Kapitalertragsteuer auf Eigenheimverkäufe
Ihr Zuhause ist wahrscheinlich der größte und stolzeste Kauf Ihres Lebens. All die mühsamen Maßnahmen, die Sie ergriffen haben – unzählige Immobiliendurchsuchungen, Vertragsverhandlungen, Besichtigungen und Schließungen –, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Jetzt ist es Zeit zu verkaufen. Was nun? Wussten Sie, dass Ihr Haus als Kapitalanlage gilt, die der Kapitalertragssteuer unterliegt? Wenn Ihr Eigenheim an Wert gewinnt, müssen Sie möglicherweise Steuern auf den Gewinn zahlen. Dank des Taxpayer Relief Act von 1997 sind die meisten Hausbesitzer jedoch befreit.
Wenn Sie ledig sind, zahlen Sie keine Kapitalertragssteuer auf die ersten 250.000 US-Dollar des Gewinns (Überkostenbasis). Verheiratete Paare genießen eine Befreiung von 500.000 US-Dollar. Es gibt jedoch einige Einschränkungen.
Die zentralen Thesen
- Sie können Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und von den Kapitalertragssteuern auf die ersten 250.000 USD befreit sein, wenn Sie ledig sind, und auf 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen.
- Diese Befreiung ist nur alle zwei Jahre zulässig.
- Sie können Ihre Kostenbasis und die Kosten für alle Verbesserungen, die Sie am Haus vorgenommen haben, zu den 250.000 USD für Alleinstehende oder 500.000 USD für Verheiratete hinzufügen.
Wie hoch ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilien?
Um befreit zu werden, muss das Haus gemäß denVorschriften des Internal Revenue Service (IRS)als Hauptwohnsitz angesehenwerden. Danach müssen Sie die Wohnung mindestens zwei der letzten fünf Jahre bewohnt haben.
Wenn Sie ein Haus kaufen und ein Jahr später aufgrund einer dramatischen Wertsteigerung wieder verkaufen, müssen Sie Kapitalertragsteuer zahlen. Wenn Sie Ihr Eigenheim seit mindestens zwei Jahren besitzen und die Vorschriften für den Hauptwohnsitz erfüllen, können Sie den Gewinn versteuern, wenn er die IRS-Schwellenwerte überschreitet. Alleinstehende können bis zu 250.000 US-Dollar des Gewinns ausschließen und verheiratete Personen, die eine gemeinsame Erklärung einreichen, können bis zu 500.000 US-Dollar des Gewinns ausschließen.
Kurzfristige Kapitalgewinne werden als ordentliches Einkommen besteuert, bei einkommensstarken Personen mit bis zu 37%. Die langfristigen Kapitalertragsteuersätze betragen 0 %, 15 % oder 20 %, wobei die Sätze je nach Einkommens- und Steueranmeldungsstatus gelten.
Mit dieser Regelung können Sie sogar eine Mietwohnung in einen Hauptwohnsitz umwandeln, da die zweijährige Wohnsitzpflicht nicht in aufeinander folgenden Jahren erfüllt werden muss.
Angenommen, Sie kaufen eine neue Eigentumswohnung für 300.000 US-Dollar. Man wohnt das erste Jahr darin, vermietet das Haus für die nächsten drei Jahre, und wenn die Mieter ausziehen, ziehen Sie für ein weiteres Jahr ein. Nach fünf Jahren verkaufen Sie die Wohnung für 450.000 US-Dollar. Es wird keine Kapitalertragsteuer fällig, da der Gewinn (450.000 USD – 300.000 USD = 150.000 USD) den Ausschlussbetrag nicht überschreitet. Stellen Sie sich ein alternatives Ende vor, bei dem die Hauswerte in Ihrer Region exponentiell gestiegen sind.
In diesem Szenario verkaufen Sie die Eigentumswohnung für 600.000 US-Dollar. Kapitalertragsteuer ist auf 50.000 USD fällig (300.000 USD Gewinn – 250.000 USD IRS-Ausschluss). Wenn Ihr Einkommen zwischen 80.000 USD und 441.450 USD liegt, beträgt Ihr Kapitalertragsteuersatz als Alleinstehende 15 %. Wenn Sie anderweitig Kapitalverluste haben, können Sie die Kapitalgewinne aus dem Verkauf des Hauses durch diese Verluste und bis zu 3.000 USD dieser Verluste aus anderen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichen.
