6 Juni 2021 8:22

15 Tipps für den Kauf Ihres ersten Mietobjektes

Denken Sie über den Kauf einer Anlageimmobilie nach? Immobilien haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht, daher gibt es viele Gründe zu der Annahme, dass es sich um eine solide Investition handelt. Experten sind sich jedoch einig, dass es wie bei jeder Investition besser ist, sich gut auszukennen, bevor man in Hunderttausende von Dollar einsteigt. Hier sind die Dinge, die Sie beachten und untersuchen sollten.

Die zentralen Thesen

  • Der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen kann riskant sein.
  • Käufer müssen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20 % leisten.
  • Vermieter zu sein erfordert ein breites Spektrum an Fähigkeiten, die so vielfältig sein können wie das Verständnis des grundlegenden Mieterrechts bis hin zur Reparatur eines undichten Wasserhahns.
  • Experten empfehlen ein finanzielles Polster, falls Sie die Immobilie nicht vermieten oder die Mieteinnahmen die Hypothek nicht decken.

1. Sind Sie geeignet, ein Vermieter zu sein?

Kennen Sie sich mit einem Werkzeugkasten aus? Wie geht es Ihnen beim Reparieren von Trockenbauwänden oder beim Entstopfen einer Toilette? Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der das für Sie erledigt, oder Sie könnten einen Hausverwalter einstellen, aber das wird Ihren Gewinn schmälern. Immobilienbesitzer, die ein oder zwei Häuser haben, führen häufig ihre eigenen Reparaturen durch, um Geld zu sparen.

Das ändert sich natürlich, wenn Sie Ihrem Portfolio weitere Immobilien hinzufügen. Lawrence Pereira, Präsident von King Harbour Wealth Management in Redondo Beach, Kalifornien, lebt an der Westküste, besitzt aber Immobilien an der Ostküste. Als jemand, der sagt, er sei überhaupt nicht handlich, lässt er es funktionieren. Wie?„Ich habe ein solides Team aus Reinigungskräften, Handwerkern und Auftragnehmern zusammengestellt“, sagt Pereira.

Dies ist für neue Investoren nicht ratsam, aber wenn Sie sich mit Immobilieninvestitionen vertraut machen, müssen Sie nicht vor Ort bleiben.


Wenn Sie nicht der handliche Typ sind und nicht viel Geld übrig haben, ist es möglicherweise nicht das Richtige für Sie, Vermieter zu sein.

2. Persönliche Schulden abbauen

Versierte Anleger können Schulden als Teil ihrer Portfolio-Anlagestrategie tragen, aber der Durchschnittsmensch sollte dies vermeiden. Wenn Sie Studienkredite, unbezahlte Arztrechnungen oder Kinder haben, die bald aufs College gehen, ist der Kauf einer Mietwohnung möglicherweise nicht der richtige Schritt.

Pereira stimmt zu, dass Vorsicht wichtig ist: „Es ist nicht notwendig, Schulden zu begleichen, wenn die Rendite aus Ihrer Immobilie höher ist als die Schuldenkosten. Das ist die Berechnung, die Sie anstellen müssen.“Pereira schlägt vor, ein Bargeldpolster zu haben.“Versetzen Sie sich nicht in eine Situation, in der Ihnen das Geld fehlt, um Ihre Schulden zu begleichen. Haben Sie immer eine Sicherheitsmarge.“

3. Sichern Sie sich eine Anzahlung

Renditeliegenschaften erfordern in der Regel eine höhere Anzahlung als selbstgenutzte Liegenschaften; sie haben strengere Zulassungsanforderungen. Die 3%, die Sie möglicherweise auf das Haus, in dem Sie derzeit wohnen, niedergelegt haben, werden nicht für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verwendet. Sie benötigen eine Anzahlung von mindestens 20%, da für Mietobjekte keine Hypothekenversicherung verfügbar ist. Sie können die Anzahlung durch Bankfinanzierung, wie ein erhalten können persönliche Darlehen.

4. Finden Sie den richtigen Standort

Das Letzte, was Sie wollen, ist, mit einem Mietobjekt in einem Gebiet festzuhalten, das eher rückläufig als stabil ist oder Dampf aufnimmt. Eine Stadt oder ein Gebiet, in dem die Bevölkerung wächst und ein Revitalisierungsplan im Gange ist, stellt eine potenzielle Investitionsmöglichkeit dar.

