Berechnung des Hypothekenzinsabzugs (HMID)
Der Hypothekenzinsabzug (HMID) ist eine der am meisten geschätzten amerikanischen Steuervergünstigungen. Makler, Hausbesitzer, angehende Hausbesitzer und sogar Steuerberater preisen ihren Wert an. In Wahrheit ist der Mythos oft besser als die Realität.
Die zentralen Thesen
- Der Hypothekenzinsabzug (HMID) ermöglicht es Hausbesitzern, Hypothekenzinsen abzuziehen, die auf bis zu 750.000 USD ihres Darlehenskapitals gezahlt wurden.
- Das im Jahr 2017 verabschiedete Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) reduzierte das maximale Hypothekenkapital, das für die abzugsfähigen Zinsen in Frage kommt, auf 750.000 USD (von 1 Mio. USD) für neue Darlehen.
- Das TCJA hat auch die Standardabzüge nahezu verdoppelt, so dass viele Steuerzahler keine Aufschlüsselung vornehmen müssen.
- Infolgedessen verzichteten die meisten vollständig auf die Verwendung des Hypothekenzinssteuerabzugs.
Die meisten Hausbesitzer bekommen jetzt nichts
Das 2017 verabschiedete Haupt, die für die abzugsfähigen Zinsen auf $ 750.000 (von $ 1 Million) für neue Kredite (die Mittel Hausbesitzer die Zinsen bis zu $ bezahlt abziehen können 750.000 in Hypothekenschulden). Aber es fast verdoppelt auch Standard – Abzüge, es unnötig für viele Steuerzahler zu itemize machen.
Infolgedessen verzichteten die meisten vollständig auf die Verwendung des Hypothekenzinssteuerabzugs. Für das erste Jahr nach der Einführung des TCJA sollten sich schätzungsweise 135,2 Millionen Steuerzahler für den Standardabzug entscheiden.
Zum Vergleich: Es wurde erwartet, dass 20,4 Millionen aufgeschlüsselt werden, von denen 16,46 Millionen den Hypothekenzinsabzug beanspruchen würden. In den Vereinigten Staaten sind mehr als 80 Millionen Hypotheken ausstehend, was darauf hindeutet, dass die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer keinen Vorteil aus dem Hypothekenzinsabzug erhält.
Der Steuerabzug für Hypothekenzinsen ist möglicherweise der am meisten missverstandene Aspekt des Wohneigentums. Es hat einen fast mythischen Status angenommen, bis zu dem Punkt, an dem viele potenzielle Hausbesitzer von den Vorteilen verkauft werden, bevor sie überhaupt die Mathematik prüfen, um ihre Berechtigung zu bestimmen. Dem Mythos liegen zwei Hauptmissverständnisse zugrunde: Das erste ist die falsche Vorstellung, dass jeder Hausbesitzer eine Steuervergünstigung erhält. Das zweite ist, dass jeder Dollar, der an Hypothekenzinsen gezahlt wird, zu einer Reduzierung der Einkommensteuerschuld von Dollar zu Dollar führt.
Der Hypothekenzinsabzug jetzt
Missverständnis 1: Sie erhalten eine Steuervergünstigung
Trotz des Hype erhält die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer überhaupt keine Steuervergünstigung aus dem Steuerabzug für Hypothekenzinsen. Beachten Sie,dass für den Abzug,um selbst zuqualifizieren, Hausbesitzer müssen ihre Abzüge itemize,wenn ihr Einkommen dieBestimmung der Steuerpflicht. Die Auflistung bietet die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben zu berücksichtigen, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern und teilweiser medizinischer Ausgaben. Da Hypothekenzinsen häufig die größten dieser Ausgaben sind, die ein Steuerzahler zahlt, wird der Abzug häufig als finanzieller Anreiz für den Kauf eines Eigenheims angeführt.
Auch wenn dies theoretisch eine attraktive Idee ist, ist die Realität, dass die Verabschiedung des TCJA bedeutet, dass die Auflistung von Abzügen für die meisten Menschen keinen Sinn mehr ergibt. Für Steuerzahler, die ledig oder verheiratet sind, aber separat einreichen, beträgt der Standardabzug im Jahr 2020 12.400 USD und im Jahr 2021 12.550 USD. Für Haushaltsvorstände beträgt er 18.650 USD im Jahr 2020 und 18.800 USD im Jahr 2021. Für Ehepaare, die gemeinsam einreichen, beträgt der Standardabzug 24.800 USD 2020 und 25.100 USD im Jahr 2021.5
Steuerzahler, die keine Abzüge haben, die mehr als die Standardabzugsbeträge betragen, müssten nicht aufgeschlüsselt werden und erhalten daher keinen Steuervorteil aus der Zahlung von Zinsen auf ihre Hypotheken.
Missverständnis 2: Es wird ein schwerer Abzug sein
Selbst für Hausbesitzer, die ihre Steuern auflisten und sich für den Hypothekenzinssteuerabzug qualifizieren, ist der Betrag des Abzugs nur ein Bruchteil des Zinsbetrags, der für die Hypothek Steuergutschrift ist.
