Erschwinglicher Marktwert (AMV)
Was ist ein erschwinglicher Marktwert (AMV)?
Der erschwingliche Marktwert ist der Verkaufspreis einer Mehrfamilienwohneinheit, die über das Affordable Housing Program (AHP) der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) verkauft wird. Die AHP ermutigt Bauträger, Mehrfamilienhäuser im Besitz der FDIC zu erwerben.
Die Kaufpreise von AHP-Immobilien liegen unter dem Verkehrswert, im Gegenzug müssen die Eigentümer einkommensschwachen Haushalten eine bestimmte Anzahl von Einheiten durch bezahlbare Mieten zur Verfügung stellen.
Die zentralen Thesen
- Der erschwingliche Marktwert (AMV) ist ein Bewertungsmodell, das verwendet wird, um den Verkaufspreis von Mehrfamilienwohnimmobilien zu bestimmen, die im Rahmen des FDIC-Programms für erschwingliches Wohnen verkauft werden.
- Das FDIC-Wohnungsprogramm soll Investoren zum Kauf von Mehrfamilienimmobilien im Besitz der FDIC anregen, die ihnen unter dem Marktwert bei der AMV verkauft werden.
- Im Gegenzug müssen diese Immobilieneigentümer einkommensschwachen Haushalten Wohnungen durch bezahlbare Mieten zur Verfügung stellen und sich an verschiedenen Verbesserungsprojekten beteiligen.
Erschwinglichen Marktwert verstehen
Traditionell ist der Hypothek genannt – erforderlich ist. Der größere Kredit führt für potenzielle Käufer einer Immobilie zu einer höheren Hypothekenzahlung.
Infolgedessen müssen höhere Mieten erhoben werden, um die höhere Hypothekenzahlung zu decken. Wenn der Immobilienwert im Laufe der Zeit stetig steigt, können Mieter mit geringerem Einkommen vom Markt verdrängt werden, was bedeutet, dass sie sich die höheren Mietzahlungen nicht leisten können.
Die Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) hat das Affordable Housing Program (AHP) ins Leben gerufen, das den Verkauf von Ein- und Mehrfamilienhäusern zum Nutzen von Familien mit niedrigem Einkommen unterstützen soll. Im Rahmen des Programms ermutigt die AHP Wohnungsentwickler zum Kauf von Mehrfamilienhäusern im Besitz der FDIC. Der Kaufpreis der Immobilie liegt normalerweise unter dem Marktwert, was bedeutet, dass der Preis niedriger ist als der Preis, der normalerweise auf dem Markt berechnet wird.
Mit anderen Worten, der erschwingliche Verkehrswert einer Immobilie ist niedriger als der Schätzwert der Immobilie, da er berücksichtigt, dass für einige Einheiten niedrigere Mieten berechnet werden, sowie der physische Zustand der Immobilie, der erwartete Betrieb Ausgaben und Finanzierungsmöglichkeiten.
Im Gegenzug für den Kauf einer Immobilie zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis verpflichten sich die Käufer, Haushalte mit geringem und sehr niedrigem Einkommen zu erschwinglichen Mieten zur Verfügung zu stellen. Die Miet- und Einkommensbeschränkungen sollen sicherstellen, dass die Immobilie in den nächsten 40 bis 50 Jahren Familien mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum versorgt.
Anforderungen an einen erschwinglichen Marktwert
Das Programm hat vier Grundvoraussetzungen, um sicherzustellen, dass AHP-Mehrfamilienmietobjekte einkommensschwachen Mietern bezahlbaren Wohnraum bieten.
Belegungsvoraussetzungen
Das AHP-Programm stellt vier Anforderungen an Eigentümer von Mehrfamilien-Mietobjekten, die über das Programm erworben wurden. Der Eigentümer muss eine bestimmte Anzahl von Einheiten beiseite legen, die für einkommensschwache Mieter reserviert sind. Das Programm verlangt, dass mindestens 35 % der Gesamtzahl der Einheiten für einkommensschwache Haushalte bereitgestellt werden müssen.
Mietlimits
Eigentümer im Rahmen des Programms behalten auch die Miete für niedrige Einkommen zu einem erschwinglichen Preis bei. Das Programm legt Grenzen für die maximale Höhe der Miete fest, die auf der Grundlage des Medianeinkommens in der geografischen Region berechnet werden kann.
