Kauf eines Zweitwohnsitzes zur Miete: Dos and Don’ts

Die Investition in Mietimmobilien bietet zwar finanzielle Vorteile, aber auch Risiken – Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, und die Kopfschmerzen, ein Vermieter zu sein. Sie müssen Steuern, Immobilienaufwertung, Hypotheken- und Wartungskosten und Ihren Wunsch, Vermieter zu sein, abwägen, wenn Sie entscheiden, ob der Besitz einer Mietwohnung ein kluger finanzieller Schritt ist.

Denken Sie an die Steuervorteile

Sie können Zinsen, Steuern, Versicherungen und andere Ausgaben von den Einkünften der Immobilie abziehen und Verluste in der Regel von Ihren sonstigen Einkünften abziehen. Sie können die Abschreibungen auch von Ihren Steuern abziehen.

Der Abzug ist grundsätzlich ein Abnutzungsabschlag über 27,5 Jahre ab März 2020. Sie können ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in ein anderes Mietobjekt fließen lassen, ohne Kapitalertragsteuer zu zahlen.

Vergessen Sie nicht, dass Sie ein Vermieter werden

Ihr Mietobjekt ist ein Geschäft, das Zeit und Energie erfordert. Sie müssen sich über das Mietrecht auf dem Laufenden halten und sind gesetzlich verpflichtet, für Ihre Mieter eine sichere und bewohnbare Immobilie zu unterhalten.

Denken Sie daran, dass ein Mieter, der Top-Dollar zahlt, das Recht hat, eine nahezu sofortige Reaktion auf jedes große oder kleine Problem zu erwarten. Mieter, die wissen, dass sie ein wenig unter dem Marktpreis zahlen, neigen dazu, etwas weniger anspruchsvoll zu sein. Es hilft, wenn Sie kleinere Reparaturen selbst durchführen können. Sie müssen auch Mieten sammeln und mit kriminellen Mietern umgehen.

Wenn die Aussicht, Ihre eigenen Vermietungen zu verwalten, abschreckend ist, bitten Sie Ihren Immobilienmakler um eine Überweisung an einen Hausverwalter oder Hausmeister oder führen Sie eine Online-Suche durch. Beachten Sie jedoch, dass die Einstellung eines Immobilienverwalters Ihre Rendite beeinträchtigt.

Machen Sie Ihre Immobilien-Hausaufgaben

Verbringen Sie so viel, wenn nicht sogar mehr Zeit mit der Suche nach Mietobjekten,  als würden Sie eine Wohnung kaufen. Sie müssen die Marktbesonderheiten, Zonengesetze und Trends sowohl für die Vermietung als auch für den Hausverkauf an dem Standort kennen, den Sie in Betracht ziehen. Schauen Sie sich Schulen, Verkehrsmittel, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten an und was Mieter in der Umgebung von einer Vermietung erwarten.

Der Kauf einer Zwangsvollstreckung kann eine Option sein, da die Zwangsvollstreckungsbank in der Regel den Hypothekensaldo eintreiben möchte und die Immobilie unter dem Marktwert verkauft.

Sie möchten, dass Ihre Immobilie für Mieter attraktiv ist. Suchen Sie nach einer Immobilie am Wasser oder in der Nähe eines College-Campus oder einer örtlichen Schulzone. Auch ein älteres Haus in einer stabilen Gemeinde oder eines in einer revitalisierten Nachbarschaft kann eine gute Option sein.

Wenn Sie eine Mietimmobilie auf einem neuen Golfplatz kaufen, achten Sie auf das „Golfplatzsyndrom“. Wenn neuere und schickere Golfplatzwohnungen in der gleichen Gegend gebaut werden, könnte Ihre Immobilie in einigen Jahren veraltet erscheinen, was den Preis drücken wird.

Versäumen Sie nicht, die Zahlen auszuführen

Verwenden Sie Smartphone-Apps oder die Anzahlung, die Steuern, die Versicherung und den Hypothekenzinssatz einzugeben. Die Hypothekenzinsen für Mietobjekte sind in der Regel höher als die Zinssätze für ein Hauptwohnsitz. Berücksichtigen Sie auch Wartung und Reparaturen. Eine gute Faustregel ist etwa 1% des Kaufpreises pro Jahr.

Die Instandhaltung einer Immobilie im Wert von 300.000 US-Dollar würde also etwa 3.000 US-Dollar pro Jahr kosten. Sie können den Prozentsatz jedoch auf 1,5% oder 2% erhöhen, wenn die Immobilie älter ist. Eine andere Möglichkeit, Reparaturen und Wartung zu berechnen, besteht darin, sich an die sogenannte „Quadratfuß-Regel“ zu halten, die vorschlägt, dass Hausbesitzer 1 US-Dollar pro Quadratmeter pro Jahr einplanen. Wenn Ihr Miethaus beispielsweise 1.800 Quadratmeter groß ist, müssen Sie mit 1.800 USD pro Jahr an Reparatur- und Wartungskosten rechnen.

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Beispiel aus der realen Welt

Hier ist ein Beispiel für das voraussichtliche Einkommen: Angenommen, Sie mieten ein Haus im Wert von 300.000 USD für 2.000 USD pro Monat. Die Anzahlung von 20 % beträgt 60.000 USD und der 30-jährige Festzinssatz des Guthabens von 240.000 USD beträgt 4 %. Steuern, Versicherungen und ein Wartungsbudget bringen die monatlichen Kosten auf 1.764 USD, was einen nominalen Gewinn von 2.838 USD pro Jahr oder 4,73% der Anzahlung pro Jahr ergibt. Nicht schlecht.

Das ist viel besser als ein Sparkonto und besser als die meisten Blue-Chip-Aktien Dividenden zahlen, wenn auch vielleicht nicht so viel, wie man in einem guten Jahr an der Börse verdienen könnte. Wenn Sie jedoch die typische Abschreibung von 3,64% berechnen, wird der nominale Gewinn von 2.838 USD zu einem Verlust von 6.252 USD, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen können. Abhängig von Ihrer Steuerklasse kann dies jedoch mehrere hundert Dollar an Steuereinsparungen bis hin zu einem positiven Cashflow bedeuten,  plus der Möglichkeit, dass das Haus an Wert gewinnt.

Die Quintessenz

In Immobilien zu investieren, um Einkommen zu erzielen, ist nicht jedermanns Sache, aber wenn Sie Ihre Investition wie ein Geschäft behandeln, die damit verbundenen Risiken tolerieren und mit einem Hammer umgehen können, können die finanziellen Vorteile erheblich sein.