Ertragskapitalisierung

Was ist Ertragskapitalisierung?

Die Kapitalisierung von Gewinnen ist eine Methode zur Bestimmung des Wertes einer Organisation, indem der Wert der erwarteten Gewinne auf der Grundlage der aktuellen Einnahmen und der erwarteten zukünftigen Leistung berechnet wird. Diese Methode wird durchgeführt, indem der Nettobarwert (NPV) der erwarteten zukünftigen Gewinne oder Cashflows ermittelt und durch den Kapitalisierungszinssatz (Cap-Rate) geteilt wird. Dies ist ein Ertragsbewertungsansatz, der den Wert eines Unternehmens anhand des aktuellen Cashflows, der jährlichen Rendite und des erwarteten Unternehmenswerts bestimmt.

Verstehen der Kapitalisierung von Gewinnen

Die Berechnung der Ertragskapitalisierung hilft Anlegern, die potenziellen Risiken und die Rendite eines Unternehmenskaufs zu bestimmen. Die Ergebnisse dieser Berechnung müssen jedoch im Lichte der Einschränkungen dieser Methode verstanden werden. Es erfordert Recherchen und Daten über das Geschäft, die wiederum je nach Art des Geschäfts Verallgemeinerungen und Annahmen erfordern können. Je strukturierter das Geschäft ist und je strenger seine Rechnungslegungspraktiken angewendet werden, desto weniger wirken sich Annahmen und Verallgemeinerungen aus.

Ermittlung eines Kapitalisierungszinssatzes

Die Bestimmung eines Kapitalisierungszinssatzes für ein Unternehmen erfordert umfangreiche Recherchen und Kenntnisse über die Art des Unternehmens und der Branche. In der Regel werden für kleine Unternehmen Zinssätze von 20 bis 25 % verwendet. Dies ist der Return on Investment (ROI), nach dem Käufer normalerweise suchen, wenn sie sich für ein Unternehmen entscheiden.

Da der ROI kein Gehalt für den neuen Eigentümer enthält, muss dieser Betrag von der ROI-Berechnung getrennt werden. Zum Beispiel verwendet ein kleines Unternehmen, das jährlich 500.000 US-Dollar einbringt und seinem Eigentümer einen fairen Marktwert (FMV) von 200.000 US-Dollar jährlich zahlt, 300.000 US-Dollar an Einkommen für Bewertungszwecke.

Wenn alle Variablen bekannt sind, erfolgt die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes mit einer einfachen Formel, Betriebsertrag / Kaufpreis. Zunächst muss der Jahresbruttoertrag der Investition ermittelt werden. Dann müssen die Betriebskosten abgezogen werden, um das Betriebsergebnis zu ermitteln. Das Nettobetriebsergebnis wird dann durch den Kaufpreis der Investition/Immobilie geteilt, um den Kapitalisierungssatz zu ermitteln.

Nachteile der Ertragskapitalisierung

Die Bewertung eines Unternehmens anhand der zukünftigen Erträge hat Nachteile. Erstens kann die Methode, mit der zukünftige Gewinne prognostiziert werden, ungenau sein, was zu geringeren Erträgen als erwartet führt. Es können außergewöhnliche Ereignisse eintreten, die das Ergebnis beeinträchtigen und daher die Bewertung der Anlage beeinflussen. Auch können einem Startup, das seit ein oder zwei Jahren im Geschäft ist, ausreichende Daten fehlen, um eine genaue Bewertung des Unternehmens zu ermitteln.

Da der Kapitalisierungssatz die Risikotoleranz des Käufers, die Marktmerkmale und den erwarteten Wachstumsfaktor des Unternehmens widerspiegeln sollte, muss der Käufer die akzeptablen Risiken und den gewünschten ROI kennen. Ist einem Käufer beispielsweise ein Zielpreis nicht bekannt, zahlt er möglicherweise zu viel für ein Unternehmen oder gibt eine passendere Investition weiter.

Beispiel für die Kapitalisierung des Gewinns

In den letzten 10 Jahren hat ein lokales Unternehmen jährliche Cashflows von 500.000 US-Dollar erzielt; Basierend auf Prognosen wird erwartet, dass sich diese Cashflows auf unbestimmte Zeit fortsetzen werden. Die jährlichen Ausgaben des Unternehmens betragen konstant 100.000 US-Dollar. Daher verdient das Unternehmen jährlich 400.000 USD (500.000 USD – 100.000 USD = 400.000 USD). Um den Unternehmenswert zu bestimmen, untersucht der Investor andere risikofreie Investitionen mit ähnlichen Cashflows. Er identifiziert eine 4-Millionen-Dollar-Staatsanleihe mit einer jährlichen Rendite von 1 % oder 40.000 US-Dollar. Infolgedessen legt er den Wert des Unternehmens auf 4.000.000 US-Dollar fest, da es sich um eine ähnliche Investition in Bezug auf Risiken und Chancen handelt.