Ein Haus aus der Ferne kaufen: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne wird heutzutage immer häufiger. In der Immobilienwelt ist es seit einiger Zeit üblich, dass Verkäufer die Schließung von Häusern überspringen, indem sie Papierkram vorzeichnen und Verkaufserlöse direkt auf ein Bankkonto überweisen. Jetzt kann der gesamte Prozess auch von Käufern aus der Ferne durchgeführt werden als Verkäufer.
Die zentralen Thesen
- Der gesamte Prozess des Hauskaufs kann jetzt sowohl von Verkäufern als auch von Käufern aus der Ferne durchgeführt werden.
- Die Suche nach dem richtigen Immobilienmakler ist der Schlüssel. Fragen Sie daher unbedingt nach den Erfahrungen mit Fernverkäufen sowie nach der Verfügbarkeit am Tag und fordern Sie Referenzen an.
- Manchmal gibt es eine Due-Diligence-Periode, die ein Käufer als Instrument nutzen kann, um ein Haus unter Vertrag zu bekommen, während er den Vertrag mit begrenztem finanziellen Risiko einfach kündigen kann.
- Wenn es eine Due-Diligence-Phase gibt, sollten Sie diese nicht nur für Inspektionen nutzen, sondern auch für die Besichtigung des Hauses (wenn Sie können) und sicherstellen, dass es das ist, was Sie wirklich wollen.
- Sogar Schließungen können aus der Ferne vorgenommen werden – Sie unterschreiben Dokumente mit einem elektronischen Signatursystem und Ihr Agent nimmt persönlich teil.
Warum ein Haus aus der Ferne kaufen?
Im Moment stellt das neuartige Coronavirus die Art und Weise, wie Hausverkäufe durchgeführt werden, auf den Kopf, von abgesagten offenen Häusern bis hin zu Videotouren, die persönliche Vorführungen ersetzen. Da Menschen engen Kontakt vermeiden, um die Verbreitung des Virus zu verhindern, ist der Kauf aus der Ferne sinnvoller.
In normaleren Zeiten „kaufen Menschen, die aus der Ferne kaufen, häufig ein Zweit- oder Ferienhaus“, sagt Todd Kaderabek, ein Makler bei Beverly-Hanks & Associates Realtors in Asheville, NC Staat und haben Jobs und andere Verpflichtungen, die sie davon abhalten, viel Zeit mit dem Hauskaufprozess zu verbringen.“
Finanzierung kann ein Faktor sein. „Wenn Eltern ein Haus für ein erwachsenes Kind kaufen, entscheiden sie sich möglicherweise für einen Fernkauf, insbesondere wenn sie außerhalb des Staates leben“, sagt Kaderabek. „In diesen Fällen kauft der Elternteil das Haus oft ungesehen, erledigt alle Formalitäten und schließt aus der Ferne, um einen Kauf in bar zu tätigen.“
1%-Regel , die besagt, dass die monatliche Miete für eine Immobilie die monatliche Hypothekenzahlung dieser Immobilie übersteigen sollte, damit der Investor zumindest die Gewinnschwelle für die Immobilie erreicht. In bestimmten Märkten, die sich möglicherweise in erheblicher Entfernung von der Heimatbasis des Anlegers befinden, ist es einfacher, Immobilien zu finden, die der 1% -Regel entsprechen. Daher kann der Kauf eines Hauses aus der Ferne eine attraktive und zeitsparende Option sein.
Was auch immer Ihr Grund für den Fernkauf ist, es gibt bestimmte Schritte, die Sie unternehmen können, um sicherzustellen, dass der Prozess so reibungslos wie möglich verläuft.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Finden Sie den richtigen Immobilienmakler
Sie werden sich darauf verlassen, dass Ihr Immobilienmakler fast den gesamten Immobilienkaufprozess abwickelt, daher ist es wichtig, dass Sie sich die Zeit nehmen und sich bemühen, eine gute Lösung zu finden. „Der Kauf von Eigenheimen beinhaltet viele bewegliche Teile“, sagt Kaderabek. „Es ist wichtig, eine gute Persönlichkeitsübereinstimmung zwischen dem Kunden und dem Agenten zu finden.“
Ein Interview ist hilfreich (ob per Telefon oder Video), und es ist immer eine gute Idee, Referenzen einzuholen, um zu sehen, was andere Käufer zu sagen haben.