Suchen Sie bei der Auswahl einer rentablen Mietimmobilie nach einem Standort mit niedrigen Grundsteuern, einem anständigen Schulviertel und vielen Annehmlichkeiten wie Parks, Einkaufszentren, Restaurants und Kinos. Darüber hinaus kann ein Viertel mit niedriger Kriminalitätsrate, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem wachsenden Arbeitsmarkt einen größeren Pool potenzieller Mieter bedeuten.

5. Sollten Sie kaufen oder finanzieren?

Ist es besser, bar zu kaufen oder Ihre Anlageimmobilie zu finanzieren? Das hängt von Ihren Anlagezielen ab. Barzahlungen können dazu beitragen, einen positiven monatlichen Cashflow zu generieren. Nehmen Sie eine Mietwohnung, deren Kauf 100.000 US-Dollar kostet. Mit Mieteinnahmen, Steuern, Abschreibungen und Einkommenssteuern könnte der Barkäufer 9.500 USD an Jahreseinkommen oder eine jährliche Rendite von 9,5 % auf die 100.000 USD-Investition erzielen.

Auf der anderen Seite können Sie mit einer Finanzierung eine höhere Rendite erzielen. Für einen Investor, der 20% auf ein Haus setzt, mit einer Aufzinsung von 4% auf die Hypothek, nach Abzug der Betriebskosten und zusätzlicher Zinsen, summieren sich die Einnahmen auf etwa 5.580 USD pro Jahr. Der Cashflow ist für den Investor geringer, aber eine jährliche Rendite von 27,9 % auf die 20.000-Dollar-Investition ist viel höher als die 9,5%, die der Barkäufer verdient.

6. Vorsicht vor hohen Zinsen

Die Kosten für die Aufnahme von Geldern mögen im Jahr 2020 relativ günstig sein, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist im Allgemeinen höher als ein herkömmlicher Hypothekenzins. Wenn Sie sich entscheiden, Ihren Kauf zu finanzieren, benötigen Sie eine niedrige Hypothekenzahlung, die Ihren monatlichen Gewinn nicht zu sehr auffrisst.


Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.

7. Berechnen Sie Ihre Margen

Wall-Street-Firmen, die notleidende Immobilien kaufen, streben Renditen von 5 bis 7 % an, weil sie unter anderem Personal bezahlen müssen. Einzelpersonen sollten sich eine Rendite von 10 % zum Ziel setzen. Schätzen Sie die Wartungskosten auf 1% des Immobilienwertes pro Jahr. Zu den sonstigen Kosten zählen Hausratversicherung, eventuelle Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft, Grundsteuern, monatliche Ausgaben wie Schädlingsbekämpfung und Landschaftsgestaltung sowie regelmäßige Instandhaltungskosten für Reparaturen.

8. Investieren Sie in eine Vermieterversicherung

Schützen SieIhre neue Investition: Neben Hausbesitzer Versicherung, erwägen denKaufVermieter Versicherung. Diese Art von Versicherung deckt inder Regel Sachschäden, entgangene Mieteinnahmen und Haftpflichtschutz – falls ein Mieter oder ein Besucher infolge von Instandhaltungsproblemen verletzt wird.


Um Ihre Kosten zu senken, prüfen Sie, ob ein Versicherungsanbieter Ihnen erlaubt, die Vermieterversicherung mit einer Hausratversicherung zu bündeln.

9. Berücksichtigen Sie unerwartete Kosten

Es sind nicht nur Wartungs- und Instandhaltungskosten, die Ihre Mieteinnahmen auffressen. Es besteht immer die Möglichkeit, dass ein Notfall auftritt – beispielsweise Dachschäden durch einen Hurrikan oder Rohrbrüche, die einen Küchenboden zerstören. Planen Sie 20 bis 30 % Ihrer Mieteinnahmen für diese Art von Kosten ein, damit Sie einen Fonds für rechtzeitige Reparaturen haben.

10. Vermeiden Sie ein Fixer-Upper

Es ist verlockend, nach dem Haus zu suchen, das Sie zu einem Schnäppchen bekommen und in ein Mietobjekt verwandeln können. Wenn dies jedoch Ihre erste Immobilie ist, ist dies wahrscheinlich eine schlechte Idee. Es sei denn, Sie haben einen Auftragnehmer, der qualitativ hochwertige Arbeiten zu billigen Preisen durchführt – oder Sie sind erfahren in großangelegten Heimwerkerarbeiten –, würden Sie wahrscheinlich zu viel für die Renovierung bezahlen. Suchen Sie stattdessen nach einem Haus, das unter dem Marktpreis liegt und nur geringfügige Reparaturen benötigt.

