Können FHA-Kredite für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet werden?
Die Federal Housing Authority (FHA) ist der größte Hypothekenversicherer in den USA mit einem Portfolio von mehr als 1,3 Billionen US-Dollar. Als Teil des US-amerikanischen Housing and Urban Development (HUD) Office of Housing hilft es jährlich rund einer Million Menschen im ganzen Land FHA-Kredite viel attraktiver als herkömmliche Hypotheken.
Während dies für einige Hausbesitzer eine gute Nachricht sein kann, müssen Immobilieninvestoren, die die Vorteile eines FHA-Kredits nutzen möchten, möglicherweise woanders suchen. Das liegt daran, dass die Bedingungen dieser Kredite diejenigen einschränken, die sich qualifizieren.
Lesen Sie weiter, um mehr über FHA-Darlehen zu erfahren, wer qualifiziert ist und ob Sie sie zur Finanzierung von Mietobjekten verwenden können.
Die zentralen Thesen
- Das Bundesamt für Wohnungswesen versichert Hypotheken, die eine geringe Anzahlung und liberale Zeichnungsstandards erfordern.
- Aufgrund der Vorteile, die mit FHA-Darlehen verbunden sind, können sie nicht für Zweitwohnungen, Vermietung, Urlaub oder andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet werden.
- FHA-Kreditnehmer müssen 60 Tage nach Abschluss der Hypothek in das Haus einziehen und es mindestens ein ganzes Jahr lang als Hauptwohnsitz behalten.
- Die FHA versichert auch Hypotheken für Wohnungen mit bis zu vier Einheiten, sofern eine davon Eigentumswohnungen sind.
Was sind FHA-Kredite?
Hausbesitzer hatten es während der Weltwirtschaftskrise schwer, Zahlungen für ihre Immobilien zu kaufen und aufrechtzuerhalten. Sie beschränkten sich auf Kredite im Wert von 50% des Marktwerts einer Immobilie, und die Hypothekenlaufzeiten waren im Allgemeinen sehr kurz. Viele Kredite endeten mit sehr hohen Ballonzahlungen, was sich die meisten Menschen nicht leisten konnten. Dies führte zu einem massiven Ausfall, der die Zwangsvollstreckungsrate in die Höhe trieb. 1934 beschloss der US-Kongress, die Federal Housing Administration zu gründen, um bezahlbares Wohneigentum zu fördern. So entstand das Darlehensprogramm der Federal Housing Administration (FHA).
Von der FHA angebotene Kredite haben niedrigere Anzahlungsanforderungen und liberalere Zeichnungsstandards als die meisten herkömmlichen Hypotheken. Ab 2020 benötigen Hausbesitzer beispielsweise nur noch einen Kredit-Score von 580 oder mehr, um sich zu qualifizieren. Zugelassene Antragsteller können bis zu 96,5% finanzieren, was bedeutet, dass sie nur 3,5% ablegen müssen. Diejenigen mit Kredit-Scores unter 579 qualifizieren sich immer noch, aber sie müssen etwas mehr setzen – 10%.
FHA-Darlehen sind größtenteils auf Käufer beschränkt, die beabsichtigen, das von ihnen erworbene Haus als Hauptwohnsitz zu nutzen. Das bedeutet, dass ein FHA-Darlehen nicht zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes, eines Miethauses, eines Ferienhauses oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwendet werden kann. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und einige Möglichkeiten, um diese allgemeine Regel zu umgehen.
FHA Belegungsvoraussetzung
Nach den FHA-Regeln und -Richtlinien muss die zu finanzierende Immobilie selbstgenutzt sein. Dies bedeutet, dass Miet- und Saisonimmobilien nicht gelten. Die FHA verwendet diese Regel, um zu verhindern, dass Anleger von dem Programm profitieren.
Hypothekengeber mit FHA-Darlehen müssen ihr Haus mindestens ein ganzes Jahr lang als Hauptwohnsitz nutzen.
Der Kreditnehmer muss das Haus innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss der Hypothek in Besitz nehmen und den größten Teil des Jahres im Haus wohnen. Die Immobilie muss mindestens ein Jahr lang als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wenn mehr als ein Kreditnehmer in der Hypothek aufgeführt ist, verlangt die FHA mindestens einen, um die Belegungsanforderungen zu erfüllen.
