Sind REITs in Zeiten hoher Zinsen von Vorteil?
Wenn die Zinsen steigen, suchen Anleger nach Deckung für jeden guten Vermögenswert, den sie finden können. Alternative Anlagen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) können je nach Marktzyklus eine gute Option sein. Lassen Sie uns sehen, wie sich REITs in Zeiten mit hohen und niedrigen Zinssätzen entwickelten.
REIT Recap
Ein REIT ist ein öffentlich gehandeltes Wertpapier, das über Immobilien oder Hypotheken in Immobilien investiert und an wichtigen Börsen wie Aktien erhältlich ist. Infolgedessen bieten REITs ein hohes Maß an Liquidität (eine seltene Eigenschaft beim Umgang mit Immobilien). Oftmals sind die Trusts auf bestimmte Immobilienarten spezialisiert, wie zum Beispiel Wohnungen, Geschäftshäuser, Lagerhallen oder Hotelanlagen. REITs sind auch in regionalen Varianten erhältlich, die sich auf Immobilien in bestimmten Ländern/Regionen wie den USA, Europa, China oder Japan konzentrieren.
REITs bieten viele Vorteile, einschließlich Diversifikation, der oben genannten Liquidität, einer geringen Menge an Investitionen, Einkommensverteilung und Steuervorteilen (abhängig von den örtlichen Gesetzen). (Weitere Informationen finden Sie unter: Wichtige Tipps für die Investition in REITs.)
REIT-Renditen vs. Zinssätze
In Zeiten des Wirtschaftswachstums steigen die REIT-Preise tendenziell zusammen mit den Zinssätzen. Der Grund dafür ist, dass eine wachsende Wirtschaft den Wert von REITs erhöht, weil der Wert ihres zugrunde liegenden Immobilienvermögens steigt. In einer wachsenden Wirtschaft steigt auch der Finanzierungsbedarf, was zu höheren Zinsen führt. Umgekehrt wird die Beziehung in einer sich verlangsamenden Wirtschaft, wenn die Fed das Geld strafft, negativ. Dieser Zusammenhang ist in der folgenden Grafik ersichtlich, die die Korrelation zwischen den REIT-Gesamtrenditen und den Renditen 10-jähriger Treasuries in den Jahren 2000-2019 aufzeigt.
REIT-Renditen und Zinssätze korrelierten größtenteils positiv und bewegten sich in die gleiche Richtung. Dies zeigt sich hauptsächlich zwischen 2001-2004 und 2008-2013. Die Phasen der inversen Korrelation direkt nach 2004, 2013 und 2016 beziehen sich alle auf die geldpolitische Straffungspolitik der Fed, die die Maßnahmen der geldpolitischen Stimulierungsmaßnahmen, die hauptsächlich nach Rezessionen ergriffen wurden, umkehrte. Hier stiegen die Zinsen, aber die REIT-Werte sanken.
Eine weitere Untermauerung dieses Arguments ist eine Studie des S&P, die sechs Perioden analysierte, die in den 1970er Jahren begannen, in denen die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen deutlich anstieg. Die Studie verglich die gestiegenen Zinssätze in diesen Zeiträumen mit der REIT- und Aktienperformance. Die Informationen sind in der folgenden Tabelle dargestellt.
Von diesen sechs Zinserhöhungsperioden stiegen die REIT-Renditen in vier von ihnen und übertrafen in drei von ihnen den Aktienmarkt.
Es sind jedoch andere Faktoren und andere detaillierte Beobachtungen zu berücksichtigen, die je nach Zinsumfeld auf positive oder negative Renditen für REIT-Investments hindeuten können.
Der größte Faktor ist, dass nicht alle REITs gleich geschaffen sind. In erster Linie sind REITs in vielen Branchen tätig. Dazu gehören Gesundheitswesen, Hotel, Wohnen, Industrie und viele mehr. Jede dieser Branchen hat unterschiedliche Variablen im Spiel, die unterschiedlich auf das wirtschaftliche Umfeld reagieren. Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Schuldenprofil eines REITs; wie viel Finanzierung sie aufnehmen, um ihr Geschäft auszubauen. Das Schuldenprofil bestimmt die Fähigkeit und den Zeitrahmen eines REIT zur Tilgung von Schulden, die von unterschiedlichen Zinsumgebungen beeinflusst werden.
Die diskutierten Beobachtungen deuten darauf hin, dass REITs möglicherweise nicht wirklich von Zinsszenarien abhängig sind und dass viele andere Faktoren bei der Bestimmung der Performance eines REITs in Zeiten unterschiedlicher Zinssätze eine Rolle spielen. Die Renditen von REIT-Anlagen können tatsächlich frei von Zinsschwankungen bleiben. Wie bei jeder Investition ist es entscheidend, den jeweiligen REIT, seine Performance, die Dividendenausschüttungshistorie und den Schuldenstand zu betrachten.
REIT-Vorteile für Anleger
Es gibt noch weitere Vorteile von REITs, die sie zu einer guten Anlagewahl in unterschiedlichen Zinsperioden machen:
Einkommensmöglichkeit
REITs werden als Ertrag basierende Wertpapiere. Während sie im Kurs steigen können, stammt ein beträchtlicher Teil der REIT-Renditen aus Dividenden. REITs vermeiden die Entrichtung der Körperschaftsteuer, wenn sie mindestens 90 % ihres Einkommens an ihre Anteilinhaber ausschütten. Diese Steuererleichterung führt zu einer regelmäßigen Ausschüttung der Dividendenerträge an die REIT-Aktionäre, und die effektiven Nettorenditen sind selbst bei hohen Zinsen oft höher als bei Anleihen (oder Aktien).
Globale Diversifikation
REITs bieten ein Engagement in globalen Märkten. Seit den 1990er Jahren ermöglichen Großbritannien, Singapur, Japan, Australien, die Niederlande, Südafrika und viele andere Länder REIT-Notierungen, die es Anlegern ermöglichen, sich an den Immobilienmärkten ausländischer Nationen zu engagieren. Wenn beispielsweise der lokale Immobilienmarkt in den USA aufgrund der Auswirkungen höherer Zinsen schwächelt, kann ein US-Investor mit Engagement am Immobilienmarkt in Singapur davon profitieren, wenn er REITs in Singapur in seinem Portfolio hält.
Sektorspezifisches Engagement
Bei steigenden Zinsen könnten nicht alle Teilsektoren der Immobilien negativ betroffen sein. Beispielsweise können die Wohnungsmieten darunter leiden, Einkaufszentren in Top-Lagen jedoch nicht. Eine sorgfältige Untersuchung des Immobilienmarkts, der Auswirkungen der Zinssätze auf einen bestimmten Teilsektor und auf bestimmte REITs basierend auf den zugrunde liegenden Immobilienbeständen können REIT-Investitionen unabhängig von den Auswirkungen der Zinssätze rentabel machen.
Die Quintessenz
Nach Betrachtung von Korrelationsmustern und historischen Daten scheint es, dass die Renditen von REITs während verschiedener Zinsperioden variieren, jedoch bei steigenden Zinssätzen größtenteils eine positive Korrelation gezeigt haben. Nach sorgfältiger Prüfung und richtiger Auswahl von Immobilien-Subsektoren und geografischen Regionen können Anleger REITs als gute Anlage zur Diversifizierung neben traditionellen Aktien und Anleihen betrachten.