Erschwinglicher Marktwert (AMV)

Was ist ein erschwinglicher Marktwert (AMV)?

Der erschwingliche Marktwert ist der Verkaufspreis einer Mehrfamilienwohneinheit, die über das Affordable Housing Program (AHP) der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) verkauft wird. Die AHP ermutigt Bauträger, Mehrfamilienhäuser der FDIC zu erwerben.

Die Kaufpreise für AHP-Immobilien liegen unter dem Marktwert, und im Gegenzug müssen die Eigentümer einkommensschwachen Haushalten eine bestimmte Anzahl von Einheiten über erschwingliche Mieten zur Verfügung stellen.

Die zentralen Thesen

  • Der erschwingliche Marktwert (AMV) ist ein Bewertungsmodell zur Ermittlung des Verkaufspreises von Mehrfamilienwohnimmobilien, die im Rahmen des FDIC-Programms für erschwinglichen Wohnraum verkauft werden.
  • Das FDIC-Wohnungsbauprogramm soll Investoren dazu anregen, von der FDIC gehaltene Mehrfamilienimmobilien zu erwerben, die zum AMV unter dem Marktwert an sie verkauft werden.
  • Im Gegenzug müssen diese Immobilienbesitzer einkommensschwachen Haushalten Wohneinheiten durch erschwingliche Mieten zur Verfügung stellen und sich an verschiedenen Verbesserungsprojekten beteiligen.

Erschwinglichen Marktwert verstehen

Traditionell ist der Hypothek bezeichnet wird. Das größere Darlehen führt zu einer höheren Hypothekenzahlung für potenzielle Käufer einer Immobilie.

Infolgedessen müssen höhere Mieten berechnet werden, um die höhere Hypothekenzahlung abzudecken. Wenn die Immobilienwerte im Laufe der Zeit stetig steigen, können Mieter mit niedrigerem Einkommen vom Markt ausgeschlossen werden, was bedeutet, dass sie sich die höheren Mietzahlungen nicht leisten können.

Die Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) hat das Affordable Housing Program (AHP) ins Leben gerufen, das den Verkauf von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern zum Nutzen von Familien mit niedrigem Einkommen unterstützen soll. Im Rahmen des Programms ermutigt die AHP Bauträger, Mehrfamilienhäuser der FDIC zu erwerben. Der Kaufpreis der Immobilie liegt normalerweise unter dem Marktwert, was bedeutet, dass der Preis niedriger ist als der Preis, der normalerweise auf dem Markt berechnet wird.

Mit anderen Worten, der erschwingliche Marktwert einer Immobilie ist niedriger als der geschätzte Wert der Immobilie, da berücksichtigt wird, dass für einige der Einheiten niedrigere Mieten berechnet werden sowie der physische Zustand der Immobilie, deren Betrieb erwartet wird Ausgaben und Finanzierungsmöglichkeiten.

Als Gegenleistung für den Kauf einer Immobilie zu einem Preis unter dem Marktwert verpflichten sich die Käufer, Einheiten einkommensschwachen und sehr einkommensschwachen Haushalten zu erschwinglichen Mieten zur Verfügung zu stellen. Die Miet- und Einkommensbeschränkungen sollen sicherstellen, dass die Immobilie für die nächsten 40 bis 50 Jahre Familien dient, die bezahlbaren Wohnraum benötigen.

Anforderungen an einen erschwinglichen Marktwert

Das Programm hat vier Grundvoraussetzungen, um sicherzustellen, dass AHP-Mehrfamilien-Mietobjekte einkommensschwachen Mietern bezahlbaren Wohnraum bieten.

Belegungsvoraussetzungen

Das AHP-Programm stellt vier Anforderungen an Eigentümer von Mehrfamilien-Mietobjekten, die über das Programm erworben wurden. Der Eigentümer muss eine bestimmte Anzahl von Einheiten beiseite legen, die einkommensschwachen Mietern vorbehalten sind. Das Programm sieht vor, dass mindestens 35% der Gesamtzahl der Einheiten für Haushalte mit niedrigem Einkommen zur Verfügung gestellt werden müssen.

Mietlimits

Immobilieneigentümer im Rahmen des Programms halten auch die Miete für geringes Einkommen zu einem erschwinglichen Preis. Das Programm legt Grenzwerte für den Höchstbetrag der Miete fest, der auf der Grundlage des Durchschnittseinkommens in der geografischen Region berechnet werden kann.

