Bezahlbarer Wohnraum: Mit Gewinn investieren
Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind mehr als nur Vermieter. Sie sind auch versierte Geschäftsleute. Immobilieninvestoren agieren ähnlich wie Portfoliomanager und Geschäftsmanager, die sich darauf konzentrieren, Gewinne zu maximieren und gleichzeitig Wert für Kunden zu schaffen.
Eine Investition in bezahlbaren Wohnraum kann sowohl eine Geschäfts- als auch eine Anlagestrategie sein.
Die zentralen Thesen
- Bezahlbarer Wohnraum ist in den Portfolios vieler Immobilieninvestoren vor allem aufgrund der damit verbundenen staatlichen Steuergutschriften enthalten.
- Immobilieninvestoren, die an bezahlbarem Wohnraum interessiert sind, sollten sicherstellen, dass eine solche Investition in ihrer Region rentabel und marktfähig ist.
- Investoren sollten die Kosten für den Kauf, die Renovierung und die Instandhaltung von erschwinglichem Wohnraum berechnen, um festzustellen, ob es sich um ein tragfähiges Investitionsangebot handelt.
- Im Idealfall verfügt ein Investor über die besten Immobilien in begehrten Gebieten zu guten Preisen, um eine angemessene Nachfrage und Rentabilität sicherzustellen.
Erschwingliches Wohnen verstehen
Der Zweck von bezahlbarem Wohnraum besteht darin, den Mitgliedern der Gesellschaft mit begrenztem Einkommen Wohnraum zu bieten. Immobilieneigentümer erhalten Steuergutschriften, wenn sie einen Prozentsatz ihrer Immobilie als bezahlbaren Wohnraum nutzen (z. B. eine bestimmte Anzahl von Mieteinheiten in einem Gebäude). Mieter erhalten auch Unterstützung von der Regierung bei der monatlichen Zahlung ihrer Miete. Vier Personengruppen benötigen in der Regel bezahlbaren Wohnraum.
Senioren und Menschen mit Behinderungen
Menschen ab 65 Jahren und Menschen mit Behinderungen machen einen erheblichen Prozentsatz der US-Bevölkerung aus. Studien zeigen, dass diese Zahlen zunehmen und in den nächsten 20 bis 30 Jahren Rekordwerte erreichen werden. Menschen in diesen Gruppen brauchen Wohnungen, die sich in der Nähe von öffentlichen Unterkünften befinden und modifiziert wurden, um sie im täglichen Leben zu unterstützen. Zu den Änderungen gehören Rampen anstelle von Treppen, rollstuhlgerechte Badezimmer, Handläufe sowie modifizierte Schränke und Schränke.
Studenten
Die wachsende Zahl erwachsener und nicht traditioneller College- und Universitätsstudenten hat den Bedarf an Unterkünften außerhalb des Campus erhöht. Erwachsene Studenten mit Familien benötigen eine private Unterkunft in der Nähe des Campus. Internationale Studierende benötigen eine Unterkunft, die das ganze Jahr über verfügbar ist, da sie günstiger und bequemer ist als häufige internationale Reisen in den Ferien und in den Sommerferien.
Das Militär
Mitglieder des Militärdienstes haben Wohnmöglichkeiten auf und neben der Basis. On-Base-Gehäuse erfordern Bau, Grundstücksverwaltung und Grundstückspflege, während Off-Base-Gehäuse zusätzliche Standortunterstützung, kundenspezifischen Bau und Kauffinanzierung erfordern.
Off-Base-Gehäuse muss sich in der Nähe der Basis befinden und leicht zu betreten und zu verlassen sein. Militärische Wohnungsinvestoren sollten mit den Vertragsabschlüssen des Bundes sowie den spezifischen Richtlinien für jeden Dienstzweig vertraut sein.
Rehabilitations- und Wiedereintrittsprogramme
Ein Teil der Bevölkerung benötigt Übergangsunterkünfte. Zum Beispiel benötigen Obdachlose und Familien, Genesungssüchtige und diejenigen, die neu aus Justizvollzugsanstalten entlassen wurden, Formen von Übergangsunterkünften. Einige Erwachsene und Kinder in staatlichen Schutzdiensten und Programmen für psychische Gesundheit benötigen Gruppenheime und nachbarschaftliche Unterkünfte.
Wohnungen und Pensionen sollten groß genug sein, um den Bewohnern angemessene Einrichtungen und Privatsphäre zu bieten, sie müssen jedoch auch die für jede Gruppe angemessenen Sicherheits- und Zugänglichkeitsstufen gewährleisten.
