Aufkauf
Was ist ein Aufkauf?
Ein Buy-up ist eine Art Rabatt im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen. Dabei bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer im Gegenzug einen höheren Zinssatz für den Kredit an.
In der Regel sind Aufkäufe für den Kreditnehmer vorteilhafter, wenn er erwartet, die gekaufte Immobilie innerhalb kurzer Zeit weiterzuverkaufen. Wichtig ist, dass der Baranreiz die mit dem Darlehen verbundenen Abwicklungskosten nicht übersteigen darf.
Die zentralen Thesen
- Ein Buy-up ist eine Art von Rabatt, bei dem der Kreditnehmer eines Hypothekendarlehens einen höheren Zinssatz als Gegenleistung für einen Baranreiz im Voraus akzeptiert.
- Das Verhältnis zwischen der Höhe des Baranreizes und der Höhe der Zinserhöhung wird zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt. Eine typische Formel lautet jedoch, dass jeder Prozentsatz des Baranreizes eine Erhöhung des Zinssatzes um 0,25 % bewirkt.
- Aufkäufe werden manchmal auch an Hypothekenmakler und Bankdarlehenssachbearbeiter gezahlt. Kreditnehmer müssen daher sorgfältig prüfen, ob der ihnen angegebene Zinssatz durch solche Vereinbarungen beeinflusst wurde.
Buy-Ups verstehen
Aufkäufe werden in der Regel von Hypothekarkreditnehmern verwendet, die ihre Kosten für die Abwicklung von Krediten aus eigener Tasche senken möchten. Da der Aufkauf zu einem höheren Zinssatz für das Darlehen führt, leiht sich der Kreditnehmer effektiv Geld zu diesem höheren Zinssatz und verwendet es, um einen Teil oder alle Abwicklungskosten zu bezahlen.
Da der höhere Zinssatz für den gesamten Hypothekensaldo gilt, ist der Kauf grundsätzlich nur dann wirtschaftlich, wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht über einen längeren Zeitraum halten möchte. In diesen Situationen kann der Vorab-Baranreiz die erhöhten Zinskosten mehr als ausgleichen, da diese Zinskosten nur für einen begrenzten Zeitraum getragen werden.
Ein weiterer zu beachtender Aspekt ist, dass manchmal auch Aufkäufe an Hypothekenmakler bezahlt werden. In diesen Situationen kann der Makler effektiv Anreize setzen, Kreditnehmer zu ermutigen, über dem Markt liegende Zinssätze für ihre Hypothekendarlehen zu akzeptieren, die auch als Renditeaufschlagsprämien (YSPs) bekannt sind. Wenn diese Aufkaufsvereinbarungen dem Käufer nicht klar offengelegt werden, können sie zu einem Interessenkonflikt zwischen den beiden Parteien führen.
Vor 2010 waren die Aufkaufsrabatte von Hypothekenmaklern oft in den Kreditbedingungen der von ihnen verkauften Hypotheken verschleiert, was es für Kreditnehmer schwierig machte, zu erkennen, wann sie einen YSP für ihre Hypothekendarlehen bezahlten. Seitdem erfordern Änderungen der Bundesrichtlinien für neue Kreditschätzungen, dass die YSPs von Hypothekenmaklern dem Käufer klar mitgeteilt werden.
Trotz dieser Verbesserungen bleibt das Risiko potenzieller Konflikte bestehen. Insbesondere werden Kreditsachbearbeitern innerhalb der Kreditinstitute selbst manchmal Aufkaufsrabatte und ähnliche Anreize gewährt. Unter diesen Umständen hat der Kreditnehmer möglicherweise nur geringe praktische Möglichkeiten zu erkennen, ob die von ihm gezahlten Zinssätze von diesen Anreizen beeinflusst werden. Vorsorglich sollten Kreditnehmer ihre Kreditsachbearbeiter sorgfältig und direkt fragen, ob Anreizprogramme für ihr Darlehen bestehen.
Beispiel aus der Praxis für einen Aufkauf Buy
Betrachten Sie zur Veranschaulichung einen Käufer, der sich eine Hypothek von 100.000 USD sichern möchte. Der von der Bank angebotene Standardzinssatz beträgt 4,50 %. Der Käufer möchte jedoch einen Aufkaufsrabatt in Höhe von 2,50 % des Beleihungswerts in Anspruch nehmen. In diesem Szenario würde der Käufer einen Baranreiz von 2.500 USD erhalten, wenn er einen höheren als den normalen Zinssatz akzeptiert.
Obwohl die genaue Höhe des neuen Zinssatzes verhandelt werden müsste, ist die typische Formel, dass jeder Prozentsatz des Rabatts zu einer 0,25%igen Erhöhung des Hypothekenzinssatzes führt. Daher würde im obigen Beispiel der Bargeldanreiz von 2,50% zu einer Ratenerhöhung von 0,625% führen. Der neue Zinssatz würde demnach 5,125% betragen.