Angepasste Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Was sind bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO?

Das bereinigte Funds from Operations (AFFO) bezieht sich auf das finanzielle Leistungsmaß, das hauptsächlich bei der Analyse von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird. Der AFFO eines REIT unterliegt, obwohl er unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterliegt, im Allgemeinen dem Funds from Operations (FFO) des Trusts, wobei Anpassungen für wiederkehrende Investitionen vorgenommen werden, die zur Aufrechterhaltung der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte des REIT verwendet werden. Die Berechnung berücksichtigt die Anpassung der Miete, der Leasingkosten und anderer wesentlicher Faktoren an GAAP.

Grundlegendes zu bereinigten Mitteln aus dem operativen Geschäft – AFFO

Unabhängig davon, wie Branchenfachleute sich für die Berechnung von Adjusted Funds from Operations (AFFO) entscheiden, wird dies als genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow für Aktionäre angesehen als ein einfacher FFO. Obwohl FFO häufig verwendet wird, werden die für die Aufrechterhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlichen Investitionen nicht abgezogen, sodass der tatsächliche verbleibende Cashflow nicht vollständig gemessen wird. Professionelle Analysten bevorzugen AFFO, weil es zusätzliche Kosten berücksichtigt, die dem REIT entstehen – und zusätzliche Einnahmequellen wie Mietsteigerungen. Somit bietet es eine genauere Basiszahl bei der Schätzung der Barwerte und einen besseren Prädiktor für die zukünftige Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine Non-GAAP-Kennzahl.

Berechnung der bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft – AFFO

Vor der Berechnung des AFFO muss ein Analyst zunächst die Funds from Operations (FFO) des REIT ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer bestimmten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionstätigkeit des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt das Nettoergebnis des REIT einschließlich Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Die Gründe, warum diese Gewinne nicht berücksichtigt werden, sind, dass es sich um einmalige Ereignisse handelt, die sich im Allgemeinen nicht langfristig auf das zukünftige Ertragspotenzial des REIT auswirken.

Die Formel für FFO lautet:

FFO = Reingewinn + Abschreibungen + Abschreibungen – Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen

Sobald der FFO bestimmt ist, kann der AFFO berechnet werden. Obwohl es keine offizielle Formel gibt, lauten die Berechnungen für AFFO normalerweise wie folgt:

AFFO = FFO + Mieterhöhungen – Investitionen – routinemäßige Wartungsbeträge