Sie erhalten nicht für jeden ausgegebenen Dollar eine Steuervergünstigung von 1 USD. Sie bekommen ein paar Cent auf den Dollar. Im Gegensatz zu einer Gutschrift, die eine Dollar-für-Dollar-Reduzierung der tatsächlich geschuldeten Steuerbeträge vorsieht, reduziert der Hypothekenzinsabzug den Betrag des steuerpflichtigen Gesamteinkommens basierend auf der Steuerklasse des Steuerpflichtigen.
In einem vereinfachten Beispiel könnte ein Steuerzahler, der 12.000 USD für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern mit einem individuellen Einkommensteuersatz von 24% zahlt, 12.000 USD von der Einkommensteuerschuld ausschließen, was zu einer Ersparnis von 2.880 USD führt. Tatsächlich zahlte der Hausbesitzer der Bank Zinsen in Höhe von 12.000 USD, um weniger als ein Viertel dieses Betrags von der Besteuerung auszuschließen.
12.000 US-Dollar auszugeben, um den Geldbetrag, den Sie für Steuern zahlen, um 2.880 US-Dollar zu reduzieren, macht einfach keinen Sinn. Schlimmer noch, eine ehrliche Einschätzung der tatsächlichen Einsparungen sollte den Wert des Standardabzugs berücksichtigen. Die folgende Tabelle bietet einen Vergleich.
Anhand unseres Beispiels für Hypothekenzinsen in Höhe von 12.000 USD würde ein Ehepaar in der Steuerklasse von 24% im Jahr 2021 einen Standardabzug von 25.100 USD erhalten, der sich auf reduzierte Steuerzahlungen in Höhe von 6.024 USD beläuft. Wenn das Paar seine Abzüge in Anhang A auflisten würde, würde der Hypothekenabzug 2.880 USD betragen. Das Paar würde den Steuerminderungswert des Standardabzugs erhalten, selbst wenn es keine Hypothek hat. Der Unterschied zwischen beiden – die Steuervergünstigung, die durch die Zahlung von 12.000 US-Dollar an Hypothekenzinsen an die Bank erzielt wird – wäre ein Verlust von 3.144 US-Dollar. Der Standardabzug wäre eine weitaus klügere Vorgehensweise als die Auflistung, nur um den Steuerabzug für Hypothekenzinsen zu erhalten.
Selbst Steuerzahler in höheren Steuerklassen würden keinen Vorteil erhalten, es sei denn, sie hätten andere Abzüge mit hohem Dollarwert zu nennen. Ein Steuerzahler, der 12.000 USD für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern zu einem individuellen Einkommensteuersatz von 35% zahlt, würde nur einen Steuerabzug von 4.200 USD erhalten. Das ist etwas weniger als das, was der Steuerzahler durch den Standardabzug erhalten würde. Der „Vorteil“ des Hypothekenzinsabzugs ist in der folgenden Tabelle aufgeführt.
Auf diese Weise strukturiert ist es nicht verwunderlich, dass ein Steuerabzug, der möglicherweise zur Förderung des Kaufs von Eigenheimen eingeführt wurde, in erster Linie von Haushalten mit höherem Einkommen verwendet wird. Von den 14,35 Millionen Steuerzahlern im Jahr 2019, von denen erwartet wird, dass sie die Leistung im Jahr 2019 in Anspruch nehmen, befinden sich 10,56 Millionen in Haushalten, die jährlich 100.000 USD oder mehr verdienen.
Darüber hinaus gibt es eine Beschränkung, wie viel von Ihren Hypothekenzinsen abgezogen werden kann. Für das Jahr 2021 ist das Limit der Hypothekenzins, der auf die ersten 750.000 USD der Verschuldung eines Ehepaares oder 375.000 USD für die getrennte Anmeldung als Einzelperson oder Ehe gezahlt wird. Für die vor dem 16. Dezember 2017 entstandene Verschuldung besteht eine geringfügig höhere Grenze (1.000.000 USD für die gemeinsame Anmeldung von Eheleuten und 500.000 USD für die getrennte Anmeldung von Einzelpersonen oder Eheschließungen).
Ein besserer Weg
Anstatt viel Geld für wenig Geld für Zinsen auszugeben, ist es weitaus besser, Bargeld für Ihr neues Haus zu bezahlen. Ein Bareinkauf spart Ihnen Zehntausende von Dollar, da Sie keine Zinsen zahlen.
Natürlich gibt es immer das Argument, dass Sie mehr Geld verdienen könnten, indem Sie die Zinsen zahlen und den Rest Ihres Geldes in die Börse investieren. Es scheint eine großartige Strategie zu sein, wenn der Markt steigt, aber Prognostiker, die diese Ratschläge geben, sind nirgends zu sehen, wenn der Aktienmarkt um 40% fällt, die Immobilienwerte um 40% fallen und ihre Anlageberatung Hausbesitzer mehr auf ihre Hypotheken schuldet als das Haus wert ist.
Da es keine Investition gibt, die eine bessere Rendite garantiert als der Betrag, den Sie durch die Vermeidung von Zinszahlungen insgesamt sparen würden, ist die konservative Wahl klar. Vermeiden Sie Zinszahlungen, wenn Sie können. Zahlen Sie das Haus schnell aus, wenn Sie nicht können.