Fragen Sie nach Erfahrung
Wenn Sie mit einem potenziellen Agenten sprechen, empfiehlt Kaderabek, von Anfang an zu fragen: „Wie oft haben Sie diesen Prozess aus der Ferne durchgeführt?“ Erfahrungsangelegenheiten und Agenten, die häufig mit Fernkäufern zusammenarbeiten, verstehen eher, wie es funktioniert, verhandeln günstig und finden geeignete Immobilien für den Käufer.
Der Agent sollte auch in der Lage sein, einen lokalen Kreditgeber zu beraten. „Ein nicht-lokaler Kreditgeber verwendet wahrscheinlich einen nicht-lokalen Gutachter, was in einzigartigen Märkten wie Asheville die Todesglocke sein kann“, sagt Kaderabek.
Fragen Sie nach Verfügbarkeit
Viele Immobilienmakler arbeiten ungerade oder Teilzeit, was für Fernkäufer besonders schwierig sein kann. Ihr Agent wird als Ihr Stellvertreter fungieren, daher muss er während der regulären Geschäftszeiten verfügbar sein, um eine Vielzahl von Aufgaben im Kaufprozess zu erledigen, einschließlich Hausinspektionen.
„Ich nehme an allen Hausinspektionen teil, aber bei einem auswärtigen Kunden ist das kritisch“, sagt Kaderabek. „In einer Welt, in der Hausinspektionen zwischen neun und fünf Uhr stattfinden, wird es für einen Agenten sehr schwierig sein, an Ihrer Hausinspektion teilzunehmen, wenn er einen anderen Job hat.“
Teile deine Wunschliste
Wenn Sie einen Makler haben, teilen Sie Ihre Wunschliste mit, damit der Makler Ihnen bei der Suche nach der perfekten Immobilie helfen kann. Je verfeinerter Ihre Liste, desto schneller kann die Home-Suche gehen – bis zu einem gewissen Punkt. Wenn Sie zu viele Anfragen haben, wird es wahrscheinlich den Prozess verlangsamen. Halten Sie sich an die Dinge, die wirklich wichtig sind – Größe, Lage, Hausstil, begehbare Kleiderschränke – und lassen Sie die kleinen Details aus, die in jedem Zuhause leicht zu reparieren oder zu aktualisieren wären. Und wenn es irgendwelche Deal Breaker gibt – Funktionen, mit denen Sie absolut nicht leben könnten (oder ohne) – informieren Sie Ihren Agenten frühzeitig, damit er keine Zeit damit verschwendet, die falschen Immobilien zu suchen.
„Wenn Sie ein Makler sind, müssen Sie den mutigen Schritt wagen, Ihren Kunden anzurufen und ihm mitzuteilen, dass Sie die perfekte Immobilie für ihn gefunden haben“, sagt Kaderabek. Als Käufer müssen Sie darauf vertrauen können, dass Ihr Makler genau weiß, wonach Sie suchen, und dass er sich auch die Zeit genommen hat, sich das Haus genau anzuschauen. „Ein Haus könnte im Internet perfekt aussehen, aber ein guter Makler kann sagen: ‚Nein, das ist nicht das richtige Haus für Sie, weil es neben einer aktiven Bahnstrecke liegt.'“
Nutzen Sie den Due-Diligence-Zeitraum
Sobald ein Haus unter Vertrag ist, haben Sie vor der Schließung Zeit, Eigentumsdokumente und Urkundenbeschränkungen zu überprüfen sowie Inspektionen, Finanzierungen und Bankgutachten durchzuführen. In einigen Bundesstaaten, einschließlich North Carolina, gibt es eine offizielle Due-Diligence Phase, während der Käufer ihre Due-Diligence-Prüfung durchführen und entscheiden, ob sie den Hauskauf durchführen möchten. Dies gilt möglicherweise nicht, wenn es sich bei dem Haus um einen Neubau handelt.
