10 Juni 2021 17:35

15 Tipps zum Kauf Ihres ersten Mietobjekts

Denken Sie über den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nach? Immobilien haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht, daher gibt es viele Gründe zu der Annahme, dass es sich um eine solide Investition handelt. Experten sind sich jedoch einig, dass es wie bei jeder Investition besser ist, sich mit Hunderttausenden von Dollar vertraut zu machen, bevor man eintaucht. Hier sind die Dinge, die Sie berücksichtigen und untersuchen sollten.

Die zentralen Thesen

  • Der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen kann riskant sein.
  • Käufer müssen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20% leisten.
  • Vermieter zu sein, erfordert ein breites Spektrum an Fähigkeiten, die so vielfältig sein können wie das Verständnis des grundlegenden Mieterrechts, um einen undichten Wasserhahn reparieren zu können.
  • Experten empfehlen ein finanzielles Polster, falls Sie die Immobilie nicht vermieten oder wenn die Mieteinnahmen die Hypothek nicht abdecken.

1. Sind Sie als Vermieter geeignet?

Kennen Sie sich in einem Werkzeugkasten aus? Wie können Sie Trockenbau reparieren oder eine Toilette verstopfen? Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der das für Sie erledigt, oder Sie könnten einen Immobilienverwalter beauftragen, aber das wird sich auf Ihre Gewinne auswirken. Immobilienbesitzer, die ein oder zwei Häuser haben, führen häufig ihre eigenen Reparaturen durch, um Geld zu sparen.

Dies ändert sich natürlich, wenn Sie Ihrem Portfolio weitere Immobilien hinzufügen. Lawrence Pereira, Präsident von King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Kalifornien, lebt an der Westküste, besitzt jedoch Immobilien an der Ostküste. Als jemand, der sagt, er sei überhaupt nicht praktisch, bringt er es zum Laufen. Wie?“Ich habe ein solides Team aus Reinigungskräften, Handwerkern und Auftragnehmern zusammengestellt“, sagt Pereira.

Dies ist für neue Investoren nicht ratsam, aber wenn Sie den Dreh raus haben, um Immobilien zu investieren, müssen Sie nicht vor Ort bleiben.


Wenn Sie nicht der handliche Typ sind und nicht viel Bargeld übrig haben, ist es möglicherweise nicht das Richtige für Sie, ein Vermieter zu sein.

2. Persönliche Schulden abbezahlen

Versierte Anleger tragen möglicherweise Schulden als Teil ihrer Portfolio-Anlagestrategie, aber die durchschnittliche Person sollte dies vermeiden. Wenn Sie Studentendarlehen, unbezahlte Arztrechnungen oder Kinder haben, die bald das College besuchen werden, ist der Kauf eines Mietobjekts möglicherweise nicht der richtige Schritt.

Pereira stimmt zu, dass Vorsicht der Schlüssel ist und sagt: „Es ist nicht notwendig, Schulden abzubezahlen, wenn Ihre Rendite von Ihren Immobilien höher ist als die Schuldenkosten. Das ist die Berechnung, die Sie vornehmen müssen.“Pereira schlägt vor, ein Geldkissen zu haben.“Versetzen Sie sich nicht in eine Position, in der Ihnen das Geld fehlt, um Ihre Schulden zu begleichen. Haben Sie immer einen Sicherheitsspielraum.“

3. Sichern Sie sich eine Anzahlung

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfordern im Allgemeinen eine höhere Anzahlung als Eigentumswohnungen. Sie haben strengere Zulassungsanforderungen. Die 3%, die Sie möglicherweise für das Haus ausgegeben haben, in dem Sie derzeit leben, werden nicht für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verwendet. Sie benötigen eine Anzahlung von mindestens 20%, da für Mietobjekte keine Hypothekenversicherung verfügbar ist. Möglicherweise können Sie die Anzahlung durch Bankfinanzierung erhalten, z. B. durch ein persönliches Darlehen.

4. Finden Sie den richtigen Ort

Das Letzte, was Sie wollen, ist, mit einem Mietobjekt in einem Gebiet festzuhalten, das eher rückläufig als stabil ist oder Dampf aufnimmt. Eine Stadt oder ein Gebiet, in dem die Bevölkerung wächst und ein Revitalisierungsplan läuft, bietet eine potenzielle Investitionsmöglichkeit.

