Hauskauf mit Mietern: Eine Kurzanleitung

Unabhängig davon, ob Sie sich für den Kauf eines Eigenheims zur Nutzung als Erstwohnsitz oder einer Anlageimmobilie interessieren, ist es möglich, dass die Immobilie derzeit von Mietern bewohnt wird. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie einige Dinge beachten, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden. Lesen Sie weiter, um eine kurze Einführung in Mieterrechte, Vermieterpflichten und die Risikobegrenzung beim Hauskauf mit Mietern zu erhalten.

Mieterrechte

Für den Anfang ist es wichtig zu verstehen, dass ein Immobilienverkauf die Bedingungen von Mietermietverträgen nicht ändert. Genau wie Dienstbarkeiten (und andere Verträge ), die „mit dem Land laufen“ – das heißt, sie sind an das Land und nicht an den Eigentümer gebunden – bleiben Pachtverträge mit dem Haus „verbunden“, auch wenn das Eigentum den Besitzer wechselt. Das Mitnehmen: Der Mietvertrag, der vor dem Kauf der Immobilie abgeschlossen wurde, bleibt auch nach Abschluss des Mietvertrags in Kraft, sodass Sie die Miete nicht legal erhöhen, die Klauseln oder Vereinbarungen ändern oder einen Mieter vor Ablauf einer Mietdauer rausschmeißen können, nur weil Sie sind der neue Besitzer.

Wenn Sie auf jeden Fall möchten, dass die Mieter ausziehen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Eine ist, bei der Schließung ein Angebot für das Haus zu unterbreiten, das davon abhängt, dass das Haus leer steht (dh keine Mieter). Dies belastet den Verkäufer, entweder den Mietvertrag zu kündigen, oder bietet den Mietern einen Anreiz, vorzeitig zu verlassen. Wenn der Verkäufer dies nicht kann (oder nicht will), können Sie weggehen und nach einem anderen Haus suchen. Die andere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu kaufen und dann den/die Mietvertrag(e) zu brechen, die Bedingungen neu zu verhandeln oder den/die Mieter selbst „auszukaufen“. Beachten Sie in diesem Szenario jedoch, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, neue Bedingungen zu akzeptieren, wenn er einen gültigen Mietvertrag hat – und Sie könnten sich einem Gerichtsverfahren öffnen, wenn Sie den Mietvertrag brechen oder versuchen, eine Räumung zu erzwingen.

Pflichten des Vermieters

Als neuer Eigentümer erben Sie die Pflichten des Vermieters. Ein großer Teil des Seins als Vermieter besteht darin, eine sichere und bewohnbare Immobilie für Ihre Mieter zu erhalten. Im Allgemeinen müssen Sie (mindestens):

• Halten Sie alle öffentlichen Bereiche, wie Flure und Treppenhäuser, in einem sicheren und sauberen Zustand.
• Stellen Sie sicher, dass die Strukturelemente sicher und intakt sind (Böden, Wände, Treppen, Aufzüge, Dächer).
• Stellen Sie sicher, dass Elektro, Sanitär, Heizungs-/Klimaanlagen (HVAC), Lüftungs- und Sanitärsysteme ordnungsgemäß gewartet werden.
• Stellen Sie sicher, dass die Mieter zu angemessenen Zeiten Zugang zu fließendem Wasser, Warmwasser und Wärme in angemessenen Mengen haben.
• Stellen Sie Müllcontainer bereit und sorgen Sie für die Müllentsorgung.
• Bewältigen Sie bekannte Umweltgifte wie Bleifarbenstaub und Asbest.
• Vernichten Sie Nagetiere und anderen Schädlingsbefall.1

Ihre örtlichen Gesetze fordern möglicherweise zusätzliche Anforderungen in Bezug auf die Bewohnbarkeit. Überprüfen Sie diese, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen erfüllen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie den Mietvertrag lesen, um herauszufinden, welche anderen spezifischen Verpflichtungen Sie möglicherweise haben – wie z.

