Top 10 Merkmale eines profitablen Mietobjekts
Möchten Sie ein Wohnimmobilienobjekt kaufen, um Ihr Anlageportfolio zu erweitern? Anlageimmobilien können spannend und sehr lohnend sein, wenn Sie die richtige Wahl treffen. Aber Einkommen und Belohnungen beiseite, Investieren in Immobilien können für einen erstmaligen entmutigend seinen Investoren.
Immobilien sind ein hartes Geschäft und das Feld ist gespickt mit Landminen, die Ihre Renditen zunichte machen können. Aus diesem Grund ist es wichtig, vor dem Eintauchen detaillierte Nachforschungen anzustellen, damit Sie alle Vor- und Nachteile von Immobilieninvestitionen kennen. Hier sind die wichtigsten Dinge, die Sie beim Kauf einer Renditeimmobilie beachten sollten.
Die zentralen Thesen
- Untersuchen Sie die Nachbarschaft gründlich – ihre Lebensqualität und Annehmlichkeiten sind entscheidend.
- Eine Nachbarschaft mit einer hohen Leerstandsquote ist kein gutes Zeichen.
- Kennen Sie die Verkaufspreise der Region, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen.
- Recherchieren Sie die durchschnittliche Miete in der Nachbarschaft und arbeiten Sie von dort aus, um festzustellen, ob der Kauf einer Mietwohnung für Sie finanziell machbar ist.
Starten Sie Ihre Suche
Beginnen Sie Ihre Suche nach einer Immobilie auf eigene Faust, bevor Sie eine professionelle ins Bild zu bringen. Ein Agent kann Sie zum Kauf drängen, bevor Sie eine Investition gefunden haben, die am besten zu Ihnen passt. Und um herauszufinden, dass eine Investition einige Fähigkeiten im Schlafengehen und etwas Schuhleder erfordert.
Durch diese Recherche können Sie mehrere wichtige Merkmale eingrenzen, die Sie für Ihre Immobilie wünschen – wie Typ, Lage, Größe und Ausstattung. Sobald Sie dies getan haben, möchten Sie möglicherweise einen Immobilienmakler, der Ihnen beim Abschluss des Kaufs hilft.
Ihre Standortoptionen werden dadurch eingeschränkt, ob Sie beabsichtigen, die Immobilie aktiv zu verwalten oder eine andere Person damit zu beauftragen. Wenn Sie es selbst aktiv bewirtschaften möchten, möchten Sie keine Immobilie, die zu weit von Ihrem Wohnort entfernt ist. Wenn Sie eine Hausverwaltung mit der Betreuung beauftragen, ist die Nähe weniger wichtig.
Die 10 wichtigsten Funktionen, die Sie berücksichtigen sollten
Werfen wir einen Blick auf die Top 10 Dinge, die Sie bei der Suche nach dem richtigen Mietobjekt berücksichtigen sollten.
1. Nachbarschaft
Die Nachbarschaft, in der Sie kaufen, bestimmt, welche Mietertypen Sie gewinnen und wie hoch der Leerstand ist. Wenn Sie in der Nähe einer Universität kaufen, besteht die Möglichkeit, dass Studenten Ihren Pool potenzieller Mieter dominieren und Sie jeden Sommer Schwierigkeiten haben, freie Stellen zu besetzen. Beachten Sie, dass einige Städte versuchen, Mietumwandlungen zu verhindern, indem sie exorbitante Genehmigungsgebühren erheben und Bürokratie anhäufen.
2. Grundsteuern
Die Grundsteuern werden wahrscheinlich in Ihrem Zielgebiet stark variieren, und Sie möchten wissen, wie viel Sie verlieren werden. Hohe Grundsteuern sind nicht immer schlecht – in einer tollen Nachbarschaft, die zum Beispiel Langzeitmieter anzieht, aber es gibt unattraktive Lagen, die auch hohe Steuern haben.
Das Bewertungsbüro der Gemeinde verfügt über alle Steuerinformationen, oder Sie können mit Hausbesitzern in der Gemeinde sprechen. Stellen Sie sicher, dass Sie herausfinden, ob in naher Zukunft eine Erhöhung der Grundsteuer wahrscheinlich ist. Eine Stadt in finanzieller Not kann die Steuern weit über das hinaus erhöhen, was ein Vermieter realistischerweise für die Miete verlangen kann.
3. Schulen
Berücksichtigen Sie die Qualität der örtlichen Schulen, wenn Sie mit Familienhäusern zu tun haben. Obwohl Sie sich hauptsächlich um den monatlichen Cashflow sorgen werden, spielt der Gesamtwert Ihrer Mietimmobilie eine Rolle, wenn Sie sie schließlich verkaufen. Wenn es keine guten Schulen in der Nähe gibt, kann dies den Wert Ihrer Investition beeinträchtigen.
