Ein Haus mit Mietern kaufen: Eine Kurzanleitung

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus kaufen möchten, das Sie als Hauptwohnsitz oder als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nutzen möchten, ist es möglich, dass die Immobilie derzeit von Mietern bewohnt wird. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie einige Dinge beachten, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden. Lesen Sie weiter, um eine kurze Einführung in die Rechte der Mieter, die Pflichten der Vermieter und die Risikobegrenzung beim Kauf eines Hauses mit Mietern zu erhalten.

Mieterrechte

Für den Anfang ist es wichtig zu verstehen, dass ein Immobilienverkauf die Bedingungen von Mietverträgen nicht ändert. Genau wie Dienstbarkeiten (und andere Bündnisse ), die „mit dem Land laufen“ – das heißt, sie sind an das Land gebunden und nicht an den Eigentümer , bleiben Mietverträge „an das Haus gebunden“, selbst wenn das Eigentum den Besitzer wechselt. Das Mitnehmen: Der Mietvertrag, der vor dem Kauf der Immobilie abgeschlossen wurde, bleibt auch nach dem Abschluss der Immobilie in Kraft, sodass Sie die Miete nicht legal erhöhen, die Klauseln oder Vereinbarungen ändern oder einen Mieter vor Ablauf einer Mietdauer rausschmeißen können, nur weil Du bist der neue Besitzer.

Wenn Sie auf jeden Fall möchten, dass die Mieter ausziehen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Eine besteht darin, ein Angebot für das Haus abzugeben, das davon abhängt, dass das Haus frei ist (dh keine Mieter), wenn Sie schließen. Dies belastet den Verkäufer, entweder den Mietvertrag zu brechen, oder bietet den Mietern einen Anreiz, vorzeitig abzureisen. Wenn der Verkäufer dazu nicht in der Lage (oder nicht bereit) ist, können Sie weggehen und nach einem anderen Haus suchen. Die andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu kaufen und dann die Mietverträge zu brechen, die Bedingungen neu zu verhandeln oder die Mieter selbst „aufzukaufen“. Beachten Sie in diesem Szenario jedoch, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, neue Bedingungen zu akzeptieren, wenn ein gültiger Mietvertrag besteht. Wenn Sie den Mietvertrag brechen oder versuchen, eine Räumung zu erzwingen, können Sie sich einer Klage öffnen.

Pflichten des Vermieters

Als neuer Eigentümer erben Sie die Pflichten des Vermieters. Ein großer Teil davon, ein Vermieter zu sein, besteht darin, ein sicheres und bewohnbares Eigentum für Ihre Mieter zu erhalten. Im Allgemeinen müssen Sie (mindestens):

• Bewahren Sie alle öffentlichen Bereiche wie Flure und Treppen in einem sicheren und sauberen Zustand auf.
• Stellen Sie sicher, dass die Strukturelemente sicher und intakt sind (Böden, Wände, Treppen, Aufzüge, Dächer).
• Stellen Sie sicher, dass die Elektro, Sanitär, Heizungs- / Klimaanlagen, Lüftungs- und Sanitärsysteme ordnungsgemäß gewartet werden.
• Stellen Sie sicher, dass die Mieter zu angemessenen Zeiten Zugang zu fließendem Wasser, heißem Wasser und Wärme in angemessenen Mengen haben.
• Stellen Sie Müllcontainer bereit und sorgen Sie für die Müllentsorgung.
• Verwalten Sie bekannte Umweltgifte wie Bleifarbenstaub und Asbest.
• Vernichten Sie Nagetiere und andere Schädlingsbefall.1

Ihre örtlichen Gesetze fordern möglicherweise zusätzliche Anforderungen in Bezug auf die Bewohnbarkeit. Überprüfen Sie diese, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen erfüllen. Es ist auch wichtig, dass Sie den Mietvertrag lesen, um andere spezifische Verpflichtungen herauszufinden, die Sie möglicherweise haben – wie das Mähen des Rasens oder das Bezahlen von Nebenkosten.

