Beantragung eines FHA 203(k)-Darlehens
Das FHA 203(k)-Darlehen ist ein einzigartiges Produkt, mit dem angehende Hausbesitzer, die nicht viel Geld haben, eine reparaturbedürftige Immobilie kaufen können. Aber wenn Sie die Bürokratie der Regierungsbehörden mit den zusätzlichen finanziellen Risiken kombinieren, die mit dem Kauf einer Immobilie in schlechtem Zustand durch durchschnittliche Leute (Menschen, die keine Erfahrung mit Heimrehabilitationen haben) verbunden sind, kann das 203 (k) Darlehen eine der schwierigsten sein Hypotheken genehmigt werden. Im Folgenden ist der Prozess beschrieben und was zu erwarten ist.
Die zentralen Thesen
- Ein FHA 203 (k) ermöglicht einem Hausbesitzer die Finanzierung von Reparaturen und ist eines der wenigen Darlehen, die eine solche Möglichkeit bieten.
- Es gibt zwei Arten von 203(k)-Darlehen, eine reguläre und eine gestraffte. Reguläre 203(k)-Darlehen sind für Immobilien gedacht, die strukturelle Reparaturen erfordern, während ein rationalisiertes Darlehen nur nicht-strukturelle Reparaturen erfordert.
- 203(k)-Kredite sind nicht sehr verbreitet, so dass viele Kreditgeber entweder nicht wissen, wie sie sie bearbeiten sollen, oder sich nicht mit dem zusätzlichen Papierkram und dem damit verbundenen Ärger befassen möchten.
- 203(k)-Darlehen erfordern einen Sanierungsvorschlag, der die an der Immobilie durchzuführenden Arbeiten beschreibt und einen Kostenvoranschlag für jede Reparatur oder Verbesserung enthält.
Genug Bargeld haben
Ab 2020 müssen Sie nur noch eine Anzahlung in Höhe von 3,5 % des Hauskaufs plus Reparaturkosten leisten, wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 haben. Liegt Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579, müssen Sie dies tun 10 % ablegen. Wenn Sie also ein Haus mit einem Angebotspreis von 150.000 USD kaufen und eine Reparatur von 15.000 USD benötigen, benötigen Sie 3,5% von 165.000 USD oder 5.775 USD als Anzahlung.
Seien Sie ein solider Kreditkandidat
Natürlich müssen Sie auch die üblichen Anforderungen des Kreditnehmers für ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) erfüllen, wie ein stabiles, nachweisbares Einkommen und eine gute Bonität.
Aber ansonsten, solange Sie die monatlichen Raten für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, leisten können, gibt es keine weiteren besonderen Voraussetzungen, um sich für dieses Darlehen zu qualifizieren. Denken Sie daran, dass es nur für Eigennutzer ist, nicht für Investoren.
Wählen Sie ein 203(k)-Darlehen
Bestimmen Sie vor der Beantragung, welche Art von Darlehen Sie benötigen. Es gibt eigentlich zwei Arten von FHA 203(k)-Hypotheken: Die erste wird als „regulär“ bezeichnet und ist für Immobilien gedacht, die strukturelle Reparaturen benötigen.
Die zweite wird als „stromlinienförmig“ oder „modifiziert“ bezeichnet. Es wurde für Immobilien entwickelt, die nur nicht-strukturelle Reparaturen erfordern. Ihr Immobilienmakler oder Kreditgeber kann Ihnen bei dieser Entscheidung helfen. Wenn Sie den Unterschied zwischen strukturellen und nicht-strukturellen Reparaturen nicht kennen, kann ein Reha-Projekt natürlich zu viel sein.
Wählen Sie einen Kreditgeber
Bei der Beantragung einer staatlich subventionierten Hypothek, sei es ein VA-Darlehen, ein FHA-Darlehen, eine grüne Hypothek oder ein FHA 203(k)-Darlehen, ist die Auswahl an Kreditgebern etwas eingeschränkt. Insbesondere FHA 203(k)-Darlehen sind nicht sehr verbreitet, so dass viele Kreditgeber entweder nicht wissen, wie sie sie bearbeiten sollen, oder sich nicht mit dem zusätzlichen Papierkram und dem damit verbundenen Ärger befassen möchten. Da der Kreditantragsprozess für 203(k)-Darlehen komplex ist, möchten Sie auf jeden Fall mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten, der Erfahrung mit diesem speziellen Kreditprodukt hat.