Die andere große Einschränkung besteht darin, dass Sie diese Befreiung nur alle zwei Jahre inAnspruch nehmen können. Wenn Sie also zwei Wohnungen haben und in den letzten fünf Jahren mindestens zwei davon bewohnt haben, können Sie nicht beide steuerfrei verkaufen.
Das Taxpayer Relief Act von 1997 war für Hausbesitzer von Vorteil, da es die Auswirkungen von Hausverkäufen erheblich verändert hat. Vor dem Gesetz mussten Verkäufer den vollen Wert eines Eigenheimverkaufs innerhalb von zwei Jahren in ein anderes Eigenheim übertragen, um die Zahlung der Kapitalertragsteuer zu vermeiden. Dies ist jedoch nicht mehr der Fall und der Verkaufserlös kann nach Belieben des Verkäufers verwendet werden.
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater und prüfen Sie, ob sich das Steuergesetz geändert hat.
Wenn Sie die Zulassungsvoraussetzungen des IRS erfüllen, können Sie die Eigenheimkapitalgewinne wie oben angegeben steuerfrei verkaufen. Es gibt jedoch Ausnahmen von den Zulassungsvoraussetzungen, die auf der IRS-Website beschrieben sind.
Wann ist ein Hausverkauf voll steuerpflichtig?
Nicht jeder kann von den Kapitalgewinnausschlüssen profitieren. Gewinne aus einem Hausverkauf sind voll steuerpflichtig, wenn:
- Die Wohnung ist nicht der Hauptwohnsitz des Verkäufers
- Die Immobilie wurde innerhalb von 5 Jahren durch eine 1031-Börse erworben
- Der Verkäufer unterliegt der Auslandssteuer
- Die Immobilie war mindestens 2 der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf nicht im Besitz und wurde nicht als Hauptwohnsitz des Verkäufers genutzt (es gelten einige Ausnahmen).
- Der Verkäufer hat innerhalb von 2 Jahren ab dem Verkaufsdatum ein weiteres Haus verkauft und den Veräußerungsgewinnausschluss für diesen Verkauf verwendet
Beispiel für Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Eigenheimen
Betrachten Sie das folgende Beispiel. Susan und Robert, ein Ehepaar, kauften 2015 ein Haus für 500.000 US-Dollar. Ihre Nachbarschaft erlebte ein enormes Wachstum und der Wohnwert stieg deutlich an. Als sie eine Gelegenheit sahen, die Früchte dieses Anstiegs der Immobilienpreise zu ernten, verkauften sie ihr Haus im Jahr 2020 für 1,2 Millionen US-Dollar. Der Veräußerungsgewinn betrug 700.000 US-Dollar.
Als gemeinsames Ehepaar konnten sie 500.000 US-Dollar von den Kapitalgewinnen ausschließen, sodass 200.000 US-Dollar der Kapitalertragsteuer unterliegen. Ihr kombiniertes Einkommen bringt sie in die Steuerklasse von 20 %. Daher betrug ihre Kapitalertragssteuer 40.000 US-Dollar.
So vermeiden Sie die Kapitalertragsteuer auf Eigenheimverkäufe
Sie möchten die Steuerlast beim Verkauf Ihres Eigenheims senken? Es gibt Möglichkeiten, Ihre Schulden zu reduzieren oder Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden. Wenn Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben, können Sie bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsam eingereichte verheiratete Personen) vom Steuergewinn ausschließen.
Auch Anpassungen der Kostenbasis können helfen, den Gewinn zu reduzieren. Ihre Kostenbasis kann erhöht werden, indem Gebühren und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Hauskauf, Heimwerkerarbeiten und Anbauten berücksichtigt werden. Die daraus resultierende Erhöhung der Kostenbasis reduziert dadurch den Veräußerungsgewinn.
Kapitalverluste aus anderen Investitionen können auch verwendet werden, um die Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihres Hauses auszugleichen. Große Verluste können sogar auf nachfolgende Steuerjahre vorgetragen werden. Lassen Sie uns andere Möglichkeiten erkunden, um die Kapitalertragsteuer auf Hausverkäufe zu reduzieren oder zu vermeiden.