Wiederverkaufsanforderungen

Die Belegungsanforderungen, die die Mindestanzahl von Einheiten festlegen, die Familien mit niedrigem Einkommen zur Verfügung gestellt werden müssen, sowie die Mietgrenzen müssen auch dann in Kraft bleiben, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft. Mit anderen Worten, der neue Käufer einer Immobilie muss auch die Anforderungen des Programms einhalten.

Konformitätszeitraum

Immobilieneigentümer müssen die Erschwinglichkeitsanforderungen des AHP-Programms für die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie erfüllen.

Arten von Eigenschaften

Das AHP-Programm ermöglicht den Kauf der meisten Eigentumswohnungen und Immobilien mit einer bis vier Wohneinheiten, einschließlich Immobilien, die von qualifizierten Käufern in großen Mengen gekauft werden. Unabhängig von der Anzahl der gekauften Einheiten oder Gebäude müssen die Eigentümer die gleichen Grundbelegungsanforderungen erfüllen. Wenn einige der Einheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, muss eine festgelegte Anzahl dieser umgebauten Einheiten an Familien mit niedrigem Einkommen verkauft werden.

Vorteile eines erschwinglichen Marktwerts

Eines der Ziele der FDIC ist es, Gemeinden bei ihren Wohnbedürfnissen zu unterstützen, was zur Schaffung des Programms für erschwinglichen Wohnraum führte. Es soll Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen helfen, Wohnimmobilien zu kaufen, die zuvor im Besitz gescheiterter Banken waren. Wenn ein Finanzinstitut ausfällt, muss die FDIC sicherstellen, dass die Vermögenswerte des Instituts rechtzeitig verkauft werden. Es wird ein Verwaltungsagent hinzugezogen, der die Betriebsabläufe übernimmt, und Asset-Spezialisten, die Vermögenswerte bewerten und mit Vermögensverwaltern zusammenarbeiten, um diese Vermögenswerte zu verkaufen.

Die FDIC überwacht und gewährleistet über ein Netzwerk staatlicher Wohnungsbaubehörden die Einhaltung der Landnutzungsbeschränkungsvereinbarungen (LURA), die die Nutzung von Ein- und Mehrfamilienhäusern im Rahmen des Programms für erschwinglichen Wohnraum regeln. Die Landnutzungsbeschränkungsvereinbarung ist ein Dokument, das Eigentümer einer AHP-Immobilie beim Kauf einer Immobilie über das Programm unterzeichnen müssen. Die LURA beschreibt die Erschwinglichkeitsanforderungen für die Immobilie sowie die Mietgrenzen und etwaige Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung der Immobilie.

Die LURA bindet den Käufer und alle nachfolgenden Immobilienbesitzer auch an die Vereinbarung, in der die Bedingungen auch dann gelten, wenn die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft wurde. Dadurch werden erschwingliche Mieteinheiten durch das Programm für viele Jahre in der Zukunft sichergestellt.

Geschichte des erschwinglichen Marktwerts

Die AHP ist mit der Resolution Trust Corporation (RTC) verwandt, die als Reaktion auf die Spar- und Kreditkrise der 1980er und frühen 1990er Jahre gegründet wurde. Das RTC wurde entwickelt, um die Verwaltung und Veräußerung von Vermögenswerten gescheiterter Finanzinstitute zu unterstützen. Befürworter von bezahlbarem Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen wollten, dass der Wohnungsbedarf in den von gescheiterten Banken versorgten Gebieten gedeckt wird, da er einige staatliche Aufgaben übernahm.

Um dieses Ziel zu erreichen, gewährte das RTC Familien mit niedrigem Einkommen das Vorkaufsrecht, und Organisationen durften Einkäufe tätigen, wenn ein bestimmter Anteil einer Mehrfamilieneinheit für Einwohner mit niedrigem Einkommen reserviert war. Diese Politik bedeutete, dass der Höchstbietende nicht unbedingt derjenige war, der mit der Immobilie fertig wurde. In den frühen neunziger Jahren betrug der durchschnittliche bereinigte Marktwert für eine Immobilie, die Familien mit niedrigem Einkommen vorbehalten war, zwei Drittel des geschätzten Marktwerts.