Retten Sie Ihr Zuhause vor Zwangsvollstreckung
Endlich das Zuhause Ihrer Träume zu erreichen – oder irgendein Zuhause – bedeutet nicht, dass es vor einer Zwangsvollstreckung sicher ist. Es könnte zu einer Krise kommen, die Sie in Gefahr bringt, abgeschottet zu werden, insbesondere wenn Ihr Traumhaus hohe Hypothekenzahlungen mit sich bringt.
Wenn in Ihrem Haus die Gefahr einer Zwangsvollstreckung besteht, sollte das Problem sofort behoben werden – ein falscher Schritt könnte eine Katastrophe bedeuten. Durch die richtigen Schritte kann diese Katastrophe jedoch manchmal abgewendet werden.
Die zentralen Thesen
- Es gibt Optionen, die Sie ergreifen können, um zu verhindern, dass Ihr Kreditgeber Ihr Haus abschottet.
- Wenn Sie genug Geld sammeln können, um Ihre versäumten Hypothekenzahlungen in einer Pauschale zurückzuzahlen, ist eine Wiedereinsetzung der Hypothek möglich.
- Sie können mit Ihrem Kreditgeber eine kurze Refinanzierung aushandeln, bei der einige Hypothekenschulden erlassen werden und der Rest in einem neuen Darlehen umstrukturiert wird.
- Im Falle eines plötzlichen Notfalls, der sich bald bessert, können Sie Ihren Kreditgeber bitten, Ihnen eine Nachsichtsfrist einzuräumen, in der die Hypothekenzahlungen reduziert oder sogar ganz ausgesetzt werden.
So vermeiden Sie Zwangsvollstreckung
Wenn Ihr Haus von einer Zwangsvollstreckung bedroht ist, beginnen Sie nicht mit dem Packen – ergreifen Sie Maßnahmen. Die folgenden Optionen zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung sollten für alle Personen mit einem staatlich unterstützten Kreditanbieter und einer integrierten Hypothekenversicherung, z. B. für ein FHA-Darlehen, leicht verfügbar sein.
Wiedereinsetzung
Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug sind, können Sie durch die Wiedereinsetzung den Betrag in Form einer Pauschalzahlung (einschließlich etwaiger Zinsen und Strafgebühren) vor einem bestimmten Datum zurückzahlen.
Kurze Refinanzierung
Bei einer kurzen Refinanzierung kann der Kreditgeber zustimmen, einen Teil Ihrer Schulden zu erlassen und die verbleibenden Schulden in ein völlig neues Darlehen zu refinanzieren.
Nachsicht
Manchmal können kurzfristige finanzielle Probleme wie ein medizinischer Notfall oder ein plötzlicher, unerwarteter Einkommensrückgang es Ihnen nicht ermöglichen, Hypothekenzahlungen rechtzeitig zu leisten. Wenn Ihr Kreditgeber der Ansicht ist, dass Sie einen gültigen Grund für die versäumten Zahlungen haben, kann er sich bereit erklären, Ihnen zu helfen, indem er Ihnen Nachsicht gewährt.
Abhängig von Ihren finanziellen Umständen kann Ihr Kreditgeber einem Rückzahlungsplan zustimmen, der Ihre Zahlungen vorübergehend senkt – oder sie sogar für einen bestimmten Zeitraum aussetzt. Um diese Vereinbarung zu sichern, müssen Sie Ihrem Kreditgeber jedoch versichern, dass Sie den neuen Rückzahlungsplan entschlossen einhalten.
Das Nachsicht für Ihr staatlich abgesichertes Hypothekendarlehen erhalten kann, mit der Option, es um weitere 180 Tage zu verlängern (potenzielle Erleichterung für insgesamt 360 Tage). Ein Moratorium für Räumungen und Zwangsvollstreckungen wurde durch die am 20. Januar 2021 unterzeichnete Exekutivverordnung von Präsident Biden bis mindestens zum 31. März 2021 verlängert.
Änderung der Hypothek
Mit der Darlehensänderung können Sie Ihr Hypothekendarlehen refinanzieren oder seine Laufzeit verlängern. Der Kreditgeber kann monatliche Hypothekenzahlungen begleichen, die im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen. Um sich jedoch für diese Alternative zu qualifizieren, müssen Sie Ihren Kreditgeber davon überzeugen, dass Ihre Geldprobleme nur vorübergehend sind und bald gelöst werden.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Refinanzierung mit einem Hartgeldkredit
Ihr Kreditgeber kann die Refinanzierung Ihres Kredits ablehnen, wenn er Sie als Kreditnehmer mit hohem Risiko betrachtet. In diesem Fall können Sie sich an einen privaten Kreditgeber wenden, um sich mit einem Hartgeldkredit zu refinanzieren, um die Zwangsvollstreckung zu stoppen. Solche Kredite haben im Allgemeinen astronomische Zinssätze und Gebühren, aber man könnte Ihnen erlauben, die Zeit zu kaufen, die Sie brauchen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die Refinanzierung Ihrer Hypothek bei einem privaten Kreditgeber als Hartgeldkredit sollte das letzte Mittel sein, da die Zinssätze und Gebühren extrem hoch sind.