Verwenden Sie 1031 Börsen, um Steuern zu vermeiden
Hausbesitzer können die Zahlung von Steuern beim Verkauf ihres Hauses vermeiden, indem sie den Erlös aus dem Verkauf über eine 1031-Börse in eine ähnliche Immobilie reinvestieren. Dieser vergleichbare Umtausch – benannt nach dem IRS-Code Section 1031 – ermöglicht den Umtausch von gleichem Eigentum ohne andere Gegenleistung oder gleiches Eigentum, einschließlich anderer Überlegungen, wie z. B. Bargeld. Die Börse 1031 ermöglicht, dass die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie aufgeschoben und nicht abgeschafft wird.
Eigentümer – einschließlich Kapitalgesellschaften, Einzelpersonen, Treuhandgesellschaften, Personengesellschaften und LLCs – von Anlage- und Geschäftsimmobilien können den 1031-Austausch nutzen, wenn sie Geschäfts- oder Anlageimmobilien gegen solche gleicher Art austauschen.
Die Immobilien, die der 1031-Börse unterliegen, müssen für Geschäfts- oder Anlagezwecke und nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmt sein. Die Partei des 1031-Tauschs muss innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ersatzimmobilien schriftlich identifizieren und den Tausch gegen eine der in der Bekanntmachung vergleichbare Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf abschließen.
Verwandeln Sie Ihr zweites Zuhause in Ihren Hauptwohnsitz
Der Ausschluss von Kapitalgewinnen ist für viele Hausbesitzer so attraktiv, dass sie versuchen können, die Nutzung während ihrer gesamten Lebensdauer zu maximieren. Da für Gewinne aus Nicht-Hauptwohnsitzen und Mietimmobilien nicht die gleichen Ausschlüsse gelten, haben immer mehr Menschen nach cleveren Wegen gesucht, um ihre Kapitalertragsteuer beim Verkauf ihrer Immobilien zu senken. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, einen Zweitwohnsitz oder eine Mietwohnung in einen Hauptwohnsitz umzuwandeln.
Ein Eigenheimbesitzer kann sein Zweitwohnsitz vor dem Verkauf zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz einrichten und den Ausschluss der IRS-Kapitalgewinnsteuer in Anspruch nehmen. Es gelten jedoch Auflagen. Abzüge für Abschreibungen auf Gewinne, die vor dem 6. Mai 1997 erwirtschaftet wurden, werden beim Ausschluss nicht berücksichtigt.
Nach dem Wohnbauförderungssteuergesetz 2008 kann ein in einen Hauptwohnsitz umgewandeltes Mietobjekt nur während der Dauer der Nutzung als Hauptwohnsitz den Veräußerungsgewinnausschluss haben. Die Veräußerungsgewinne werden der gesamten Besitzdauer zugerechnet. Während der Dienst als Mietobjekt fällt der zugewiesene Teil unter die nicht qualifizierende Nutzung und ist nicht für den Ausschluss geeignet.
Um zu verhindern, dass jemand den 1031 Umtausch- und Kapitalgewinnausschluss in Anspruch nimmt, sieht der American Jobs Creation Act von 2004 vor, dass der Ausschluss gilt, wenn das getauschte Eigentum mindestens 5 Jahre nach dem Umtausch gehalten wurde.
Wie Ratenverkäufe Steuern senken
Einen großen Gewinn beim Verkauf einer Investition zu erzielen, ist der Traum. Die entsprechende Steuer auf den Verkauf darf jedoch nicht erhoben werden. Für Eigentümer von Miet- und Zweitwohnungen gibt es eine Möglichkeit, die Steuerbelastung zu reduzieren. Um das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren, kann der Immobilieneigentümer eine Option für den Ratenverkauf wählen, bei der ein Teil des Gewinns im Laufe der Zeit abgegrenzt wird. Über die im Vertrag festgelegte Laufzeit wird eine bestimmte Zahlung generiert.
Jede Zahlung besteht aus Kapital, Gewinn und Zinsen, wobei das Kapital die nicht steuerpflichtige Kostenbasis darstellt und die Zinsen als ordentliches Einkommen besteuert werden. Der Bruchteil des Gewinns führt zu einer niedrigeren Steuer als die Steuer auf eine pauschale Gewinnrückerstattung. Wie lange der Eigentümer die Immobilie gehalten hat, bestimmt, wie sie besteuert wird: langfristige oder kurzfristige Kapitalgewinne.