Suchen Sie bei der Auswahl eines rentablen Mietobjekts nach einem Standort mit niedrigen Grundsteuern, einem anständigen Schulbezirk und zahlreichen Annehmlichkeiten wie Parks, Einkaufszentren, Restaurants und Kinos. Darüber hinaus kann ein Viertel mit niedrigen Kriminalitätsraten, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem wachsenden Arbeitsmarkt einen größeren Pool potenzieller Mieter bedeuten.

5. Sollten Sie kaufen oder finanzieren?

Ist es besser, mit Bargeld zu kaufen oder Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu finanzieren? Das hängt von Ihren Anlagezielen ab. Barzahlung kann dazu beitragen, einen positiven monatlichen Cashflow zu generieren. Nehmen Sie ein Mietobjekt, dessen Kauf 100.000 US-Dollar kostet. Mit Mieteinnahmen, Steuern, Abschreibungen und Einkommenssteuern konnte der Bareinkäufer einen Jahresgewinn von 9.500 USD oder eine jährliche Rendite von 9,5% auf die Investition von 100.000 USD erzielen.

Auf der anderen Seite kann die Finanzierung zu einer höheren Rendite führen. Für einen Investor, der 20% auf ein Haus und 4% auf die Hypothek setzt, nachdem er die Betriebskosten und zusätzlichen Zinsen übernommen hat, summiert sich der Gewinn auf ungefähr 5.580 USD pro Jahr. Der Cashflow ist für den Anleger geringer, aber eine jährliche Rendite von 27,9% auf die Investition in Höhe von 20.000 USD ist viel höher als die 9,5%, die der Bargeldkäufer verdient.

6. Vorsicht vor hohen Zinsen

Die Kosten für die Aufnahme von Geldern mögen im Jahr 2020 relativ günstig sein, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist im Allgemeinen höher als ein herkömmlicher Hypothekenzins. Wenn Sie sich entscheiden, Ihren Kauf zu finanzieren, benötigen Sie eine niedrige Hypothekenzahlung, die Ihren monatlichen Gewinn nicht zu stark belastet.


Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.

7. Berechnen Sie Ihre Margen

Wall Street-Firmen, die notleidende Immobilien kaufen, streben eine Rendite von 5% bis 7% an, da sie unter anderem Personal bezahlen müssen. Einzelpersonen sollten sich ein Ziel von 10% Rendite setzen. Schätzen Sie die Wartungskosten auf 1% des Immobilienwerts pro Jahr. Zu den sonstigen Kosten zählen die Hausbesitzerversicherung, mögliche Verbandsgebühren für Hausbesitzer, Grundsteuern, monatliche Ausgaben wie Schädlingsbekämpfung und Landschaftsgestaltung sowie regelmäßige Wartungskosten für Reparaturen.

8. Investieren Sie in die Vermieterversicherung

Schützen Sie Ihre Neuinvestition: Erwägen Sie zusätzlich zur Hausbesitzer-Versicherung den Abschluss einerVermieterversicherung. Diese Art der Versicherung deckt im Allgemeinen Sachschäden, entgangene Mieteinnahmen und Haftpflichtschutz ab – falls ein Mieter oder Besucher aufgrund von Problemen bei der Instandhaltung von Eigentum verletzt wird.


Um Ihre Kosten zu senken, prüfen Sie, ob ein Versicherer Sie die Vermieterversicherung mit der Versicherungspolice eines Hausbesitzers bündeln lässt.

9. Unerwartete Kosten berücksichtigen

Es sind nicht nur Wartungs- und Instandhaltungskosten, die Ihre Mieteinnahmen belasten. Es besteht immer die Möglichkeit, dass ein Notfall auftritt – beispielsweise Dachschäden durch einen Hurrikan oder Rohrbrüche, die einen Küchenboden zerstören. Planen Sie, 20% bis 30% Ihrer Mieteinnahmen für diese Art von Kosten vorzusehen, damit Sie über einen Fonds verfügen, der für rechtzeitige Reparaturen bezahlt werden kann.

10. Vermeiden Sie ein Fixer-Upper

Es ist verlockend, nach dem Haus zu suchen, das Sie zu einem Schnäppchenpreis bekommen und in ein Mietobjekt verwandeln können. Wenn dies jedoch Ihre erste Immobilie ist, ist das wahrscheinlich eine schlechte Idee. Wenn Sie keinen Auftragnehmer haben, der billige Qualitätsarbeiten ausführt – oder sich mit großflächigen Renovierungsarbeiten auskennt , würden Sie wahrscheinlich zu viel für die Renovierung bezahlen. Suchen Sie stattdessen nach einem Haus, dessen Preis unter dem Marktpreis liegt und das nur geringfügige Reparaturen benötigt.

