7 Lösungen für Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek zu kämpfen haben

Wenn Sie jetzt Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, sind Sie nicht allein. Laut RealtyTrac befindet sich abDezember 2020 in den USAjedes 12.448 Haus in Zwangsvollstreckung. In Florida befindet sich jedes 6.240 Haus in Florida, während in Kalifornien jedes 11.342 Haus in Zwangsvollstreckung ist.

Die neuartige Coronavirus-Pandemie hat zu steigender Arbeitslosigkeit und Einkommensverlusten geführt. Wenn Sie glauben, dass Sie in Gefahr sind, Ihr Haus abzuschotten, wissen Sie bitte, dass es Programme gibt, die Kreditnehmern Hypothekenerleichterungen bieten sollen.

Hypothekenentlastungsoptionen für COVID-19

Wenn Ihre Hypothek durch ein Regierungsprogramm abgesichert ist, gilt für diejenigen, die von COVID-19 betroffen sind, ein Moratorium – oder eine Verschiebung – für Zwangsvollstreckungen und Räumungen. Das Moratorium sollte am 31. Januar 2021 auslaufen, wurde jedoch verlängert. Die Ablaufdaten für die Verlängerung variieren jedoch je nach staatlichem Wohnungsbaudarlehensprogramm.

Für diejenigen, die Nachsicht beantragen möchten, haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für Veteranenangelegenheiten und das Landwirtschaftsministerium das Registrierungsfenster, für das Kreditnehmer Nachsicht beantragen können, bis zum 30. Juni 2021 verlängert. Nachsicht ist eine vereinbarte Verschiebung der Hypothekenzahlungen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.

Für Hypothekendarlehen, die von Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Zwangsvollstreckungsmoratorien für Zwangsvollstreckungen von Einfamilienhäusern undRäumungen von Immobilien (REO) bis zum 31. März 2021 verlängert. REO-Immobilien sind bankeigene Immobilien, die aufgrund von Zahlungsverzug oder Nichtzahlung durch den Kreditnehmerbeschlagnahmt wurden.

Für Hypothekendarlehen, die vom US-Landwirtschaftsministerium (USDA) unterstützt werden, läuft das Zwangsvollstreckungsmoratorium für das Direkt- und garantierte Darlehensprogramm für Einfamilienhäuser am 30. Juni 2021 aus.

Ebenfalls bis zum 30. Juni 2021 verlängert wurden Hypothekendarlehen, die über das US amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) vergeben wurden und von der Federal Housing Administration (FHA) versichertoder vom Office of Native American Programs garantiert wurden (Abschnitt 184 und 184 A Darlehensgarantie) Programme).

Für diejenigen, die VA-Darlehen haben, wurde dem Department of Veteran Affairs auch das Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium bis zum 30. Juni 2021 ausgesetzt.

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekendienstleister, der Ihre Zahlungen einzieht, ob Ihr Hypothekendarlehen für das Moratoriumsprogramm geeignet ist. Unabhängig davon, ob Ihre Probleme bei der Erfüllung Ihrer Hypothekenzahlungen mit dem Coronavirus zusammenhängen oder nicht, müssen Sie zunächst Ihren Kreditgeber anrufen. Wenn Sie können, versuchen Sie dies, bevor Sie Zahlungen verpassen, da Ihnen dadurch die meisten verfügbaren Optionen zur Verfügung stehen. In diesem Artikel legen Experten verschiedene Optionen vor, wenn Sie Schwierigkeiten haben, pünktlich zu zahlen.

Die zentralen Thesen

  • Wenn Ihre Hypothek durch ein Regierungsprogramm abgesichert ist, gilt für diejenigen, die von COVID-19 betroffen sind, ein Moratorium – oder eine Verschiebung – für Zwangsvollstreckungen und Räumungen.
  • Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac bieten Unterstützung für diejenigen an, die aufgrund von COVID-19 finanziell Schwierigkeiten haben, Hypothekenzahlungen zu leisten.
  • Unabhängig davon, ob es sich um eine Coronavirus-Pandemie handelt oder nicht, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, müssen Sie sich zunächst an Ihren Kreditgeber wenden.
  • Es gibt viele Möglichkeiten, Ihre Kreditrückzahlung zu ändern, um die monatlichen Zahlungen erschwinglicher zu machen.