Voraussetzungen für erschwingliche Wohninvestitionen
Die Erschwinglichkeit ist für Anleger wichtig, da sie zwei entscheidende Faktoren bestimmt: Rentabilität und Marktfähigkeit. Subventionierte Wohnungsbauprogramme wie Marktpreises für Mieteinheiten zahlen. Investoren in bezahlbaren Wohnraum sollten das Durchschnittseinkommen ihrer Region kennen, um zu bestimmen, welche Art von Rendite sie beim Kauf von Immobilien und bei der Nutzung für bezahlbaren Wohnraum erzielen können.
Verschiedene Quellen können einem Anleger helfen, das Durchschnittseinkommen zu bestimmen. Das US Census Bureau erstellt Durchschnittseinkommen für Bundesstaaten, Landkreise und Städte. Immobilien-Websites bieten diese Informationen für Personen, die daran interessiert sind, Häuser in bestimmten Regionen zu kaufen.
Schließlich sind Informationen auch über staatliche und lokale Regierungen, Wirtschaftsförderungsagenturen und Wohnungsbehörden erhältlich:
- Berechnen Sie für eine erschwingliche Miete 30% des Durchschnittseinkommens in Ihrer Region. Dies ist Ihr erwartetes Bruttoeinkommen pro erschwinglicher Mieteinheit.
- Berechnen Sie für erschwingliches Wohneigentum 35% des Durchschnittseinkommens für Kapital, Zinsen, Grundsteuer, Hausbesitzerversicherung und Vereinsgebühren. Berechnen Sie dann Ihren erwarteten Verkaufspreis, indem Sie den Betrag für Steuern, Versicherungen und Gebühren abziehen, der auf den für die Region geltenden Tarifen basiert. Verwenden Sie die Differenz, das Prinzip und die Zinsen, um den Kaufpreis basierend auf den aktuellen Zinssätzen für Ihre Region zu bestimmen. Ein Bank- oder Hypothekenexperte kann Ihnen dabei helfen, diese Beträge schnell zu ermitteln.
Rentabilität
Schätzen Sie Ihre Betriebskosten, um die potenzielle Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Beginnen Sie bei Mieteinheiten mit den Steuern und Versicherungen, die Sie als Eigentümer zahlen. Berücksichtigen Sie alle Kosten für die Instandhaltung von Gebäuden, Gebäuden und Grundstücken sowie die Transferkosten wie Inspektion, Belegungsbescheinigung, Registrierung und andere Gebühren, die von Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde verlangt werden.
Bestimmen Sie für Verkaufseinheiten Ihre Finanzierungskosten, Abschlusskosten beim Erwerb und zum Zeitpunkt des Verkaufs, Material- und Arbeitskosten für Bau oder Sanierung sowie Transferkosten.
Bestimmen Sie für Miet- und Verkaufseinheiten Ihre Marketing- und Werbekosten. Das größte Projekt wird scheitern, wenn Sie keine Mieter oder Käufer anziehen können. Selbst eine einfache, effektive Werbestrategie kostet Geld und Zeit. Betrachten wir die Kosten der Geschäftstätigkeit, die Ihren beeinflussen Unterm Strich.
Bestimmen Sie als nächstes Ihr Einkommen. Verwenden Sie für Mieteinheiten den Betrag des erwarteten Bruttoeinkommens pro erschwinglicher Einheit. Verwenden Sie für Verkaufseinheiten den oben angegebenen Kaufpreis. Verwenden Sie die Standardformel:
- Einnahmen – Ausgaben = Bruttogewinn
Betrachten Sie Ihren Cashflow. Wenn Sie Nebenkosten bezahlen, können bei einigen Programmen zusätzliche Beträge von der Subventionsbehörde gezahlt werden, um einen Teil der Nebenkosten für Mieter abzudecken.
Schauen Sie sich zum Schluss Ihre Einkommensteuersituation an. Die Abschreibung wirkt sich auf Ihre Steuerschuld aus und hat unterschiedliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Cashflow oder den tatsächlichen Nettogewinn.
Marktfähigkeit
Der bezahlbare Wohnungsinvestor muss Einheiten finden und modifizieren, die den Richtlinien für Mietsubventionen entsprechen, die von den örtlichen Wohnungsbehörden angeboten werden. Konzentrieren Sie sich für Verkäufer auf die Minimierung der Bau- und Sanierungskosten für Einheiten, die auf dem Markt verkauft werden sollen.
- Beginnen Sie mit einfacher Logik. Wenn es nicht rentabel ist, ist es nicht marktfähig. Das Gegenteil ist auch der Fall.
- Nutzen Sie abgeschottete Häuser. Es gibt viele Ein- und Zwei- bis Vierfamilienhäuser, die aufgrund von Zwangsvollstreckungen aufgegeben wurden.