11. Berechnen Sie die Betriebskosten

Die betrieblichen Aufwendungen auf Ihre neue Immobilie wird zwischen 35% und 80% Ihres Brutto sein  Betriebsergebnis. Wenn Sie 1.500 USD für die Miete berechnen und Ihre Ausgaben 600 USD pro Monat betragen, betragen die Betriebskosten 40%. Verwenden Sie für eine noch einfachere Berechnung die 50% -Regel. Wenn die Miete, die Sie berechnen, 2.000 US-Dollar pro Monat beträgt, müssen Sie mit 1.000 US-Dollar Gesamtkosten rechnen.

12. Bestimmen Sie Ihre Rendite

Wie hoch ist Ihre Rendite für jeden Dollar, den Sie investieren? Aktien bieten möglicherweise eine Cash-on-Cash-Rendite von 7,5%, während Anleihen 4,5% zahlen können. Eine Rendite von 6% in Ihrem ersten Jahr als Vermieter gilt als gesund, insbesondere weil diese Zahl im Laufe der Zeit steigen sollte.

13. Kaufen Sie ein kostengünstiges Haus

Je teurer das Haus, desto höher sind Ihre laufenden Ausgaben. Einige Experten empfehlen, mit einem Haus für 150.000 US-Dollar in einem aufstrebenden Viertel zu beginnen. Darüber hinaus raten Experten, niemals das schönste Haus zum Verkauf auf dem Block zu kaufen, ebenso das schlechteste Haus auf dem Block.

14. Kennen Sie Ihre rechtlichen Verpflichtungen

Vermieter müssen mit den Vermietergesetzen in ihrem Bundesstaat und Gebietsschema vertraut sein. Es ist wichtig, zum Beispiel die Rechte Ihrer Mieter und Ihre Pflichten in Bezug auf Sicherheitsleistungen, Mietanforderungen, Räumungsregeln, faires Wohnen und mehr zu verstehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

15. Wägen Sie die Risiken gegen die Belohnungen ab

Bei jeder finanziellen Entscheidung müssen Sie feststellen, ob die Auszahlung die potenziellen Risiken wert ist. Ist eine Investition in Immobilien für Sie noch sinnvoll?

Belohnung

  • Da Ihr Einkommen trotz der anfänglichen Investitions- und Unterhaltskosten passiv ist, können Sie Geld verdienen und gleichzeitig den größten Teil Ihrer Zeit und Energie in Ihre reguläre Arbeit investieren.
  • Wenn die Immobilienwerte steigen, steigt auch Ihre Investition.
  • Sie können Immobilien in eine selbstgesteuerte IRA (SDIRA) einfügen.
  • Mieteinnahmen sind nicht in Ihrem Einkommen enthalten, das der Sozialversicherungssteuer unterliegt.
  • Die Zinsen, die Sie für ein als Finanzinvestition gehaltenes Immobiliendarlehen zahlen, sind steuerlich absetzbar.
  • Kurz vor einer weiteren Krise sind die Immobilienwerte im Allgemeinen stabiler als der Aktienmarkt.
  • Im Gegensatz zu Investitionen in Aktien oder andere Finanzprodukte, die Sie nicht sehen oder berühren können, sind Immobilien ein materieller Vermögenswert.

Risiken

  • Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, kann es schwierig sein, mit Mietern umzugehen, es sei denn, Sie nutzen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft.
  • Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen (AGI) mehr als 200.000 USD (alleinstehend) oder 250.000 USD (gemeinsame Anmeldung der Ehe) beträgt, kann für Sie eine zusätzliche Steuer von 3,8% auf das Nettoinvestitionseinkommen einschließlich der Mieteinnahmen erhoben werden.
  • Die Mieteinnahmen decken möglicherweise nicht Ihre gesamte Hypothekenzahlung ab.
  • Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn die Märkte sauer werden oder Sie Bargeld benötigen.
  • Die Ein- und Ausstiegskosten können hoch sein.
  • Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie trotzdem alle Kosten bezahlen.

Ein letztes Wort

Seien Sie realistisch in Ihren Erwartungen. Wie bei jeder Investition wird ein Mietobjekt nicht sofort einen großen monatlichen Gehaltsscheck produzieren, und die Auswahl des falschen Objekts könnte ein katastrophaler Fehler sein.

Ziehen Sie für Ihr erstes Mietobjekt in Betracht, mit einem erfahrenen Partner zusammenzuarbeiten. Oder vermieten Sie Ihr eigenes Haus für einen bestimmten Zeitraum, um Ihre Neigung zum Vermieter zu testen.

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