So funktionieren Immobiliensteuern
Wie bei den meisten Käufen, die wir tätigen, werden die Steuern auf den Kaufpreis erhoben. Das gleiche gilt für Immobilien. Staatliche und lokale Regierungen erheben Grund- oder Grundsteuern auf Immobilien; Diese erhobenen Steuern helfen, öffentliche Dienstleistungen, Projekte, Schulen und mehr zu bezahlen.
Immobiliensteuern sind Wertsteuern, die auf den Wert des Eigenheims und des Grundstücks, auf dem es steht, erhoben werden. Es wird nicht auf der Kostenbasis bewertet – was dafür bezahlt wurde. Die Grundsteuer wird berechnet, indem der Steuersatz mit dem veranlagten Wert der Immobilie multipliziert wird. Die Steuersätze variieren je nach Jurisdiktion und können sich ebenso wie der geschätzte Wert der Immobilie ändern. In bestimmten Situationen sind jedoch einige Ausnahmen und Abzüge möglich.
So berechnen Sie die Kostenbasis eines Hauses
Die Kostenbasis eines Hauses ist das, was Sie dafür bezahlt haben (Ihre Kosten). Eingeschlossen sind der Kaufpreis, bestimmte mit dem Kauf eines Eigenheims verbundene Kosten, Verbesserungskosten, bestimmte Rechtskosten und vieles mehr.
Beispiel: Im Jahr 2010 kaufte Rachel ihr Haus für 400.000 US-Dollar. Sie hat in den zehn Jahren, die sie dort lebte, keine Verbesserungen vorgenommen und keine Verluste erlitten. Im Jahr 2020 verkaufte sie ihr Haus für 550.000 US-Dollar. Ihre Kostenbasis betrug 400.000 US-Dollar und ihr steuerpflichtiger Gewinn 150.000 US-Dollar. Sie entschied sich dafür, die Kapitalgewinne auszuschließen und schuldete daher keine Steuern.
Was ist Home Basis angepasst
Die Kostenbasis eines Eigenheims kann sich ändern. Eine Reduzierung der Kostenbasis erfolgt, wenn Sie eine Erstattung Ihrer Kosten erhalten. Sie haben beispielsweise ein Haus für 250.000 US-Dollar gekauft und später einen Brandschaden erlitten. Ihr Hausversicherer zahlt eine Zahlung von 100.000 US-Dollar, wodurch Ihre Kostenbasis auf 150.000 US-Dollar reduziert wird (250.000 US-Dollar ursprüngliche Kostenbasis – 100.000 US-Dollar Versicherungszahlung).
Verbesserungen, die zur Erhaltung des Hauses ohne Mehrwert notwendig sind, eine Nutzungsdauer von weniger als einem Jahr haben oder nicht mehr zu Ihrem Haus gehören, erhöhen Ihre Kostenbasis nicht.
Ebenso können einige Veranstaltungen und Aktivitäten die Kostenbasis erhöhen. Zum Beispiel geben Sie 15.000 US-Dollar aus, um Ihrem Zuhause ein Badezimmer hinzuzufügen. Ihre neue Kostenbasis erhöht sich um den Betrag, den Sie für die Verbesserung Ihres Hauses aufgewendet haben.
Grundlage beim Erben eines Hauses
Wenn Sie ein Haus geerbt haben, ist die Kostenbasis der Verkehrswert (FMV) des Hauses zum Zeitpunkt des Todes des ursprünglichen Eigentümers. Sie erben beispielsweise ein Haus, für das der ursprüngliche Eigentümer 50.000 US-Dollar bezahlt hat. Zum Zeitpunkt des Todes des ursprünglichen Eigentümers wurde das Haus auf 400.000 US-Dollar geschätzt. Sechs Monate später verkaufen Sie das Haus für 500.000 US-Dollar. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 100.000 USD (500.000 USD Verkaufspreis – 400.000 USD Kostenbasis).
Der beizulegende Zeitwert wird am Todestag des Erblassers oder am alternativen Bewertungstag ermittelt, wenn der Testamentsvollstrecker eine Erbschaftsteuererklärung einreicht und diese Methode wählt.
