Bezahlbarer Wohnraum: gewinnbringend investieren
Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind mehr als nur Vermieter. Sie sind auch versierte Geschäftsleute. Immobilieninvestoren agieren ähnlich wie Portfoliomanager und Business Manager, die sich darauf konzentrieren, Gewinne zu maximieren und gleichzeitig Mehrwert für die Kunden zu schaffen.
Eine Investition in bezahlbaren Wohnraum kann sowohl eine Geschäfts- als auch eine Anlagestrategie sein.
Die zentralen Thesen
- Bezahlbarer Wohnraum ist vor allem wegen der damit verbundenen staatlichen Steuergutschriften in den Portfolios vieler Immobilieninvestoren enthalten.
- Immobilieninvestoren, die an bezahlbarem Wohnraum interessiert sind, sollten sicherstellen, dass eine solche Investition in ihrer Region rentabel und marktfähig ist.
- Anleger sollten die Kosten für den Kauf, die Renovierung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum berechnen, um festzustellen, ob es sich um ein tragfähiges Investitionsvorhaben handelt.
- Im Idealfall verfügt ein Investor über die besten Immobilien in begehrten Lagen zu guten Preisen, um eine angemessene Nachfrage und Rentabilität zu gewährleisten.
Erschwingliches Wohnen verstehen
Zweck des bezahlbaren Wohnraums ist es, einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Grundstückseigentümer erhalten Steuergutschriften, wenn sie einen Teil ihres Grundstücks als bezahlbaren Wohnraum nutzen (z. B. eine bestimmte Anzahl Mieteinheiten in einem Gebäude). Die Mieter erhalten außerdem monatliche Unterstützung von der Regierung bei der Zahlung ihrer Miete. Vier Personengruppen benötigen in der Regel bezahlbaren Wohnraum.
Senioren und Menschen mit Behinderungen
Menschen über 65 und Menschen mit Behinderungen machen einen erheblichen Anteil der US-Bevölkerung aus. Studien zeigen, dass diese Zahlen steigen und in den nächsten 20 bis 30 Jahren Rekordwerte erreichen werden. Menschen in diesen Gruppen brauchen Wohnungen, die in der Nähe von öffentlichen Unterkünften liegen und die sie im Alltag unterstützen. Zu den Modifikationen gehören Rampen anstelle von Treppen, rollstuhlgerechte Badezimmer, Handläufe und modifizierte Schränke und Schränke.
Studenten
Die wachsende Zahl von erwachsenen und nicht-traditionellen College- und Universitätsstudenten hat den Bedarf an Unterkünften außerhalb des Campus erhöht. Erwachsene Studierende mit Familien brauchen eine private Unterkunft in Campusnähe. Internationale Studierende brauchen eine ganzjährig verfügbare Unterkunft, da sie günstiger und bequemer ist als häufige Auslandsreisen in den Ferien und in den Sommerferien.
Das Militär
Angehörige des Militärdienstes haben Wohnmöglichkeiten auf und außerhalb der Basis. On-Base-Wohnen erfordert Bau, Hausverwaltung und Grundstückspflege, während Off-Base-Wohnen zusätzliche Standortunterstützung, kundenspezifischen Bau und Kauffinanzierung erfordert.
Das Off-Base-Gehäuse muss sich in der Nähe der Base befinden und sich leicht hinein- und herausbewegen lassen. Militärische Wohnungsinvestoren sollten mit Bundesverträgen sowie den spezifischen Richtlinien für jeden Dienstzweig vertraut sein.
Rehabilitations- und Wiedereinstiegsprogramme
Ein Teil der Bevölkerung benötigt Übergangswohnungen. Zum Beispiel benötigen Obdachlose und Familien, Genesungssüchtige und diejenigen, die neu aus Justizvollzugsanstalten entlassen wurden, Formen von Übergangsunterkünften. Einige Erwachsene und Kinder in staatlichen Schutzdiensten und in Programmen für psychische Gesundheit benötigen Wohngruppen und nachbarschaftliche Unterkünfte.
Wohnungen und Pensionen sollten groß genug sein, um den Bewohnern angemessene Einrichtungen und Privatsphäre zu bieten, aber sie müssen auch die für jede Gruppe angemessene Sicherheit und Zugänglichkeit gewährleisten.
Voraussetzungen für bezahlbare Wohnungsinvestitionen
Erschwinglichkeit ist für Investoren wichtig, weil sie zwei entscheidende Dinge bestimmt: Rentabilität und Marktfähigkeit. Subventionierte Wohnprogramme wie Marktpreises für Mieteinheiten zahlen. Investoren in bezahlbaren Wohnraum sollten das mittlere Einkommen für ihre Region kennen, um zu bestimmen, welche Art von Rendite sie beim Kauf von Immobilien und deren Nutzung für bezahlbaren Wohnraum erzielen könnten.