Refinanzierung eines bestehenden FHA-Darlehens
Angenommen, jemand verwendet ein FHA-Darlehen, um den Kauf eines Hauptwohnsitzes zu finanzieren. Der Eigentümer kann das Haus die Straße hinunter ausziehen, aber er besitzt es weiterhin und vermietet es für Einkommen. Mit anderen Worten, das Haus wird zu einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Nehmen wir auch an, dass die Zinssätze fallen und der Eigentümer sich für ein besseres Geschäft refinanzieren möchte.
Obwohl er nicht mehr im Haus lebt, erlaubt ihm die FHA-Regelung, sich in ein anderes FHA-Darlehen zu refinanzieren. Eine FHA-zu-FHA-Refinanzierung wird auch als FHA-Rationalisierungsrefinanzierung bezeichnet.
Es gibt mehrere Voraussetzungen, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren:
- Es müssen mindestens 210 Tage vergangen sein, seit Sie Ihr ursprüngliches Wohnungsbaudarlehen abgeschlossen haben.
- Sie müssen mindestens sechs monatliche Zahlungen für Ihre von der FHA ausgegebene Hypothek geleistet haben.
- Wenn Sie Ihr FHA-Darlehen erst seit weniger als einem Jahr haben, können Sie keine Zahlungen mehr als 30 Tage überfällig haben. Wenn Sie Ihr FHA-Darlehen länger als ein Jahr gehalten haben, können Sie innerhalb von 12 Monaten eine einzige 30-Tage-Zahlungsverzug zahlen. Diese Zahlungsverzug kann jedoch nicht innerhalb der letzten 90 Tage erfolgen.
- Die Refinanzierung muss Ihr monatliches senkt Haupt und Zinszahlungen, die oft als Netto greifbaren Nutzen beschrieben. Wenn Ihre vorherige monatliche Zahlung beispielsweise 1.100 USD betrug, sollte Ihre neue monatliche Zahlung nach der Refinanzierung 1.050 USD oder weniger betragen. Die Refinanzierung in eine Hypothek mit einer kürzeren Laufzeit qualifiziert auch einen materiellen Nettovorteil.
Wenn der Hausbesitzer die oben genannten Kriterien erfüllt, sind FHA-Rationalisierungsrefinanzierungen möglicherweise die am einfachsten zu schließenden Kredite. Sie erfordern keine Überprüfung der Beschäftigung oder des Einkommens, keine Überprüfung der Kreditwürdigkeit und keine Bewertung des Eigenheims. Die Hauptsache ist, dass der Hausbesitzer seine bestehenden FHA-Darlehenszahlungen pünktlich geleistet hat.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Doppelzweck
Eine andere Möglichkeit, ein FHA-Darlehen zum Kauf einer einkommensabhängigen Immobilie zu verwenden, ist der Kauf einer Wohnung mit mehreren Wohneinheiten. Die FHA ermöglicht es Hausbesitzern, eine Immobilie mit bis zu vier Einheiten zu kaufen, sofern eine Eigentumswohnung ist. Es gibt jedoch keine Begrenzung für die Größe der Losgröße. Auf diese Weise kann der Eigentümer in einer Einheit wohnen, was es zu einer Eigentumswohnung macht und daher FHA-berechtigt ist. Der Eigentümer kann die andere (n) Einheit (en) für Einkommen vermieten.
Ein versierter Investor in einem heißen Mietmarkt verdient manchmal genug Einkommen mit dieser Methode, um kostenlos im Haus zu leben. Wie oben erwähnt, verleiht die FHA bis zu 96,5% des geschätzten Wertes, was bedeutet, dass der Käufer nur 3,5% senken kann.
Besondere Überlegungen
Die FHA verfügt über besondere Bestimmungen, die es Ihnen ermöglichen können, Mieteinnahmen von Ihrem Haus aus zu erzielen. Wenn Sie aufgrund Ihres Jobs umziehen müssen und ein zweites Zuhause benötigen oder wenn Ihr Zuhause für Ihre expandierende Familie zu klein ist, können Sie möglicherweise Ihr erstes Zuhause vermieten, nachdem Sie die einjährige Belegungsvoraussetzung erfüllt haben. Wenn Sie arbeitslos sind, weil Sie sonst arbeitsunfähig sind, können Sie möglicherweise Zimmer in Ihrem Haus an Internatsschüler vermieten, um Lohnausfälle auszugleichen.
Natürlich können Sie die Hypothek jederzeit vorzeitig abbezahlen. Die FHA erhebt keine Vorauszahlungsstrafen. Wenn Sie also das Darlehen vollständig streichen können, können Sie mit der Immobilie tun, was Sie möchten.