssatz erzielen können – und Sie planen, langfristig in Ihrem Haus zu bleiben – ist die Refinanzierung wahrscheinlich sinnvoller. Achten Sie in beiden Fällen auf Ihre Rückzahlungsfähigkeit, da Sie sonst Ihr Haus verlieren könnten.