Mehrere Quellen können einem Anleger helfen, das Medianeinkommen zu bestimmen. Das US Census Bureau erstellt durchschnittliche Einkommen für Bundesstaaten, Landkreise und Städte. Immobilien-Websites bieten diese Informationen für Personen, die am Kauf von Häusern in bestimmten Regionen interessiert sind.
Schließlich sind Informationen auch bei Landes- und Kommunalverwaltungen, Wirtschaftsförderungsagenturen und Wohnungsbehörden erhältlich:
- Berechnen Sie für eine erschwingliche Miete 30% des mittleren Einkommens in Ihrer Nähe. Das ist Ihr erwartetes Bruttoeinkommen pro bezahlbarer Mieteinheit.
- Berechnen Sie für bezahlbares Wohneigentum 35 % des Medianeinkommens für Kapital, Zinsen, Grundsteuer, Hausratversicherung und Verbandsgebühren. Berechnen Sie dann Ihren voraussichtlichen Verkaufspreis, indem Sie den Betrag für Steuern, Versicherungen und Gebühren basierend auf den für die Region geltenden Tarifen abziehen. Verwenden Sie Differenz, Prinzip und Zinsen, um den Kaufpreis auf Basis der für Ihre Region geltenden Zinssätze zu ermitteln. Ein Bank- oder Hypothekenfachmann kann Ihnen dabei helfen, diese Beträge schnell zu ermitteln.
Rentabilität
Um die potenzielle Rentabilität einer Investition zu ermitteln, schätzen Sie Ihre Betriebskosten ein. Beginnen Sie bei Mieteinheiten mit den Steuern und Versicherungen, die Sie als Eigentümer zahlen. Berücksichtigen Sie alle Nebenkosten, Gebäude- und Grundstückspflegekosten sowie Transferkosten wie Inspektion, Belegungsbescheinigung, Registrierung und andere Gebühren, die von Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde verlangt werden.
Ermitteln Sie bei Verkaufseinheiten Ihre Finanzierungskosten, Abschlusskosten bei Anschaffung und Verkauf, Material- und Arbeitskosten für Bau oder Sanierung sowie Verlegungskosten.
Bestimmen Sie Ihre Marketing- und Werbekosten für Miet- und Verkaufseinheiten. Das größte Projekt wird scheitern, wenn Sie keine Mieter oder Käufer gewinnen können. Auch eine einfache, effektive Werbestrategie kostet Geld und Zeit. Bedenken Sie die Kosten der Geschäftstätigkeit, die sich auf Ihr Endergebnis auswirken.
Bestimmen Sie als nächstes Ihr Einkommen. Verwenden Sie für Mieteinheiten den Betrag des erwarteten Bruttoeinkommens pro erschwinglicher Einheit. Verwenden Sie für Verkaufseinheiten den oben ermittelten Kaufpreis. Verwenden Sie die Standardformel:
- Einnahmen – Ausgaben = Bruttogewinn
Betrachten Sie Ihren Cashflow. Wenn Sie Nebenkosten zahlen, können bei einigen Programmen zusätzliche Beträge von der Förderbehörde gezahlt werden, um einen Teil der Nebenkosten der Mieter abzudecken.
Betrachten Sie abschließend Ihre Einkommensteuersituation. Die Abschreibung wirkt sich auf Ihre Steuerschuld aus und hat unterschiedliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Cashflow oder den realen Nettogewinn.
Marktfähigkeit
Die bezahlbaren Wohnungen Anleger muss lokalisieren und modifizieren Einheiten dass treffen Richtlinien für die Vermietung Subventionen zur Verfügung durch lokale Wohnungsbehörden. Konzentrieren Sie sich für Verkäufer auf die Minimierung der Bau- und Sanierungskosten für Einheiten, die auf dem Markt verkauft werden sollen.
- Beginnen Sie mit einfacher Logik. Wenn es nicht profitabel ist, ist es nicht marktfähig. Das Umgekehrte gilt auch.
- Profitieren Sie von abgeschotteten Häusern. Es gibt viele Ein- und Zwei- bis Vierfamilienhäuser, die aufgrund von Zwangsvollstreckungen aufgegeben wurden.