Anforderungen an den Wiederverkauf
Die Belegungsauflagen, die die Mindestanzahl der Wohneinheiten festlegen, die einkommensschwachen Familien zur Verfügung gestellt werden müssen, sowie die Mietbegrenzungen müssen auch dann in Kraft bleiben, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft. Mit anderen Worten, auch der neue Käufer einer Immobilie muss sich an die Vorgaben des Programms halten.
Erfüllungszeitraum
Grundstückseigentümer müssen die Erschwinglichkeitsanforderungen des AHP-Programms während der gesamten Nutzungsdauer der Immobilie erfüllen.
Arten von Eigenschaften
Das AHP-Programm ermöglicht den Kauf der meisten Eigentumswohnungen und Eigentumswohnungen mit einer bis vier Einheiten, einschließlich Immobilien, die von qualifizierten Käufern in großen Mengen gekauft werden. Unabhängig von der Anzahl der erworbenen Einheiten oder Gebäude müssen die Grundstückseigentümer die gleichen grundlegenden Anforderungen an die Belegung erfüllen. Auch wenn einige der Einheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, muss eine bestimmte Anzahl dieser umgewandelten Einheiten an Familien mit geringem Einkommen verkauft werden.
Vorteile des erschwinglichen Marktwertes
Eines der Ziele der FDIC ist es, Gemeinden bei ihren Wohnbedürfnissen zu unterstützen, was zur Schaffung des Affordable Housing Program führte. Es soll Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen helfen, Wohnimmobilien zu kaufen, die zuvor im Besitz von bankrotten Banken waren. Wenn ein Finanzinstitut ausfällt, ist die FDIC damit beauftragt, sicherzustellen, dass die Vermögenswerte des Instituts rechtzeitig verkauft werden. Es wird ein Verwaltungsagent hinzugezogen, der die Betriebsabläufe übernimmt, und Asset-Spezialisten, die Vermögenswerte bewerten und mit Vermögensverwaltern zusammenarbeiten, um diese Vermögenswerte zu verkaufen.
Die FDIC überwacht und gewährleistet durch ein Netzwerk staatlicher Wohnungsbaubehörden die Einhaltung der Landnutzungsbeschränkungsvereinbarungen (LURA), die die Nutzung von Ein- und Mehrfamilienhäusern im Rahmen des Affordable Housing Program regeln. Die Landnutzungsbeschränkungsvereinbarung ist ein Dokument, das Eigentümer einer AHP-Immobilie beim Kauf einer Immobilie über das Programm unterzeichnen müssen. Die LURA legt die Anforderungen an die Erschwinglichkeit der Immobilie sowie die Mietgrenzen und etwaige Nutzungsbeschränkungen fest.
Die LURA bindet den Käufer und alle nachfolgenden Grundstückseigentümer auch an den Vertrag, wobei die Bedingungen auch dann gültig bleiben, wenn die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft wurde. Dadurch sind durch das Programm auch in Zukunft bezahlbare Mieteinheiten für viele Jahre gesichert.
Geschichte des erschwinglichen Marktwerts
Die AHP ist mit der Resolution Trust Corporation (RTC) verwandt, die als Reaktion auf die Spar- und Kreditkrise der 1980er und frühen 1990er Jahre gegründet wurde. Das RTC wurde entwickelt, um bei der Verwaltung und Veräußerung von Vermögenswerten insolventer Finanzinstitute zu helfen. Da es einige staatliche Aufgaben übernahm, wollten Befürworter von bezahlbarem Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen, dass es dazu beiträgt, den Wohnbedarf in den von gescheiterten Banken versorgten Gebieten zu decken.
Um dieses Ziel zu erreichen, gewährte das RTC einkommensschwachen Familien ein Vorkaufsrecht, und Organisationen durften Einkäufe tätigen, wenn ein bestimmter Anteil einer Mehrfamilieneinheit für einkommensschwache Bewohner reserviert war. Diese Richtlinie bedeutete, dass der Höchstbietende nicht unbedingt derjenige war, der die Immobilie erhielt. In den frühen 1990er Jahren betrug der durchschnittliche bereinigte Marktwert einer für einkommensschwächere Familien reservierten Immobilie zwei Drittel des geschätzten Marktwertes.