Verzierung
Was ist Vollstreckung?
Eine Abmahnung tritt ein, wenn ein Mieter einen neuen Eigentümer der Immobilie als neuen Vermieter anerkennt. Im Falle eines Besitzerwechsels von Gewerbeimmobilien verlangt eine Mietklausel in einer SNDA-Vereinbarung ( Subordination, Non Disruption and Attornment), dass der Mieter einen neuen Eigentümer als Vermieter anerkennt und weiterhin Miete zahlt, unabhängig davon, ob die Immobilie den Besitzer wechselt ein normaler Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung.
So funktioniert die Vollmacht
Die Zwangsvollstreckung wird am häufigsten mit Immobilienrechten in Verbindung gebracht und soll die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion anerkennen. Eine Abmahnung kann beispielsweise auftreten, wenn ein Mieter eine Wohnung mietet, nur um den Eigentümer während des Mietverhältnisses zu wechseln. Der Abtretungsvertrag schafft keine neuen Rechte für den Eigentümer, es sei denn, der Mieter unterschreibt ihn. Der Vermieter kann die Unterzeichnungsverweigerung des Mieters als Räumungsgrund verwenden.
Die zentralen Thesen
- Die Abmahnung gilt am häufigsten für Immobilientransaktionen.
- Die Vollstreckung erkennt die Beziehung zwischen den Parteien in einer Transaktion an.
- Eine Verzierung kann auftreten, wenn ein Mieter eine Wohnung mietet und das Gebäude im Laufe des Mietverhältnisses den Besitzer wechselt
- Der Nachlassvertrag ändert die Rechte des neuen Eigentümers nur, wenn er vom Mieter unterzeichnet wird.
Die Klausel in einer SNDA schreibt vor, dass bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer den früheren Eigentümer im Mietvertrag ersetzt und alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers übernimmt. Die Klausel sieht auch vor, dass die Mieter unabhängig davon, wem die Immobilie gehört, weiterhin Miete zahlen müssen.
Vollstreckung in gewerblichen Mietverträgen
Gewerbliche Mietverträge enthalten oft eine SNDA. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die die spezifischen Rechte von Mieter und Vermieter beschreibt. Die SNDA kann auch Informationen über andere Dritte wie den Kreditgeber des Vermieters oder den Käufer der Immobilie bereitstellen. Es gibt drei Teile: die Nachrangklausel, die Nichtstörungsklausel und die Abtretungsklausel. Ähnlich verhält es sich mit der Abmahnung in einem Gewerbemietvertrag. Die Abtretungsklausel in einer SNDA verpflichtet den Mieter, den neuen Eigentümer der Immobilie als seinen Vermieter anzuerkennen, unabhängig davon, ob der neue Eigentümer die Immobilie durch einen normalen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung erworben hat. Die Klausel verlangt auch, dass der Mieter für den Rest der Mietdauer weiterhin Miete an den neuen Vermieter zahlt.
In der Nachrangigkeitsklausel in einer SNDA erklärt sich der Mieter damit einverstanden, dass sein Interesse an der Immobilie den Interessen eines dritten Kreditgebers untergeordnet wird. Möglicherweise möchte der Vermieter die Gewerbeimmobilie nach Abschluss eines Mietvertrags mit einem Mieter zur Absicherung der Finanzierung nutzen. Daher würden die meisten Kreditgeber von allen Mietern verlangen, dass sie ihre Erbpachtzinsen den Hypothekenzinsen des Kreditgebers unterordnen. Die Rangrücktrittsklausel gibt dem Drittkreditgeber die Möglichkeit, den Mietvertrag im Falle einer wirtschaftlichen Zwangsvollstreckung zu kündigen. Eine Nichtstörungsklausel oder -vereinbarung gibt dem Mieter das Recht, die gemieteten Räumlichkeiten weiter zu nutzen, solange sie nicht in Verzug sind. Der Mieter kann die Räumlichkeiten auch nach Verkauf oder Zwangsvollstreckung vermieten. Die Nicht-Störungsklausel unterstützt die Rechte des Mieters an den Räumlichkeiten auch dann, wenn der Vermieter den Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie zwangsvollstreckt wird.