Nicht alle Kreditgeber sind zur Bearbeitung von 203(k)-Krediten zugelassen. Die FHA muss den Kreditgebern die Erlaubnis erteilen, sie anzubieten. Um einen zugelassenen Kreditgeber zu finden, verwenden Sie das Suchwerkzeug für genehmigte Kreditgeber auf der Website des Department of Housing and Urban Development (HUD). Stellen Sie sicher, dass Sie das Kontrollkästchen am Ende der Seite aktivieren, um Ihre Suche auf Kreditgeber zu beschränken, die in den letzten 12 Monaten 203 (k) Kredite vergeben haben.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Erstellen Sie Ihren Reha-Vorschlag
Neben den üblichen Anforderungen an einen Hypothekendarlehensantrag, wie Einkommensnachweis, Vermögensnachweis und Bonitätsauskünfte, erfordert der 203(k)-Kreditantrag die Erstellung eines Rehabilitationsvorschlags.
Der Sanierungsvorschlag muss die an der Immobilie durchzuführenden Arbeiten beschreiben und für jede Reparatur oder Verbesserung einen Einzelkostenvoranschlag enthalten. Für bauliche Instandsetzungen sind architektonische Exponate wie ein Grundstücksplan und ein Innenplanvorschlag erforderlich.
Die Checkliste von HUD hilft Ihnen dabei, durch die Punkte zu führen, die Ihr Vorschlag behandeln sollte. Die Checkliste deckt alle Bereiche des Hauses ab, die möglicherweise repariert werden müssen, von Dachrinnen und Einfahrten bis hin zu Fußböden und Fenstern.
Sie müssen keine Fachleute einstellen, um die Reparaturen durchzuführen, aber die FHA sagt, dass die Arbeiten nach professionellen Standards und fristgerecht abgeschlossen werden müssen. Auch wenn Sie planen, die Reparaturen selbst durchzuführen, können Sie das Darlehen nicht verwenden, um Ihre Arbeit selbst zu bezahlen. Sie können das Darlehen nur für die Materialkosten verwenden, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen.
Wenn sich das nach einem dummen Deal anhört, denken Sie daran, dass geliehenes Geld, selbst zu einem niedrigen Zinssatz, kein kostenloses Geld ist – es ist Geld, das Sie mit Zinsen zurückzahlen müssen. Solange Sie also wissen, was Sie tun, und es sich leisten können, die Zeit für das Projekt zu verwenden, können Sie die Arbeit selbst erledigen. Außerdem können Sie das Geld, das Sie sparen, indem Sie keine Auftragnehmer beauftragen, verwenden, um zusätzliche Verbesserungen an der Immobilie vorzunehmen, die Sie sich sonst nicht leisten könnten.
Auch wenn Sie die Arbeit selbst ausführen, müssen in Ihrem Angebot die Arbeitskosten enthalten sein. Warum? Denn wenn etwas schief geht und Sie Fachkräfte einstellen müssen, möchte die FHA, dass Sie das Geld haben, sie einzustellen.
Holen Sie sich eine Bewertung
Das Haus, das Sie kaufen möchten, muss wie bei jedem Darlehen geschätzt werden, außer dass der Gutachter den Wert des Hauses schätzen muss, sobald die Reparaturen und Verbesserungen vorgenommen wurden. Es kann auch eine Ist – Bewertung erforderlich sein, aber manchmal kann der Kaufpreis die Ist-Bewertung ersetzen.
Hire Hilfe
Einige Leute beauftragen einen Spezialisten namens 203(k)-Berater, der ihnen hilft, alle für diese Art von Darlehen erforderlichen zusätzlichen Unterlagen zu erledigen, z. Die Gebühr für die Beauftragung eines solchen Beraters kann in die Hypothek aufgenommen werden, sofern sie die von HUD festgelegten Grenzen nicht überschreitet.
Für ein Haus, das Reparaturen in Höhe von 15.000 bis 30.000 US-Dollar erfordert, erwartet HUD beispielsweise nicht, dass der Berater mehr als 600 US-Dollar berechnet. Es ist jedoch völlig akzeptabel, den gesamten Papierkram selbst zu erledigen, obwohl Sie wahrscheinlich einige Beiträge von Ihren potenziellen Auftragnehmern benötigen.
Die Quintessenz
Der FHA 203(k)-Antragsprozess ist natürlich viel Arbeit. Wenn es Ihnen zu viel Mühe macht, ist es vielleicht besser, weiter nach einem Haus zu suchen, das kurz vor dem Einzug steht, oder weiter zu sparen, bis Sie sich eine schönere Wohnung leisten können. Wenn Sie jedoch Zeit, Energie und Geduld haben, ist der 203(k)-Kredit oft die einzige Möglichkeit, den Kauf einer Immobilie mit erheblichen Reparaturbedarf zu finanzieren. Andernfalls benötigen Sie genügend Bargeld, um die Immobilie und die Reparaturen sofort zu bezahlen.