Lösung 1: Fordern Sie Hypothekennachsicht an

Wie bereits erwähnt, haben sowohl Freddie Mac als auch Fannie May Richtlinien für die Nachsicht von Hypotheken im Zusammenhang mit COVID-19 veröffentlicht. Dies bedeutet, dass Einzelpersonen ihre Zahlungen für diese Zeit reduzieren oder aussetzen können. Darüber hinaus werden damit verbundene Hypothekendarlehen nicht an die Kreditauskunfteien gemeldet, sodass fehlende Zahlungen Ihre Kreditwürdigkeit nicht beeinträchtigen. Nachdem die Nachsicht vorbei ist, werden die Kreditgeber mit den Kreditnehmern zusammenarbeiten, um die Kredite so zu ändern, dass die monatlichen Zahlungen nach Bedarf gesenkt werden.5

Lösung 2: Refinanzierung eines längerfristigen Kredits

Eine Option, mit der Sie Ihren monatlichen Zahlungsbetrag reduzieren können, besteht darin, Ihr Darlehen über einen längeren Zeitraum zu verteilen. Laut Al Hensling, Präsident von United American Mortgage in Irvine, Kalifornien, ist die Refinanzierung eines längerfristigen Kredits der einfachste Weg, um die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, insbesondere wenn der Cashflow ein Problem darstellt.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass sich Ihr Zinssatz erhöht. Um dies auszugleichen, empfiehlt Matt Hackett, Underwriting- und Operations Manager bei Equity Now in New York, höhere Zahlungen zu leisten, um die Geschwindigkeit zu erhöhen, mit der Sie den Kapitalbetrag abbezahlen. Die meisten Hypotheken haben keine Vorauszahlungsstrafe (obwohl Sie auf jeden Fall Ihre überprüfen sollten).

Lösung 3: Refinanzierung zur Änderung Ihrer Zinsbedingungen

Die Refinanzierung auf eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine praktikable Option, wenn Sie Ihre Hypothek fast vollständig zurückgezahlt haben. „Immer mehr Verbraucher erkennen die finanziellen Vorteile, die eine Hypothek mit variablem Zinssatz unter den richtigen Umständen bieten kann“, sagt Hensling. Ein perfektes Beispiel ist ein Hausbesitzer, der damit rechnet, sein Haus in den nächsten drei Jahren zu verkaufen, und derzeit über ein festverzinsliches Darlehen in Höhe von 400.000 USD zu 4,25% verfügt, das 1.976,76 USD pro Monat zahlt.

Laut Hensling würde eine Refinanzierung des Hausbesitzers auf eine hybride Hypothek mit variablem Zinssatz, die für fünf Jahre auf 2,875% festgelegt ist, die monatliche Zahlung auf 1.695,57 USD pro Monat reduzieren und 281,19 USD pro Monat sparen.

Jeremy Brandt, CEO von WeBuyHouses.com, stimmt dem zu und fügt hinzu: „Wenn sich ein Haus fast auszahlt, geht die überwiegende Mehrheit der monatlichen Zahlungen an Eigenkapital und nicht an Zinsen. Die Refinanzierung in einen ARM könnte kurzfristige Cashflow-Probleme lösen, indem die monatliche Zahlung auf Kosten nachfolgender Zahlungen reduziert wird. „Wenn jedoch die Zinssätze steigen, können sich die monatlichen Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum erhöhen.

Wenn Sie einen ARM haben, kann der Wechsel zu einer Hypothek mit festem Zinssatz Ihre aktuellen monatlichen Zahlungen möglicherweise nicht senken, aber das Wachstum Ihrer Zahlungen verhindern. „Dies ist sinnvoll, wenn die aktuellen festen Zinssätze unter dem ARM-Zinssatz liegen oder wenn Sie erwarten, dass Sie sich später als in den nächsten drei Jahren bewegen“, sagt Brandt. Er warnt jedoch davor, dass der feste Zinssatz, zu dem Sie sich refinanzieren, höher sein kann als Ihr bestehender Zinssatz, wenn Sie eine Weile in einem ARM waren. Dies kann dazu führen, dass Ihre monatliche Zahlung steigt.