4. Kriminalität
Niemand möchte neben einem Brennpunkt krimineller Aktivitäten wohnen. Die örtliche Polizei oder öffentliche Bibliothek sollte genaue Kriminalitätsstatistiken für Nachbarschaften haben. Überprüfen Sie die Raten für Vandalismus sowie für schwere und geringfügige Straftaten und vergessen Sie nicht zu beachten, ob die kriminellen Aktivitäten steigen oder sinken. Vielleicht möchten Sie auch nach der Häufigkeit der Polizeipräsenz in Ihrer Nachbarschaft fragen.
5. Stellenmarkt
Standorte mit wachsenden Beschäftigungsmöglichkeiten ziehen mehr Mieter an. Um herauszufinden, wie ein bestimmtes Gebiet die Stellenverfügbarkeit bewertet, wenden Sie sich an das US Bureau of Labor Statistics (BLS) oder besuchen Sie eine lokale Bibliothek. Wenn Sie eine Ankündigung sehen, dass ein großes Unternehmen in die Gegend zieht, können Sie sicher sein, dass Arbeiter, die auf der Suche nach einer Wohnung sind, dorthin strömen werden. Dies kann dazu führen, dass die Immobilienpreise je nach Art des betreffenden Unternehmens steigen oder fallen. Sie können davon ausgehen, dass Ihre Mieter dies auch tun, wenn Sie diese Firma in Ihrem Garten haben möchten.
6. Ausstattung
Besichtigen Sie die Nachbarschaft und sehen Sie sich die Parks, Restaurants, Fitnessstudios, Kinos, öffentliche Verkehrsmittel und all die anderen Vergünstigungen an, die Mieter anziehen. Das Rathaus verfügt möglicherweise über Werbeliteratur, die Ihnen eine Vorstellung davon gibt, wo die beste Mischung aus öffentlichen Einrichtungen und Privateigentum zu finden ist.
7. Zukünftige Entwicklung
Die Stadtplanungsabteilung werden Informationen über die Entwicklungen und Pläne, die bereits wurden in Zonen aufgeteilt in den Bereich. Wenn viel gebaut wird, ist es wahrscheinlich ein gutes Wachstumsgebiet. Achten Sie auf neue Entwicklungen, die den Preis der umliegenden Immobilien beeinträchtigen könnten. Auch zusätzliche Neubauwohnungen könnten mit Ihrer Immobilie konkurrieren.
8. Anzahl der Angebote und Stellenangebote
Wenn eine Nachbarschaft eine ungewöhnlich hohe Anzahl von Einträgen hat, kann dies auf einen saisonalen Zyklus oder eine rückläufige Nachbarschaft hinweisen – Sie müssen herausfinden, welche dies ist. In beiden Fällen zwingen hohe Leerstände die Vermieter dazu, die Mieten zu senken, um Mieter zu gewinnen. Niedrige Leerstandsquoten ermöglichen es den Vermietern, die Mieten zu erhöhen.
9. Durchschnittsmieten
Die Mieteinnahmen sind Ihr Brot und Butter, daher müssen Sie die durchschnittliche Miete der Gegend kennen. Stellen Sie sicher, dass jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, genügend Miete tragen kann, um Ihre Hypothekenzahlung, Steuern und andere Ausgaben zu decken. Untersuchen Sie das Gebiet gut genug, um abzuschätzen, wohin es in den nächsten fünf Jahren gehen könnte. Wenn Sie sich die Gegend jetzt leisten können, aber die Steuern voraussichtlich steigen werden, könnte eine heute erschwingliche Immobilie später den Konkurs bedeuten.
10. Naturkatastrophen
Versicherung ist eine weitere Ausgabe, die Sie von Ihren Renditen abziehen müssen. Sie müssen also wissen, wie viel es Sie kosten wird. Wenn ein Gebiet anfällig für Erdbeben oder Überschwemmungen ist, können die Kosten für den Versicherungsschutz Ihre Mieteinnahmen schmälern.
Informationen erhalten
Offizielle Quellen sind groß, aber Sie werden zu den Nachbarn sprechen wollen die reale Schaufel zu bekommen. Sprechen Sie sowohl mit Mietern als auch mit Hauseigentümern. Mieter werden viel negativer über die negativen Aspekte einer Nachbarschaft sein, weil sie keine Investition in sie haben. Besuchen Sie die Gegend zu unterschiedlichen Zeiten an verschiedenen Wochentagen, um Ihre zukünftigen Nachbarn in Aktion zu sehen.
Auswahl einer Immobilie
Die beste Anlageimmobilie für Einsteiger ist in der Regel ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen sind wartungsarm, da sich der Eigentumswohnungsverband um externe Reparaturen kümmert und Sie sich um das Innere kümmern müssen. Eigentumswohnungen erzielen jedoch tendenziell niedrigere Mieten und werden langsamer als Einfamilienhäuser.