Ändern oder Beenden eines Mietvertrags

Wenn der Mieter einen monatlichen Mietvertrag hat, können Sie (als neuer Vermieter) das Mietverhältnis im Allgemeinen vor Beginn eines neuen Monats kündigen oder die Miete erhöhen, sofern Sie die entsprechende Kündigungsfrist einhalten (in der Regel jedoch 30 Tage) dies variiert je nach Bundesland und Anzahl der Monate, in denen der Mieter die Immobilie bewohnt hat). Bei einem befristeten Mietvertrag (z. B. sechs Monate oder 12 Monate) hat der Mieter jedoch (in den meisten Fällen) ein gesetzliches Recht, die Wohnung für die Dauer des Mietverhältnisses zu bewohnen, unabhängig davon, wem die Wohnung gehört.

Es gibt einige Fälle, in denen der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Einer ist, wenn im Mietvertrag eine Formulierung enthalten ist, die besagt, dass der Eigentümer (Verkäufer) das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Immobilie verkauft oder überträgt;In diesem Fall kann der Mietvertrag beim Kauf des Hauses rechtlich gekündigt werden. Die andere Ausnahme ist, wenn Sie die Immobilie aufgrund einer Zwangsvollstreckung kaufen. In diesem Fall können Sie die Vorschriften Ihres Bundesstaates bezüglich der Kündigung befolgen. Im US-Bundesstaat Washington müssen Sie beispielsweise den Mietern eine Kündigungsfrist von 60 Tagen gewähren, um eine abgeschottete Immobilie zu räumen, bevor Sie eine Räumungsmaßnahme einleiten können. In einigen Fällen stimmen Mieter einem vorzeitigen Auszug mit einem „Schlüsselbar-Angebot“ des neuen Eigentümers, Treuhänders oder der Bank zu.

Wenn Sie die Wohnung schließlich als Hauptwohnsitz (und nicht als Mietobjekt) nutzen möchten, können Sie möglicherweise einen Mieter zum Auszug bewegen. Die Regeln hierfür variieren je nach Bundesland. Im Allgemeinen müssen Sie jedoch innerhalb von 90 Tagen nach der Räumung in das Haus einziehen und dort mindestens drei Jahre lang als Hauptwohnsitz leben.

Die Quintessenz

Ein wichtiger erster Schritt besteht darin, die Mietvertragsdokumente vor dem Abschluss zu überprüfen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen und damit Sie sicherstellen können, dass der Mietvertrag gut geschrieben und strukturiert ist, um den lokalen Mietgesetzen zu entsprechen. Wenn etwas nicht stimmt, verlangen Sie, dass der Verkäufer die Sprache als Bedingung für Ihren Abschluss festlegt. Es ist auch wichtig, dass Sie nicht nur die Aufzeichnungen über die vorausbezahlte Miete und Kautionen erhalten, sondern auch das Geld (es sollte Ihnen auf der Abschlussrechnung überwiesen werden). Sie werden wahrscheinlich die Kaution auf einem Treuhandkonto (je nach Zustand) und das Schließmittel soll halten müssen pro-Rate der aktuelle Mietzahlung zwischen Ihnen und dem Verkäufer.

Stellen Sie außerdem sicher, dass der Verkäufer vor dem Einzug des Mieters Unterlagen über den Zustand der Immobilie vorlegt – wenn es einen Schaden gibt, wird es Ihnen schwer fallen, die Verantwortung des Mieters ohne Check-in-Bericht nachzuweisen. Treffen Sie sich nach Möglichkeit vor der Schließung mit den Mietern, um den aktuellen Zustand des Hauses zu überprüfen und die Mietbedingungen zu besprechen.

Stellen Sie abschließend sicher, dass Sie ausreichend versichert sind. Eine Standard- Hausbesitzerpolice wird in der Regel nicht die Aufgabe erfüllen. Informieren Sie Ihren Versicherer, dass das Haus vermietet wird, damit Sie im Falle von Verletzungen, Fahrlässigkeit und anderen Schäden des Mieters abgesichert sind.