Lösung 4: Fordern Sie die Grundsteuern heraus

Wenn der Wert Ihres Eigenheims gesunken ist, kann die Anfechtung Ihrer Grundsteuer eine finanzielle Erleichterung bedeuten, sagt Cara Pierce, zertifizierte Wohnungsberaterin bei Clearpoint Credit Counseling Solutions, einer nationalen gemeinnützigen Organisation. „Sie müssen sich an das Büro des Steuerbeamten des Landkreises in dem Landkreis wenden, in dem sich das Haus befindet, um zu erfahren, welche Art von Informationen sie benötigen, um nachzuweisen, dass die Wohnwerte gesunken sind“, sagt Pierce.

Laut Pierce ist dies jedoch eine kurzfristige Strategie. Sie warnt davor, dass mit steigenden Immobilienwerten die Grundsteuern steigen werden. Beachten Sie auch, dass die Bewertung Ihres Hauses mehrere hundert Dollar kosten kann.

Lösung 5: Ändern Sie das Darlehen

Eine Darlehensänderung ist eine Alternative für diejenigen, die ihr Darlehen nicht refinanzieren können, aber ihre monatliche Hauszahlung senken müssen. Aber im Gegensatz zu einer Refinanzierung erfordert es eine Härte. Laut Pierce müssen die Kreditnehmer dem Kreditgeber nachweisen, dass sie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage sind, die regelmäßige monatliche Hauszahlung fortzusetzen. „Dieser Prozess umfasst umfangreiche Unterlagen, die ausgefüllt und zur Überprüfung an den Kreditgeber gesendet werden müssen“, sagt Pierce.

Sie empfiehlt Hausbesitzern, sich von einer HUD-zertifizierten Organisation beraten zu lassen, um ihre Optionen vollständig zu verstehen und Hilfe bei der Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber zu erhalten. „Allerdings bieten nicht alle Kreditgeber Darlehensänderungen an oder bieten möglicherweise nur kurzfristige Darlehensänderungen an“, sagt Pierce.

Kurzübersicht

Im Rahmen ihrer Hypothekenhilfepläne im Zusammenhang mit COVID-19 gestatten Fannie Mae und Freddie Mac den Kreditnehmern, ihre Kredite nach Nachsicht zu ändern.67

Lösung Nr. 6: Holen Sie sich ein Eigenheimdarlehen

Das Erhalten eines Eigenheimkredits kann den kämpfenden Hausbesitzern sofortige Hilfe bieten, aber diese Strategie funktioniert nur, wenn Sie viel Eigenkapital in Ihrem Haus haben, was bedeutet, dass Ihr Eigenheim viel mehr bewertet wird, als Sie ihm schulden. Anthony Pili, Direktor für strategische Planung bei der Greater Hudson Bank in Bardonia, New York, rät Hausbesitzern mit Schwierigkeiten, die Rückzahlung einer Hypothek mit einer Eigenheimlinie in Betracht zu ziehen. „Banken übernehmen normalerweise alle Abschlusskosten für Eigenheimlinien. Die Einsparungen bei den Abschlusskosten können genutzt werden, um den Kapitalbetrag schneller abzuzahlen “, sagt Pili.

Er fügt hinzu, dass diese Strategie für Kreditnehmer, die die Selbstdisziplin haben, mehr als das zu zahlen, was jeden Monat geschuldet wird, sehr effektiv ist, da die Mindestzahlung normalerweise nur die Zinsen sind, die während des Monats angefallen sind.

Lösung Nr. 7: Lassen Sie den Kreditgeber die private Hypothekenversicherung abschaffen

Abhängig davon, wie viel Eigenkapital in Ihrem Haus vorhanden ist, kann die Abschaffung der privaten Hypothekenversicherung (PMI) Ihre Hypothekenzahlungen senken. „Wenn Sie mindestens 20% Eigenkapital in der Immobilie haben, empfehle ich, den Kreditgeber zu kontaktieren, um die Hypothekenversicherung fallen zu lassen“, sagt Pierce. Sie erklärt, dass Kreditnehmer, die normalerweise keine 20% Anzahlung leisten, mindestens zwei Jahre PMI haben müssen, sagt jedoch, dass es Ausnahmen von der Zweijahresregel geben kann. Wenn der Hausbesitzer beispielsweise Verbesserungen am Haus vorgenommen hat, die den Wert erhöht haben, kann auf die Anforderung verzichtet werden.

Das Fazit

Wenn Sie mit Ihrer Hypothek zu kämpfen haben, werfen Sie nicht das Handtuch. Es gibt verschiedene Lösungen, mit denen Sie zu Hause bleiben und Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen verwalten können.