Einfamilienhäuser ziehen in der Regel längerfristige Mieter an. Familien oder Paare werden manchmal als bessere Mieter angesehen als Alleinstehende, weil die Vorstellung besteht, dass Familien finanziell stabil sein und die Miete regelmäßig zahlen könnten.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Wenn Sie die Nachbarschaft eingegrenzt haben, suchen Sie nach einer Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial und einem guten prognostizierten Cashflow. Sehen Sie sich Immobilien an, die teurer sind, als Sie sich leisten können, sowie solche in Ihrer Reichweite. Immobilien werden oft unter ihrem Listenpreis verkauft.
Beobachten Sie die Listenpreise anderer Immobilien und überprüfen Sie die endgültigen Verkaufspreise der Stadt, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie der Marktwert in einer Nachbarschaft wirklich ist.
Suchen Sie für Wertsteigerungspotenzial nach einer Immobilie, die – mit ein paar kosmetischen Veränderungen und kleineren Renovierungen – Mieter anzieht, die höhere Mieten zahlen können. Dies erhöht auch den Wert der Immobilie, wenn Sie sich entscheiden, sie nach einigen Jahren zu verkaufen.
Um ein profitables Unternehmen zu gewährleisten, ist es natürlich wichtig, eine Immobilie zu einem vernünftigen Preis zu kaufen. Die Empfehlung für Mietobjekte ist, nicht mehr als das 12-fache der erwarteten Jahresmiete zu zahlen.
Ermittlung der Miete
Wie wird die potenzielle Miete ermittelt? Sie müssen eine fundierte Vermutung anstellen. Lassen Sie sich nicht von zu optimistischen Annahmen mitreißen. Einstellen die Miete zu hoch und an der Gesamt schnell Chips weg für Monate mit einer leeren Einheit enden Gewinn. Beginnen Sie mit der durchschnittlichen Miete für die Nachbarschaft und arbeiten Sie von dort aus. Überlegen Sie, ob Ihr Platz ein bisschen mehr oder ein bisschen weniger wert ist und warum.
Um herauszufinden, ob die Miete für Sie als Investor funktioniert, berechnen Sie, was die Immobilie Sie tatsächlich kosten wird. Ziehen Sie Ihre erwartete monatliche Hypothekenzahlung, die Grundsteuer geteilt durch 12 Monate, die Versicherungskosten geteilt durch 12 und einen großzügigen Zuschuss für Wartung und Reparaturen ab.
Unterschätzen Sie nicht die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Diese Kosten hängen vom Alter der Immobilie und davon ab, wie viel Unterhalt Sie selbst planen. Ein neueres Gebäude erfordert wahrscheinlich weniger Arbeit als ein älteres. Eine Wohnung in einem Ruhestand Gemeinschaft würde wahrscheinlich nicht unter die gleichen Menge an Schaden außerhalb des Campus College Gehäuse sein.
Eigene Reparaturen senken die Kosten erheblich, sind aber auch für Notfälle rund um die Uhr erreichbar. Eine andere Möglichkeit besteht darin, eine Hausverwaltungsfirma zu beauftragen, die jeden Monat alles erledigt, von kaputten Toiletten bis hin zum Sammeln von Miete. Erwarten Sieetwa 10% der Bruttosollmiete zu zahlen Einkommen für diesen Service.
Kommen all diese Zahlen noch oder noch besser, mit etwas Geld übrig, können Sie sich jetzt von Ihrem Immobilienmakler ein Angebot unterbreiten lassen.
Den Kauf tätigen
Banken haben für Anlageimmobilien strengere Anforderungen an die Kreditvergabe als für Hauptwohnsitze. Sie gehen davon aus, dass die Menschen in schwierigen Zeiten weniger geneigt sind, ihr Zuhause zu gefährden als eine Geschäftsimmobilie. Seien Sie bereit, mindestens 20% bis 30% für eine Anzahlung zuzüglich Abschlusskosten zu zahlen. Lassen Sie die Immobilie von einem Fachmann gründlich inspizieren und lassen Sie vor der Unterzeichnung alles von einem Immobilienanwalt überprüfen.
Vergessen Sie nicht, für eine ausreichende Versicherung zu zahlen. Die Mieterversicherung deckt das Eigentum des Mieters ab, aber das Gebäude selbst liegt in der Verantwortung des Vermieters, und die Versicherung kann teurer sein als für ein ähnliches Wohneigentum. Hypothekenzinsen, Versicherungen und Abschreibungen der Immobilie sind bis zu einem bestimmten Betrag steuerlich absetzbar.
Das Fazit
Jeder Staat gute Städte, hat jede Stadt eine gute Nachbarschaft, und jede Umgebung hat gute Eigenschaften. Es braucht viel Beinarbeit und Forschung, um alle drei auszurichten. Wenn Sie Ihre ideale Mietimmobilie gefunden haben, halten Sie Ihre Erwartungen realistisch und stellen Sie sicher, dass Ihre eigenen Finanzen gesund genug sind, damit Sie warten können, bis die Immobilie Geld generiert.