Sind REITs in einer hochverzinslichen Zeit von Vorteil?
Wenn die Zinssätze steigen, suchen die Anleger Deckung für jedes gute Vermögen, das sie finden können. Alternative Anlagen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) können je nach Marktzyklus eine gute Option sein. Lassen Sie uns sehen, wie sich REITs in Zeiten mit hohen und niedrigen Zinssätzen entwickelten.
REIT Recap
Ein REIT ist ein öffentlich gehandeltes Wertpapier, das über Immobilien oder Hypotheken in Immobilien investiert und an wichtigen Börsen wie Aktien erhältlich ist. Infolgedessen bieten REITs ein hohes Maß an Liquidität (eine seltene Eigenschaft beim Umgang mit Immobilien). Die Trusts sind häufig auf bestimmte Immobilientypen spezialisiert, z. B. Wohneinheiten, Geschäftsgebäude, Lagerhäuser oder Hoteleinrichtungen. REITs sind auch in regionalen Varianten erhältlich und konzentrieren sich auf Immobilien in bestimmten Ländern / Regionen wie den USA, Europa, China oder Japan.
REITs bieten viele Vorteile, einschließlich Diversifikation, der oben genannten Liquidität, einer geringen Menge an Investitionen, Einkommensverteilung und Steuervorteilen (abhängig von den örtlichen Gesetzen). (Weitere Informationen finden Sie unter: Wichtige Tipps für die Investition in REITs.)
REIT-Renditen vs. Zinssätze
In Zeiten des Wirtschaftswachstums steigen die REIT-Preise tendenziell zusammen mit den Zinssätzen. Der Grund dafür ist, dass eine wachsende Wirtschaft den Wert von REITs erhöht, weil der Wert ihres zugrunde liegenden Immobilienvermögens steigt. In einer wachsenden Wirtschaft steigt auch die Nachfrage nach Finanzmitteln, was zu erhöhten Zinssätzen führt. Umgekehrt wird in einer sich verlangsamenden Wirtschaft, in der die Fed das Geld strafft, die Beziehung negativ. Diese Beziehung ist in der folgenden Grafik dargestellt, in der die Korrelation zwischen den REIT-Gesamtrenditen und den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen von 2000 bis 2019 aufgeführt ist.
REIT-Renditen und Zinssätze korrelierten größtenteils positiv und bewegten sich in die gleiche Richtung. Dies zeigt sich vor allem zwischen 2001-2004 und 2008-2013. Die Perioden der inversen Korrelation unmittelbar nach 2004, 2013 und 2016 beziehen sich alle auf die geldpolitische Straffungspolitik der Fed und kehren die Maßnahmen der geldpolitischen Konjunkturmaßnahmen um, die hauptsächlich nach Rezessionen ergriffen wurden. Hier stiegen die Zinssätze, aber die REIT-Werte sanken.
Ein weiteres Argument für dieses Argument ist eine Studie des S & P, in der sechs Perioden ab den 1970er Jahren analysiert wurden, in denen die Rendite des 10-jährigen Finanzministeriums erheblich stieg. In der Studie wurden die gestiegenen Zinssätze mit dem REIT und der Aktienperformance in diesen Zeiträumen verglichen. Die Informationen sind in der folgenden Tabelle dargestellt.
Von diesen sechs Perioden mit Zinserhöhungen stiegen die REIT-Renditen in vier von ihnen und übertrafen in drei von ihnen den Aktienmarkt.
Es sind jedoch andere Faktoren und andere detaillierte Beobachtungen zu berücksichtigen, die je nach Zinsumfeld positive oder negative Renditen für REIT-Anlagen anzeigen können.
Der größte Faktor ist, dass nicht alle REITs gleich sind. In erster Linie sind REITs in vielen Branchen tätig. Dazu gehören Gesundheitswesen, Hotel, Wohnen, Industrie und vieles mehr. Jede dieser Branchen hat unterschiedliche Variablen im Spiel, die unterschiedlich auf das wirtschaftliche Umfeld reagieren. Ein weiterer wichtiger Faktor ist das Schuldenprofil eines REIT; Wie viel Finanzierung nehmen sie auf, um ihr Geschäft auszubauen? Das Schuldenprofil bestimmt die Fähigkeit und den Zeitrahmen eines REIT zur Tilgung von Schulden, die von unterschiedlichen Zinsumgebungen beeinflusst werden.
Die diskutierten Beobachtungen deuten darauf hin, dass REITs möglicherweise nicht wirklich von Zinsszenarien abhängig sind und dass viele andere Faktoren bei der Bestimmung der Leistung eines REIT in Zeiten unterschiedlicher Zinssätze eine Rolle spielen. Die Renditen von REIT-Anlagen können tatsächlich frei von Zinsschwankungen bleiben. Wie bei jeder Investition ist es wichtig, den jeweiligen REIT, seine Wertentwicklung, die Dividendenausschüttungshistorie und die Verschuldung zu betrachten.
REIT-Vorteile für Anleger
REITs bieten weitere Vorteile, die sie zu einer guten Anlageentscheidung in unterschiedlichen Zinsperioden machen:
Einkommensmöglichkeit
REITs werden als Ertrag basierende Wertpapiere. Während sie im Preis steigen können, stammt ein beträchtlicher Teil der REIT-Renditen aus Dividenden. REITs müssen keine Körperschaftsteuer zahlen, wenn sie mindestens 90% ihres Einkommens an ihre Anteilinhaber ausschütten. Diese Steuervergünstigung führt zu einer regelmäßigen Ausschüttung der Dividendenerträge an die REIT-Aktionäre, und die effektiven Nettorenditen sind häufig höher als die von Anleihen (oder Aktien), selbst bei hohen Zinssätzen.
Globale Diversifikation
REITs bieten Engagement in globalen Märkten. Seit den 1990er Jahren haben Großbritannien, Singapur, Japan, Australien, die Niederlande, Südafrika und viele andere Länder REIT-Notierungen ermöglicht, die es Anlegern ermöglichen, sich auf Immobilienmärkten ausländischer Nationen zu engagieren. Wenn beispielsweise der lokale Immobilienmarkt in den US-Panzern aufgrund der Auswirkungen höherer Zinssätze betroffen ist, kann ein US-amerikanischer Investor, der am Immobilienmarkt in Singapur beteiligt ist, davon profitieren, wenn er REITs in Singapur in seinem Portfolio hält.
Branchenspezifische Exposition
Bei steigenden Zinsen werden möglicherweise nicht alle Teilsektoren von Immobilien beeinträchtigt. Beispielsweise können die Wohnungsmieten darunter leiden, Einkaufszentren in erstklassigen Lagen jedoch möglicherweise nicht. Eine sorgfältige Untersuchung des Immobilienmarktes, der Auswirkungen der Zinssätze auf einen bestimmten Teilsektor und auf bestimmte REITs auf der Grundlage der zugrunde liegenden Immobilienbestände kann REIT-Anlagen unabhängig von den Auswirkungen auf die Zinssätze rentabel machen.
Das Fazit
Nach Betrachtung der Korrelationsmuster und historischen Daten scheint es, dass die Renditen von REITs während verschiedener Zinsperioden variieren, zum größten Teil jedoch bei steigenden Zinssätzen eine positive Korrelation gezeigt haben. Nach sorgfältiger Prüfung und richtiger Auswahl der Teilsektoren und geografischen Regionen von Immobilien können Anleger REITs neben traditionellen Aktien und Anleihen als eine gute Investition zur Diversifizierung betrachten.