Annahmeklausel
Was ist eine Annahmeklausel?
Eine Übernahmeklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag , die es dem Verkäufer eines Hauses ermöglicht, die Verantwortung für die bestehende Hypothek auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Mit anderen Worten, der neue Hausbesitzer übernimmt die bestehende Hypothek. Der Käufer muss in der Regel Kreditwürdigkeit und andere Qualifikationen erfüllen.
Die zentralen Thesen
- Eine Übernahmeklausel ermöglicht es dem Verkäufer eines Eigenheims, die Verantwortung für eine bestehende Hypothek auf den Käufer der Immobilie zu übertragen.
- Der neue Käufer muss Kredit- und andere Qualifikationen erfüllen.
- Annahmeklauseln sind dann attraktiv, wenn der Zinssatz der laufenden Hypothek niedriger ist als der aktuelle Zinssatz.
- Diese Klauseln können Käufern auch dabei helfen, Abschlusskosten zu vermeiden.
- Für die meisten Hauseigentümer sind die Vorteile einer Übernahmeklausel jedoch theoretisch, da herkömmliche Hypotheken dies in der Regel verbieten.
Wie eine Annahmeklausel funktioniert
Liegt der Zinssatz einer bestehenden Hypothek unter den aktuellen Marktzinsen, wird eine Übernahmeklausel zu einem attraktiven Verkaufsargument. Außerdem kann der Käufer viele Abschlusskosten vermeiden , obwohl mit Annahmen einige Gebühren verbunden sind. Einige der Kosten beinhalten eine Titelsuche, Dokumentenstempel und Steuern.
Für die meisten Hausbesitzer sind die Vorteile einer Annahmeklausel theoretisch, da herkömmliche Hypotheken die Praxis im Allgemeinen verbieten. Banken missbilligen Annahmeklauseln, weil sie Hypotheken auf der Grundlage der Bonität des ursprünglichen Kreditnehmers und nicht eines unbekannten späteren Käufers schreiben.
Die Rückzahlungsfähigkeit des neuen Eigentümers kann schwierig zu beurteilen sein, und die Bank zögert möglicherweise, ihr Risiko einzugehen. Selbst wenn eine Bank die Kreditwürdigkeit eines neuen Kreditnehmers bestätigen würde, würde sie außerdem die Anzahlung und die Abschlusskosten verlieren, die bei einer brandneuen Hypothek anfallen.
Besondere Überlegungen
Da es selten im Interesse einer Bank liegt, Annahmen zuzulassen, enthalten die meisten Hypotheken eine Fälligkeitsklausel, die die Rückzahlung des Restbetrags beim Verkauf der Immobilie verlangt. Die Bank wird ihr Pfandrecht bis zur Tilgung der Hypothek abschreiben, was den Verkauf unmöglich macht.
Annahmeklauseln sind jedoch bei staatlich gesicherten Hypotheken der Federal Housing Administration (FHA), der Veterans Administration (VA) und des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA)Standard . Der neue Eigentümer muss weiterhin die Kredit- und Anspruchsvoraussetzungen erfüllen.
Beispiel für eine Annahmeklausel
Stellen Sie sich eine Person vor, die die Hypothek von einem Verkäufer übernehmen möchte, der eine 30-jährige Hypothek von 240.000 USD zu 3,5% hat und für die sie fünf Jahre lang Zahlungen geleistet hat. Der verbleibende Saldo, einschließlich Zinsen, beträgt etwa 323.300 US-Dollar, und auf der ursprünglichen Note verbleiben 25 Jahre.
Unter der Annahme, dass der aktuelle Marktzinssatz 4% beträgt, würde der neue Käufer eine 30-jährige Festhypothek für das gleiche Darlehen von 240.000 USD aufnehmen, sodass der Restbetrag mit Zinsen am Ende dieses Zeitraums von etwa 412.500 USD fällig wäre. Außerdem müsste der neue Käufer eine pauschale Anzahlung an das finanzierende Institut leisten.
Durch die Übernahme der bestehenden Hypothek des Verkäufers würde der Käufer über die Laufzeit des Darlehens etwa 89.000 US-Dollar sparen. Außerdem besteht mit dem Übernahmeklauseldarlehen eine Zahlungsverpflichtung von fünf Jahren weniger. Jede Pauschalzahlung würde dem Verkäufer zum Ausgleich des Eigenkapitals, das er im Haus aufgebaut hat, ausgezahlt. Außerdem vermeidet der Käufer Tausende von Dollar an Abschlusskosten.