- Wenden Sie sich an lokale Wirtschaftsentwicklungsagenturen, die diese Einheiten unter den Marktpreisen erwerben und an lokale Bauträger verkaufen oder mit ihnen Verträge über die Sanierung und den Wiederverkauf schließen. Informieren Sie sich auch über die Besonderheiten des Verkaufs von Sheriffs in Ihrer Nähe. Überprüfen Sie die Richtlinien für jeden Landkreis, auf den Sie abzielen, da sich die Richtlinien zwischen den Landkreisen in derselben Region oder demselben Bundesstaat unterscheiden können. Diese Einheiten werden oft ungesehen vor Ort gekauft und können erhebliche Sanierungskosten und Durchlaufzeiten für den Wiederverkauf verursachen.
- Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen und erfahren Sie mehr über den lokalen Markt zum Verkauf durch Eigentümer (FSBO). Möglicherweise finden Sie Gelegenheiten für Leerverkäufe, bei denen der Verkäufer oder Verkaufsagent Vorkehrungen für eine reduzierte Hypothekenzahlung getroffen hat, um einen reduzierten Preis für einen schnellen Verkauf zu ermöglichen. Diese Einheiten sind möglicherweise die kostengünstigsten zu reparieren und weiterzuverkaufen.
Erfolgreiche Investoren wissen, wann und wie sie sich am Markt bewegen müssen. Vergessen Sie nicht, laufende Buy-Sell-Hold-Analysen für Mieteinheiten durchzuführen. Wenn die Arbeits, Material- und Finanzierungskosten hoch sind, ist jetzt möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt, um weitere Immobilien zu kaufen. Wenn es in Ihrem Markt mehr Mieter gibt, ist jetzt möglicherweise kein rentabler Zeitpunkt, um Einheiten zum Verkauf zu vermarkten, selbst wenn die Zinsen niedrig sind. Wenn die Marktmiete und das Durchschnittseinkommen in Ihrer Nähe hoch sind, kann jetzt der rentabelste Zeitpunkt sein, um Immobilien für die monatlichen Mieteinnahmen zu behalten, die sie generieren können.
Behandeln Sie Ihr Immobilienportfolio genauso wie Ihr Altersportfolio mit etwas mehr Farbe und Einrichtungsgegenständen.
Finanzierung
Informieren Sie sich über die verschiedenen Finanzierungsalternativen, die Anlegern zur Verfügung stehen. Lesen Sie Websites für Fannie Mae, Freddie Mac und HUD Multifamily Financing. Arbeiten Sie mit einem lokalen Bankier und einem gewerblichen Hypothekenmakler oder Berater zusammen, um Kreditgeberprogramme zu identifizieren und private Investoren zu finden. Schließen Sie sich lokalen Bau, Umbau- und Immobilieninvestorenverbänden an. Werden Sie Mitglied der Handelskammer und schließen Sie sich den Wirtschaftsförderungen an. Verwenden Sie diese Beziehungen, um öffentliche und private Finanzierungs und Betriebspartnerschaften zu identifizieren.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Aktionsplan
- Informiert werden. Informieren Sie sich über bezahlbaren Wohnraum im ganzen Land und in Ihrer Nähe.
- Involviert sein. Machen Sie einen Markt für bezahlbaren Wohnraum. Identifizieren Sie eine Nische in Ihrer Nähe und füllen Sie sie. Schmieden Sie Partnerschaften mit gleichgesinnten Investoren und Finanzierungsquellen.
- Seien Sie ein profitabler Investor. Funktion als Portfoliomanager und Business Manager. Wenden Sie konventionelle Anlageklugheit und Geschäftsstrategieberatung an.
Besondere Überlegungen für Investitionen in bezahlbaren Wohnraum
Ein Investor für erschwinglichen Wohnraum muss ein Vermieter, ein Investor und ein Geschäftsmann sein. Integrieren Sie als Vermieter das menschliche Element. Denken Sie daran, dass Sie einen Markt schaffen können, indem Sie Familien und Ihrer Gemeinschaft helfen. Als Investor, erstellen Sie ein Blue-Chip – Portfolio von Immobilien. Haben Sie die besten Immobilien in den begehrtesten Gegenden zu den besten Preisen, die den größten Gewinn erzielen.
Schaffen Sie als Führungskraft eine Marke, generieren Sie Goodwill und maximieren Sie den Marktwert Ihrer Marke nicht nur für einzelne Einheiten. Denken Sie daran, dass Ihre Aktivitäten auch Arbeitsplätze und Beschäftigungsmöglichkeiten für Bauarbeiter und Immobilienverkäufer schaffen. Ihre Marketing- und Immobilienverwaltungsaktivitäten tragen dazu bei, Arbeitskräfte in den Gebieten, in denen sich Ihre Einheiten befinden, für Arbeitskräfte zu gewinnen. Sie können nicht nur persönliche Gewinne erwirtschaften, sondern auch wirtschaftliche Chancen für Menschen und Gemeinschaften durch erschwingliche Wohnungsinvestitionen schaffen.