11. Berechnen Sie die Betriebskosten

Die betrieblichen Aufwendungen auf Ihre neue Immobilie wird zwischen 35% und 80% Ihres Brutto sein  Betriebsergebnis. Wenn Sie 1.500 US-Dollar für die Miete verlangen und Ihre Ausgaben 600 US-Dollar pro Monat betragen, haben Sie 40 % für die Betriebskosten. Verwenden Sie für eine noch einfachere Berechnung die 50% -Regel. Wenn die Miete, die Sie berechnen, 2.000 US-Dollar pro Monat beträgt, müssen Sie mit 1.000 US-Dollar Gesamtkosten rechnen.

12. Bestimmen Sie Ihre Rendite

Wie hoch ist Ihre Rendite für jeden Dollar, den Sie investieren? Aktien können eine Cash-on-Cash-Rendite von 7,5% bieten, während Anleihen 4,5% zahlen können. Eine Rendite von 6% im ersten Jahr als Vermieter gilt als gesund, zumal diese Zahl im Laufe der Zeit steigen sollte.

13. Kaufen Sie ein kostengünstiges Haus

Je teurer das Haus, desto höher sind Ihre laufenden Ausgaben. Einige Experten empfehlen, mit einem 150.000-Dollar-Haus in einer aufstrebenden Nachbarschaft zu beginnen. Darüber hinaus raten Experten, niemals das schönste Haus auf dem Block zu kaufen, dito für das schlechteste Haus auf dem Block.

14. Kennen Sie Ihre rechtlichen Verpflichtungen

Vermieter müssen mit den Vermieter-Mieter-Gesetzen in ihrem Bundesland und Ort vertraut sein. Es ist wichtig, zum Beispiel die Rechte und Pflichten Ihrer Mieter in Bezug auf Kautionen, Mietbedingungen, Räumungsregeln, faires Wohnen und mehr zu verstehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

15. Wägen Sie die Risiken gegen die Belohnungen ab

Bei jeder finanziellen Entscheidung müssen Sie feststellen, ob die Auszahlung die damit verbundenen potenziellen Risiken wert ist. Macht es für Sie noch Sinn, in Immobilien zu investieren?

Belohnung

  • Da Ihr Einkommen trotz der anfänglichen Investitions- und Unterhaltskosten passiv ist, können Sie Geld verdienen und gleichzeitig den größten Teil Ihrer Zeit und Energie in Ihren regulären Job investieren.
  • Steigen die Immobilienwerte, steigt auch der Wert Ihrer Investition.
  • Sie können Immobilien in eine selbstgesteuerte IRA (SDIRA) einbringen.
  • Mieteinnahmen sind nicht Teil Ihres sozialversicherungspflichtigen Einkommens.
  • Die Zinsen, die Sie für ein als Finanzinvestition gehaltenes Immobiliendarlehen zahlen, sind steuerlich abzugsfähig.
  • Abgesehen von einer weiteren Krise sind die Immobilienwerte im Allgemeinen stabiler als der Aktienmarkt.
  • Im Gegensatz zu Investitionen in Aktien oder andere Finanzprodukte, die Sie nicht sehen oder berühren können, sind Immobilien ein materieller Vermögenswert.

Risiken

  • Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, kann es mit Mietern zu Problemen kommen, es sei denn, Sie verwenden eine Hausverwaltungsgesellschaft.
  • Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen (AGI) mehr als 200.000 USD (alleinstehend) oder 250.000 USD (gemeinsam verheiratete Personen) beträgt, unterliegen Sie möglicherweise einem Zuschlag von 3,8% auf die Nettoanlageerträge, einschließlich Mieteinnahmen.
  • Die Mieteinnahmen decken möglicherweise nicht Ihre gesamte Hypothekenzahlung.
  • Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn die Märkte sauer werden oder Sie Bargeld benötigen.
  • Ein- und Ausstiegskosten können hoch sein.
  • Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie trotzdem alle Kosten bezahlen.

Ein letztes Wort

Seien Sie realistisch in Ihren Erwartungen. Wie bei jeder Investition wird auch bei Mietimmobilien nicht sofort ein großer monatlicher Gehaltsscheck eingezogen, und die Auswahl der falschen Immobilie könnte ein katastrophaler Fehler sein.

Ziehen Sie für Ihre erste Mietimmobilie in Betracht, mit einem erfahrenen Partner zusammenzuarbeiten. Oder vermieten Sie Ihr Eigenheim für einen bestimmten Zeitraum, um Ihre Neigung zum Vermieter zu testen.

 

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