Meldung von Erlösen aus dem Hausverkauf an den IRS
Es ist erforderlich, den Verkauf eines Eigenheims zu melden, wenn Sie ein Formular 1099-S erhalten haben, in dem der Erlös aus dem Verkauf ausgewiesen wird oder wenn ein nicht ausschließbarer Gewinn vorliegt. Formular 1099-S ist ein IRS-Steuerformular, das den Verkauf oder Austausch von Immobilien meldet. Dieses Formular wird normalerweise von der Immobilienagentur, dem Abschlussunternehmen oder dem Hypothekennehmer ausgestellt. Wenn Sie die IRS-Qualifikationen erfüllen, um beim Verkauf keine Kapitalertragsteuer zu zahlen, informieren Sie Ihren Immobilienfachmann bis zum 15. Februar nach dem Jahr der Transaktion.
Der IRS gibt an, welche Transaktionen nicht meldepflichtig sind:
- Wenn der Verkaufspreis 250.000 USD (500.00 USD für verheiratete Personen) oder weniger beträgt und der Gewinn vollständig vom Bruttoeinkommen ausgeschlossen werden kann. Der Hausbesitzer muss auch bestätigen, dass er die Hauptwohnsitzvoraussetzung erfüllt. Der Immobilienfachmann muss sich bescheinigen lassen, dass diese Bescheinigungen wahr sind.
- Wenn der Übertragende ein Unternehmen, eine Regierung oder ein Regierungssektor oder ein steuerbefreiter Volumenübertrager ist (jemand, der 25 oder mehr meldepflichtige Immobilien an 25 oder mehr Parteien verkauft hat oder verkaufen wird)
- Nichtverkauf, wie z. B. Geschenke
- Eine Transaktion zur Befriedigung eines besicherten Darlehens
- Wenn die gesamte Gegenleistung für die Transaktion 600 USD oder weniger beträgt, wird dies als De-minimus-Überweisung12 bezeichnet
Besondere Überlegungen
Was passiert im Scheidungsfall oder für Militärangehörige? Glücklicherweise gibt es Überlegungen für diese Situationen. Bei einer Scheidung kann der Ehegatte, dem das Eigentum an einer Wohnung zuerkannt wurde, die Jahre zählen, in denen die Wohnung dem ehemaligen Ehepartner gehörte, um die Nutzungspflicht zu erfüllen. Wenn der Stipendiat Eigentümer des Hauses ist, kann die Nutzungspflicht auch die Zeit umfassen, die der ehemalige Ehegatte bis zum Verkaufsdatum in der Wohnung verbringt.
Militärangehörige und bestimmte Regierungsbeamte im offiziellen erweiterten Dienst und deren Ehegatten können sich dafür entscheiden, die fünfjährige Pflicht während ihres Dienstes um bis zu zehn Jahre aufzuschieben. Solange der Militärangehörige das Haus für 2 von 15 Jahren bewohnt, qualifizieren sie sich im Wesentlichen für den Ausschluss von Kapitalgewinnen (bis zu 250.000 USD für alleinstehende Steuerzahler und bis zu 500.000 USD für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen).
Kapitalertragsteuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Immobilien können unterschiedlich kategorisiert werden. Am häufigsten wird es als Anlage- oder Mietobjekt oder Hauptwohnsitz kategorisiert. Der Hauptwohnsitz eines Eigentümers ist die Immobilie, die er als Hauptwohnsitz nutzt. Eine Investition oder ein Mietobjekt ist eine Immobilie, die gekauft oder zweckentfremdet wurde, um dem Eigentümer oder dem Investor ein Einkommen oder einen Gewinn zu bringen.
Die Klassifizierung der Immobilie beeinflusst, wie sie besteuert wird und welche Steuerabzüge, wie z. B. Hypothekenzinsabzüge, geltend gemacht werden können. Gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 können Hypothekenzinsen in Höhe von bis zu 750.000 USD für einen Hauptwohnsitz abgezogen werden. Wird eine Immobilie jedoch ausschließlich als Finanzinvestition gehalten, fällt sie nicht unter den Veräußerungsgewinnausschluss.