Ändern oder Beenden eines Mietvertrags

Wenn der Mieter einen monatlichen Mietvertrag hat, können Sie (als neuer Vermieter) das Mietverhältnis im Allgemeinen vor Beginn eines neuen Monats kündigen oder die Miete erhöhen, sofern Sie die entsprechende Kündigungsfrist einhalten (in der Regel jedoch 30 Tage) Dies variiert je nach Bundesland und Anzahl der Monate, in denen der Mieter das Grundstück bewohnt hat. Wenn jedoch ein befristeter Mietvertrag besteht (z. B. sechs Monate oder zwölf Monate), hat der Mieter (in den meisten Fällen) ein gesetzliches Recht, das Haus so lange zu bewohnen, wie der Mietvertrag aktiv ist, unabhängig davon, wem das Haus gehört.

Es gibt einige Fälle, in denen der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Eine ist, wenn der Mietvertrag eine Sprache enthält, die angibt, dass der Eigentümer (Verkäufer) das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Immobilie verkauft oder überträgt;In diesem Fall kann der Mietvertrag beim Kauf des Hauses rechtlich gekündigt werden. Die andere Ausnahme ist, wenn Sie die Immobilie aufgrund einer Zwangsvollstreckung kaufen. In diesem Fall können Sie die Regeln Ihres Staates bezüglich der Kündigung befolgen. Im US-Bundesstaat Washington müssen Sie beispielsweise den Mietern eine Kündigungsfrist von 60 Tagen gewähren, um eine abgeschottete Immobilie zu räumen, bevor Sie eine Räumungsmaßnahme einleiten können. In einigen Fällen erklären sich die Mieter damit einverstanden, mit einem „Cash for Keys“ -Angebot des neuen Eigentümers, Treuhänders oder der neuen Bank vorzeitig auszuziehen.

Wenn Sie das Haus als Hauptwohnsitz (und nicht als Mietobjekt) nutzen möchten, können Sie möglicherweise eine Räumung des Eigentümers (OMI) verwenden, um einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Die Regeln hierfür variieren je nach Bundesland. Im Allgemeinen müssen Sie jedoch innerhalb von 90 Tagen nach der Räumung in das Haus einziehen und dort mindestens drei Jahre lang als Hauptwohnsitz leben.

Das Fazit

Ein wichtiger erster Schritt besteht darin, die Mietunterlagen vor dem Abschluss zu überprüfen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, und um sicherzustellen, dass der Mietvertrag gut geschrieben und strukturiert ist, um den örtlichen Mietgesetzen zu entsprechen. Wenn etwas nicht stimmt, fordern Sie den Verkäufer auf, die Sprache als Bedingung für Ihren Abschluss festzulegen. Es ist auch wichtig, nicht nur die Aufzeichnungen über vorausbezahlte Mieten und Sicherheitsleistungen zu erhalten, sondern auch das Geld (es sollte Ihnen in der Abschlusserklärung überwiesen werden). Wahrscheinlich müssen Sie die Kaution auf einem Treuhandkonto aufbewahren (abhängig von Ihrem Bundesstaat), und der Abschlussagent sollte die aktuelle Mietzahlung zwischen Ihnen und dem Verkäufer anteilig berechnen.

Stellen Sie außerdem sicher, dass der Verkäufer vor dem Einzug des Mieters Unterlagen über den Zustand der Immobilie vorlegt. Wenn ein Schaden vorliegt, fällt es Ihnen schwer, ohne Check-in-Bericht nachzuweisen, dass der Mieter verantwortlich ist. Wenn möglich, treffen Sie sich vor der Schließung mit den Mietern, damit Sie den aktuellen Zustand des Hauses überprüfen und die Mietbedingungen besprechen können.

Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie angemessen versichert sind. Eine Standardrichtlinie für Hausbesitzer erledigt den Job normalerweise nicht. Informieren Sie Ihren Versicherer darüber, dass das Haus vermietet wird, damit Sie bei Verletzungen, Fahrlässigkeit und anderen Verlusten des Mieters abgesichert sind.