Wenn Zwangsvollstreckung unvermeidlich ist
Wenn Ihre Situation eine Zwangsvollstreckung unvermeidbar macht, finden Sie hier einige Taktiken, mit denen Sie den finanziellen Schlag dämpfen können.
Pre-Foreclosure Sale
Wenn Sie absolut überzeugt sind von Ihren sich verschlechternden Finanzen, besteht die einzige Möglichkeit für Sie darin, Ihr Haus für weniger als den Betrag zu verkaufen, der zur Begleichung des Hypothekendarlehens erforderlich ist. Sie sind möglicherweise nur dann für diese Alternative berechtigt, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen um einige Monate oder gemäß den Angaben Ihres Kreditgebers in Verzug bringen. Möglicherweise müssen Sie Ihr Haus auch in einer bestimmten Zeit verkaufen.
Wenn Sie es nicht ertragen können, auszuziehen, können Sie Ihr Haus an einen Freund oder einen Investor verkaufen, der das Haus dann an Sie vermietet. Der beste Weg, dies zu tun, besteht darin, einen Mietvertrag (oder Vertrag) zu unterzeichnen, der eine Kaufoptionsklausel enthält, die Ihnen das Recht gibt, Ihr Haus zurückzukaufen, sobald sich Ihre Finanzen verbessert haben. Diese Alternative birgt jedoch erhebliche Risiken, da der Investor ohne Ihre Genehmigung Kredite gegen Ihr Eigentum aufnehmen oder sogar Ihr Haus verkaufen kann, während Sie es leasen.
Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Ein anderer Ausweg besteht darin, Ihr Eigentum bereitwillig dem Kreditgeber als Gegenleistung für die Begnadigung Ihrer Schulden zu geben. Sie können sich nur dann für eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung qualifizieren, wenn Sie Ihr Haus vor der Zwangsvollstreckung nicht verkaufen können. Der einzige Vorteil dieser Option besteht darin, dass Sie vor einer Zwangsvollstreckung und der daraus resultierenden schlechten Bonität gerettet werden.
Insolvenz wird Ihnen normalerweise nicht genug Zeit verschaffen, um Ihre Schulden nachzuholen. Meistens verschiebt es lediglich das Unvermeidliche.
Konkurs
Viele Menschen glauben, dass ein Insolvenzantrag eine hervorragende Lösung für die Zwangsvollstreckung ist. In Wirklichkeit kann eine Insolvenz nur den Zwangsvollstreckungsprozess verzögern und Ihnen möglicherweise etwas Zeit verschaffen, um Ihre Zahlungen nachzuholen.
Sobald die durch Insolvenz eingeleitete Aussetzung widerrufen wurde, kann der Kreditgeber eine vollständige Zahlung verlangen, was möglicherweise die Beantragung eines Refinanzierungsdarlehens erforderlich macht. Die Chancen, ein Refinanzierungsdarlehen zu erhalten, sind zu diesem Zeitpunkt jedoch nahezu Null, da Sie aufgrund der Insolvenzerklärung eine negative Kreditwürdigkeit erhalten haben.
Das Fazit
Als Hausbesitzer liegt es an Ihnen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um Ihr Haus vor der Zwangsvollstreckung zu schützen. Der einfachste Weg ist, sich von Situationen fernzuhalten, die dies verursachen. Übermäßige Schulden, variabel verzinsliche oder exotische Hypotheken, unzureichende Notfallressourcen, fehlende Versicherungen und der Kauf eines Hauses, das Sie sich nicht wirklich leisten können, erhöhen Ihr Risiko einer Zwangsvollstreckung.
Es ist wichtig, die besten verfügbaren Zinssätze sorgfältig zu recherchieren und die für Sie geeignete Laufzeit der Hypothek auszuwählen. Beispielsweise können Sie mit 40-jährigen Hypotheken in der Regel niedrigere monatliche Zahlungen leisten als mit herkömmlichen 30-jährigen festen Hypotheken. Allerdings sind die Zinssätze für diese Hypotheken tendenziell höher. Verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um Ihre gesamten Hypothekenkosten am besten abzuschätzen und vorauszuplanen.
Gelegentlich können finanzielle Rückschläge die regelmäßigen Hypothekenzahlungen behindern. In diesem Fall ist es nur ratsam, Ihren Kreditgeber unverzüglich über die Situation zu informieren. In den meisten Fällen sind sie bereit, mit Ihnen zusammenzuarbeiten und Ihnen beim Aufholen zu helfen. Oft sind Kreditgeber aufgrund der Kosten und der Zeit, die mit dem Prozess verbunden sind, nur als letztes Mittel an einer Zwangsvollstreckung Ihres Hauses interessiert.