Aufgeschobene Kapitalertragsteuern sind für Anlageimmobilien im Rahmen der Börse 1031 zulässig, wenn der Verkaufserlös für den Kauf einer gleichartigen Investition verwendet wird. Und im Steuerjahr angefallene Kapitalverluste können zum Ausgleich von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften verwendet werden. Obwohl der Ausschluss von Veräußerungsgewinnen nicht gewährt wird, gibt es also Möglichkeiten, die Steuern auf Veräußerungsgewinne für Anlageimmobilien zu senken oder abzuschaffen.
Mietobjekt vs. Ferienhaus
Mietobjekte sind Immobilien, die an andere vermietet werden, um Einnahmen oder Gewinne zu erzielen. Ein Ferienhaus ist eine zur Erholung genutzte Immobilie und gilt nicht als Hauptwohnsitz. Es wird für kurzfristige Aufenthalte verwendet, hauptsächlich für Ferien.
Oft wandeln Hausbesitzer ihre Ferienhäuser in Mietobjekte um, wenn sie nicht von ihnen genutzt werden. Die Einnahmen aus der Vermietung können die Hypothek und andere Unterhaltskosten decken. Es gibt jedoch ein paar Dinge zu beachten. Wird das Ferienhaus für weniger als 15 Tage vermietet, ist das Einkommen nicht meldepflichtig. Wird das Feriendomizil vom Hauseigentümer weniger als zwei Wochen im Jahr genutzt und dann für den Rest vermietet, gilt es als Finanzinvestition gehaltenes Objekt.
Hausbesitzer können beim Verkauf ihres Ferienhauses den Ausschluss der Kapitalertragsteuer in Anspruch nehmen, wenn sie die Eigentums- und Nutzungsregeln des IRS erfüllen.
Immobiliensteuern vs. Grundsteuern
Immobilien und Eigentum werden oft synonym verwendet, ebenso wie Grundsteuern und Grundsteuern. Eigentum ist jedoch ein weit gefasster Begriff zur Beschreibung verschiedener Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, die einer Person gehören; und nicht alle Immobilien werden gleich besteuert.
Die Grundsteuern in Bezug auf Immobilien sind Wertsteuern, die von den staatlichen und lokalen Regierungen, in denen sich die Immobilie befindet, festgesetzt werden. Die Grundsteuer wird berechnet, indem der Grundsteuersatz mit dem Verkehrswert der Immobilie multipliziert wird, der den Wert der Immobilie (z. B. Häuser, Eigentumswohnungen und Gebäude) und des Grundstücks, auf dem sie liegt, umfasst.
Die Vermögenssteuern in Bezug auf persönliches Eigentum sind Steuern, die auf bewegliches Vermögen erhoben werden. Immobilien, die unbeweglich sind, sind nicht in der persönlichen Vermögenssteuer enthalten. Beispiele für persönliches Eigentum sind Autos, Wasserfahrzeuge und schweres Gerät. Grundsteuern werden auf staatlicher oder lokaler Ebene erhoben und können von Staat zu Staat variieren.
Häufig gestellte Fragen zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien
Sind Hausverkäufe steuerfrei?
Der Verkauf von Eigenheimen ist steuerfrei, wenn der Zustand des Verkaufs bestimmte Kriterien erfüllt. Der Verkäufer muss das Haus in 2 der letzten 5 Jahre (bis zum Abschlussdatum) besessen und als Hauptwohnsitz genutzt haben. Die zwei Jahre dürfen nicht aufeinander folgen, um sich zu qualifizieren. Der Verkäufer darf in den letzten zwei Jahren kein Haus verkauft und den Kapitalertragsteuerausschluss geltend gemacht haben. Wenn die Gewinne die Ausschlussschwelle nicht überschreiten (250.000 USD für Einzelpersonen und 500.000 USD für verheiratete Personen, die gemeinsam einreichen), schuldet der Verkäufer keine Steuern auf den Verkauf seines Hauses.
Wie vermeide ich beim Verkauf meines Hauses Steuern zu zahlen?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Steuern beim Verkauf Ihres Hauses zu vermeiden. Hier listen wir einige auf. Kompensieren Sie Ihre Kapitalgewinne mit Kapitalverlusten. Kapitalverluste aus Vorjahren können vorgetragen werden, um Gewinne in zukünftigen Jahren auszugleichen.