- Wenden Sie sich an lokale Wirtschaftsförderungsagenturen, die diese Einheiten unter den Marktkosten erwerben und an lokale Entwickler verkaufen oder Verträge mit ihnen abschließen, um diese zu rehabilitieren und weiterzuverkaufen. Informieren Sie sich auch über die Vor- und Nachteile der Sheriff-Verkäufe in Ihrer Nähe. Überprüfen Sie die Richtlinien für jeden Landkreis, auf den Sie abzielen, da die Richtlinien zwischen den Landkreisen in derselben Region oder demselben Bundesstaat unterschiedlich sein können. Diese Einheiten werden häufig ungesehen vor Ort gekauft und können erhebliche Rehabilitationskosten und Bearbeitungszeiten für den Wiederverkauf bedeuten.
- Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen und lernen Sie den lokalen Markt für den Verkauf durch Eigentümer (FSBO) kennen. Möglicherweise finden Sie Möglichkeiten für Leerverkäufe, bei denen der Verkäufer oder Verkaufsagent Vorkehrungen für eine reduzierte Hypothekenauszahlung getroffen hat, um einen reduzierten Preis für einen schnellen Verkauf zu ermöglichen. Diese Geräte sind möglicherweise am kostengünstigsten zu reparieren und weiterzuverkaufen.
Erfolgreiche Anleger wissen, wann und wie sie sich auf dem Markt bewegen müssen. Vergessen Sie nicht, eine fortlaufende Buy-Sell-Hold-Analyse für Mieteinheiten durchzuführen. Wenn die Arbeits, Material- und Finanzierungskosten hoch sind, ist es möglicherweise nicht an der Zeit, weitere Immobilien zu kaufen. Wenn es auf Ihrem Markt mehr Mieter gibt, ist es möglicherweise kein rentabler Zeitpunkt, Einheiten zum Verkauf zu vermarkten, selbst wenn die Zinssätze niedrig sind. Wenn die Marktmiete und das Durchschnittseinkommen in Ihrer Region hoch sind, ist dies möglicherweise der rentabelste Zeitpunkt, um Eigentum für die monatlichen Mieteinnahmen zu behalten, die es generieren kann.
Behandeln Sie Ihr Immobilienportfolio wie Ihr Altersportfolio mit etwas mehr Farbe und Einrichtungsgegenständen.
Finanzierung
Informieren Sie sich über die verschiedenen Finanzierungsalternativen, die Anlegern zur Verfügung stehen. Lesen Sie Websites für Fannie Mae, Freddie Mac und HUD Multifamily Financing. Arbeiten Sie mit einem lokalen Bankier und einem gewerblichen Hypothekenmakler oder Berater zusammen, um Kreditgeberprogramme zu identifizieren und private Investoren zu finden. Treten Sie den örtlichen Bauherren, Umbau- und Immobilieninvestorenverbänden bei. Werden Sie Mitglied der Handelskammer und Mitglied von Wirtschaftsförderungsagenturen. Verwenden Sie diese Beziehungen, um öffentliche und private Finanzierungs und Betriebspartnerschaften zu identifizieren.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Aktionsplan
- Informiert werden. Erfahren Sie mehr über bezahlbaren Wohnraum im ganzen Land und in Ihrer Nähe.
- Involviert sein. Machen Sie einen Markt für bezahlbaren Wohnraum. Identifizieren Sie eine Nische in Ihrer Nähe und füllen Sie sie aus. Schmieden Sie Partnerschaften mit gleichgesinnten Investoren und Finanzierungsquellen.
- Seien Sie ein profitabler Investor. Funktion als Portfoliomanager und Business Manager. Wenden Sie konventionelle Anlageweisheit und Beratung zur Geschäftsstrategie an.
Besondere Überlegungen für erschwingliche Wohninvestitionen
Ein bezahlbarer Wohnungsinvestor muss ein Vermieter, ein Investor und ein Unternehmensleiter sein. Integrieren Sie als Vermieter das menschliche Element. Denken Sie daran, dass Sie einen Markt schaffen können, indem Sie Familien und Ihrer Gemeinde helfen. Erstellen Sie als Investor ein Blue-Chip Immobilienportfolio. Haben Sie die besten Immobilien in den begehrtesten Gegenden zu den besten Preisen, die den größten Gewinn bringen.
Erstellen Sie als Unternehmensleiter eine Marke, generieren Sie einen guten Willen und maximieren Sie den Marktwert Ihrer Marke nicht nur für einzelne Einheiten. Denken Sie daran, dass Ihre Aktivitäten auch Arbeitsplätze und Beschäftigungsmöglichkeiten für Bauarbeiter und Immobilienverkäufer schaffen. Ihre Marketing- und Immobilienverwaltungsaktivitäten tragen dazu bei, Arbeitnehmer für die Arbeitskräfte in den Bereichen zu gewinnen, in denen sich Ihre Einheiten befinden. Sie können nicht nur persönliche Gewinne erzielen, sondern auch wirtschaftliche Chancen für Menschen und Gemeinden durch erschwingliche Wohninvestitionen schaffen.