Der Käufer zahlt eine nicht erstattungsfähige Due-Diligence-Gebühr, in der Regel zwischen 500 und 2.000 US-Dollar, die den Verkäufer im Wesentlichen dafür entschädigt, das Haus vom Markt zu nehmen, und dem Käufer Zeit gibt, eine Entscheidung zu treffen. Der Käufer leistet auch eine ernsthafte Geldeinlage in Höhe von etwa 2 bis 3 % des Kaufpreises – oder mehr in schnelllebigen Märkten. Sowohl die Due Diligence-Gebühr als auch die Bareinzahlung sind zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar.
Gibt es eine behördliche Due-Diligence-Frist, dauert diese in der Regel zwischen 14 und 30 Tagen.
Der Käufer kann den Vertrag während der Due-Diligence-Periode ohne Angabe von Gründen (oder einer anderen Sprache) kündigen und verliert nur die Due-Diligence-Gebühr. Tritt der Käufer nach Ablauf der Due-Diligence-Periode zurück, verfällt sowohl die Due-Diligence-Gebühr als auch das ernsthafte Geld.
Da nur die Due Diligence-Gebühr verfällt, wenn der Käufer den Vertrag während der Due Diligence-Periode kündigt, kann dies für Fernkäufer eine interessante Möglichkeit eröffnen. Es kann als Instrument verwendet werden, um ein Haus unter Vertrag zu bekommen und gleichzeitig eine einfache Kündigung des Vertrags mit begrenztem finanziellen Risiko zu ermöglichen. Im Falle eines Fernkaufs gibt es dem Käufer ein Zeitfenster, um die Immobilie persönlich zu besichtigen, bevor er endgültige Entscheidungen trifft.
Aus der Ferne schließen
Das E-Sign-Gesetz von 2000 macht Ihre elektronische Unterschrift genauso gültig, als ob Sie die Dokumente persönlich unterschrieben hätten. Darüber hinaus haben Fortschritte in der Technologie Fernabschlüsse für Verkäufer zur Routine und für Käufer sehr praktikabel gemacht. Ihr Agent wird Ihnen alle Seiten des Vertrages und der Nachträge zusenden. Sie unterschreiben sie mit einem elektronischen Signatursystem, das die unterschriebenen Formulare normalerweise an die entsprechende Partei zurücksendet.
„Anwälte benötigen immer noch physische Unterschriften, damit Ihr Agent mit dem Abschlussanwalt zusammenarbeitet und FedEx alle erforderlichen Dokumente vor dem Abschluss an Sie übermittelt“, sagt Kaderabek. „Der Agent geht dann mit den Abschlussdokumenten zum Abschlusstisch – ohne den Käufer – und das Geld wird überwiesen, um die Transaktion abzuschließen.“
Die Quintessenz
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne kann eine gute Option für Zweitwohnungskäufer, Eltern, die ein Haus für ihre Kinder kaufen möchten, und Immobilieninvestoren außerhalb des Bundesstaates sein. In vielerlei Hinsicht ist der Vorgang der gleiche wie beim persönlichen Hauskauf; Sie werden jedoch noch mehr darauf angewiesen sein, dass Ihr Immobilienmakler das richtige Zuhause findet, bei den Besichtigungen anwesend ist, Sie durch den Papierkram führt und beim Abschluss anwesend ist.
Daher ist es einer der wichtigsten Schritte, den Sie beim Kauf eines Hauses aus der Ferne unternehmen können, den richtigen Makler zu finden – einen, der Erfahrung mit Remote-Transaktionen hat.