Ziehen Sie in Betracht, den Ausschluss des Hauptwohnsitzes des IRS zu verwenden. Für alleinstehende Steuerpflichtige können Sie bis zu 250.000 US-Dollar von den Kapitalgewinnen ausschließen, und für verheiratete Steuerpflichtige, die gemeinsam einreichen, können Sie bis zu 500.000 US-Dollar von den Kapitalgewinnen ausschließen (es gelten bestimmte Einschränkungen).
Außerdem können Sie im Rahmen einer 1031-Börse den Erlös aus dem Verkauf einer Miet- oder Anlageimmobilie innerhalb von 180 Tagen in eine ähnliche Investition umwandeln.
Wie viel Steuern zahle ich beim Verkauf meines Hauses?
Wie viel Steuern Sie zahlen, hängt von der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf Ihres Hauses und Ihrer Steuerklasse ab. Wenn Ihre Gewinne den Ausschlussbetrag nicht überschreiten und Sie die IRS-Richtlinien für die Inanspruchnahme des Ausschlusses erfüllen, schulden Sie nichts. Wenn Ihre Gewinne den Ausschlussbetrag überschreiten und Sie weniger als 80.000 USD pro Jahr verdienen, schulden Sie eine Steuer von 15 % (basierend auf dem Status der Einzelanmeldung) auf die Gewinne.
Der Steuersatz ist einkommensabhängig. Es ist wichtig, einen Steuerberater zu konsultieren, um Ihre Steuerpflicht zu ermitteln und zu besprechen.
Muss ich den Verkauf meines Hauses dem IRS melden?
Es ist möglich, dass Sie den Verkauf Ihres Hauses nicht melden müssen, wenn keiner der folgenden Punkte zutrifft:
- Sie haben einen nicht ausschließbaren, steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims (> 250.000 USD für alleinstehende Steuerpflichtige und > 500.000 USD für gemeinsam geltende verheiratete Steuerpflichtige)
- Ihnen wurde ein 1099-S ausgestellt, in dem Einnahmen aus Immobilientransaktionen gemeldet werden
- Sie möchten den Gewinn als steuerpflichtig melden, auch wenn er ganz oder teilweise unter die Ausschlussrichtlinien fällt
Die Quintessenz
Die Steuern auf Kapitalerträge können erheblich sein. Glücklicherweise bietet das Tax Relief Act von 1997 Eigenheimbesitzern, die bestimmte IRS-Kriterien erfüllen, eine gewisse Erleichterung. Für alleinstehende Steuerpflichtige können bis zu 250.000 US-Dollar der Kapitalgewinne ausgeschlossen werden, und für verheiratete Steuerpflichtige, die gemeinsam anmelden, können bis zu 500.000 US-Dollar der Kapitalgewinne ausgeschlossen werden. Für Gewinne, die diese Schwellenwerte überschreiten, werden Kapitalgewinnsätze angewendet.
Es gibt Ausnahmen für bestimmte Situationen, wie Scheidung und Militäreinsatz, und es gibt Regeln, wann Verkäufe gemeldet werden müssen. Wenn Sie die Steuervorschriften kennen und über Steueränderungen auf dem Laufenden bleiben, können Sie sich besser auf den Verkauf Ihres Hauses vorbereiten.
Berater-Einblick
Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE-Berater, New York, NY
Zusätzlich zu der Befreiung von 250.000 US-Dollar (oder 500.000 US-Dollar für ein Paar) können Sie auch Ihre Vollkostenbasis in der Immobilie vom Verkaufspreis abziehen. Ihre Kostenbasis wird berechnet, indem Sie mit dem Preis, den Sie für das Haus bezahlt haben, beginnen und dann die Anschaffungskosten (z. B. Abschlusskosten, Titelversicherung und allfällige Abrechnungsgebühren) addieren.
Zu dieser Zahl können Sie die Kosten für Ergänzungen und Verbesserungen hinzufügen, die Sie vorgenommen haben und die eine Nutzungsdauer von über einem Jahr hatten.
Fügen Sie schließlich Ihre Verkaufskosten wie Maklerprovisionen und Anwaltsgebühren sowie alle angefallenen Übertragungssteuern hinzu.
Wenn Sie alle diese Kosten für den Kauf und Verkauf sowie die Verbesserung der Immobilie zusammengerechnet haben, wird Ihr Kapitalgewinn aus dem Verkauf wahrscheinlich viel geringer sein, um sich für die Befreiung zu qualifizieren.