8 Must-Have-Zahlen für die Bewertung einer Immobilieninvestition
Tiefstwerte von Immobilienpreisen können für einige unerfahrene Immobilieninvestoren verlockend sein, Insolvenzgericht ausmachen können.
Hier sind acht Immobilieninvestitionszahlen, die Sie zur Berechnung und Verwendung bei der Bewertung einer potenziellen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie benötigen.
Die zentralen Thesen
- Durch die Investition in Immobilien können sowohl Kapitalgewinne als auch Mieteinnahmen erzielt werden.
- Jede Immobilie wird anhand ihrer einzigartigen Eigenschaften wie Layout, Lage und Ausstattung bewertet.
- Für jede Immobilie können jedoch mehrere andere Schlüsseldaten berechnet werden, die es potenziellen Investoren ermöglichen, Prognosen und Vergleiche von Äpfeln anzustellen.
- Hier gehen wir auf acht kritische Kennzahlen ein, die jeder Immobilieninvestor zur Bewertung einer Immobilie verwenden können sollte.
1. Ihre Hypothekenzahlung
Für ein normales Eigenheimbevorzugen Kreditgeber in der Regel einVerhältnis vonGesamtverschuldung zu Einkommen von 36 %, einige werden jedoch abhängig von anderen qualifizierenden Faktoren wie Ihrer Kreditwürdigkeit und Barreserven bis zu 45 % betragen. Dieses Verhältnis vergleicht Ihr monatliches Gesamtbruttoeinkommen mit Ihren monatlichen Schuldenzahlungsverpflichtungen. Für die Wohngeldzahlung bevorzugen Kreditgeber je nach anderen Faktoren ein Bruttoeinkommen von 28% bis 33% des Gesamtwohngelds. Für eine Finanzinvestition gehaltenenImmobilien, Freddie Mac sagen Richtlinien,dass die maximale Schulden-to-Income -Ratio von45% ist.1
2. Anforderungen an die Anzahlung
Während Eigentumswohnungen mit einer Hypothek und einem FHA-Darlehen ab 3,5% finanziert werden können,erfordern Investorenhypotheken in der Regel eine Anzahlung von 20% bis 25% oder manchmal sogar bis zu 40%. Keine der Anzahlungen oder Schließungskosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie dürfen aus Schenkungsfonds stammen. Einzelne Kreditgeber bestimmen in Abhängigkeit von Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen, Ihrer Kreditwürdigkeit, dem Immobilienpreis und der voraussichtlichen Miete, wie viel Sie für die Qualifizierung eines Kreditsaufbringen müssen.3
3. Zu qualifizierende Mieteinnahmen
Obwohl Sie davon ausgehen können, dass die Mietzahlungen Ihres Mieters (hoffentlich) Ihre Hypothek decken, sollten Sie kein zusätzliches Einkommen benötigen, um sich für das Wohnungsdarlehen zu qualifizieren. Doch für die Miete berücksichtigt, um Einkommen werden, können Sie eine zweijährige Geschichte der Verwaltung von Anlageobjekten, Kauf Mietausfall muss Versicherungsschutz für mindestens sechs Monate des Brutto – Monatsmiete, und jede negative Mieteinnahmen aus irgendwelchen Mietobjekten müssen in der Schulden-Einkommens-Relation als Schulden betrachtet werden.
4. Preis-Einkommens-Verhältnis
Dieses Verhältnis vergleicht den mittleren Haushaltspreis in einem Gebiet mit dem mittleren Haushaltseinkommen.2011, nach der Immobilienblase, waren es 3,3, 1988 3,2 und im Oktober 2020 etwa 4,0. Bevor die Immobilienblase zusammenbrach, erreichte sie einen Höchststand von 4,66.5
5. Preis-Miet-Verhältnis
Das Preis-Miet-Verhältnis ist eine Berechnung, die Median-Hauspreise und Median-Mieten in einem bestimmten Markt vergleicht. Teilen Sie einfach den mittleren Hauspreis durch die mittlere Jahresmiete, um ein Verhältnis zu erhalten. Als Faustregel gilt, dass Verbraucher bei einem Verhältnis unter 15 kaufen und bei einem Verhältnis über 20 mieten sollten. Märkte mit einem hohen Preis-Miet-Verhältnis bieten in der Regel keine so gute Anlagemöglichkeit.
6. Bruttomietertrag
Die Bruttomietrendite für eine einzelne Immobilie kann ermittelt werden, indem die gesammelte Jahresmiete durch die Gesamtkosten der Immobilie dividiert und diese Zahl dann mit 100 multipliziert wird, um den Prozentsatz zu erhalten. Die Gesamtkosten der Immobilie beinhalten den Kaufpreis, alle Abschlusskosten und Renovierungskosten.
7. Kapitalisierungsrate
Eine wertvollere Zahl als die Bruttomietrendite ist der Kapitalisierungszinssatz, auch Cap-Rate oder Nettomietrendite genannt, da dieser Wert die Betriebskosten der Immobilie beinhaltet. Dies kann berechnet werden, indem man mit der Jahresmiete beginnt und die jährlichen Ausgaben abzieht, diese Zahl dann durch die gesamten Immobilienkosten dividiert und die resultierende Zahl für den Prozentsatz mit 100 multipliziert. Die Gesamtkosten für Mietimmobilien umfassen Reparaturkosten, Steuern, Vermieterversicherung, Leerstandskosten und Maklergebühren.
8. Cashflow
Wenn Sie mit der monatlichen Miete Cashflow, der am häufigsten auftritt, wenn ein Investor zu viel Geld aufgenommen hat, um die Immobilie zu kaufen, kann zu einem Ausfall des Darlehens führen, es sei denn, Sie können die Immobilie mit Gewinn verkaufen.
Die Quintessenz
Nachdem Sie alle diese Berechnungen durchgeführt haben, können Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob eine bestimmte Immobilie eine wertvolle Investition oder eine Zitrone ist.