7 Bedingungen, die Sie in Ihrem Immobilienvertrag haben müssen
Immobilien können ein kompliziertes Geschäft sein; Es gibt so viele Details und Fältchen, die man glätten muss, bevor man tatsächlich in ein neues Zuhause einziehen kann. Von der Einstellung eines Maklers über die Suche nach dem perfekten Traumhaus bis hin zum Finanzierungsprozess und der Abgabe eines Kaufangebots kann es zeitaufwändig und komplex sein, die Vertragsphase zu erreichen.
Aber wenn Sie ein formelles Angebot zum Kauf des Hauses machen, das Sie kaufen möchten, werden Sie am Ende eine Menge Papierkram lesen und ausfüllen, in dem die Bedingungen Ihres Angebots angegeben sind. Abgesehen von offensichtlichen Punkten wie der Adresse und dem Kaufpreis der Immobilie, sind hier einige weitere nuancierte Punkte, die Sie unbedingt in Ihren Immobilienkaufvertrag aufnehmen sollten. In der Rechtssprache nennt man dies Eventualverbindlichkeiten, die in Ihren Immobilienvertrag aufgenommen werden.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie ein Kaufangebot für ein Haus machen, stellen Sie sicher, dass Sie alle in Ihrem Vertrag festgelegten Bedingungen vollständig verstanden haben.
- Einige wichtige Eventualklauseln sollten unter anderem Finanzierung, Hausinspektionen, Abschlusskosten und Abschlussdatum umfassen.
- Die meisten Verträge enthalten Eventualitäten, daher ist es wichtig, alle Probleme zu kennen, die sich auf Ihr Geschäft auswirken können.
- Wenn eine Eventualität während des angegebenen Zeitraums nicht erfüllt wird, können Sie möglicherweise zusammen mit Ihrer Einzahlung vom Geschäft zurücktreten.
1. Finanzierungsbedingungen
Die meisten Menschen sind einfach finanziell nicht sicher genug, um ein reines Barangebot für ein Haus zu machen – und die Chancen stehen gut, dass Sie einer von ihnen sind. Das bedeutet, dass Sie eine Hypothek aufnehmen müssen. Bevor Sie jedoch Ihr Kaufangebot erstellen, informieren Sie sich über das Zinsumfeld und wo Sie in Bezug auf Ihre bestehende Verschuldung und Kreditwürdigkeit in dieses Szenario passen. Ihr Kaufangebot sollte nur von einer Finanzierung zu einem bestimmten Zinssatz abhängig gemacht werden.
Dieser Punkt ist sehr wichtig und hier der Grund: Wenn Sie wissen, dass Sie sich die monatliche Zahlung für das Haus bei einem Zinssatz von mehr als 6% nicht leisten können, geben Sie in Ihrem Angebot keine 6,5% oder mehr an. Wenn Sie dies tun und nur eine Finanzierung zu 6,5% erhalten, darf der Verkäufer Ihre Barkaution einbehalten, wenn Sie aus dem Angebot zurücktreten müssen.
Wenn Sie eine bestimmte Art von Darlehen benötigen, um das Geschäft abzuschließen, z. B. ein FHA oder VA Darlehen, sollten Sie dies auch in Ihrem Vertrag angeben. Wenn Sie die Immobilie vollständig in bar bezahlen, sollten Sie dies ebenfalls angeben, da Ihr Angebot für Verkäufer dadurch attraktiver wird. Warum? Wenn Sie keine Hypothek aufnehmen müssen, ist es wahrscheinlicher, dass der Deal zustande kommt, und es ist wahrscheinlicher, dass der Abschluss pünktlich erfolgt.
2. Verkäuferhilfe
Wenn Sie möchten, dass der Verkäufer einen Teil oder alle Ihrer Abschlusskosten übernimmt, müssen Sie dies in Ihrem Angebot angeben. Abschlusskosten sind in der Regel Ausgaben über dem Immobilienpreis, die sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Ausführung eines Immobiliengeschäfts zahlen. Wenn Sie eine Konzession für eine Verkäuferunterstützung einreichen, bitten Sie den Verkäufer, einen Teil dieser zusätzlichen Kosten zu übernehmen.
Eine Verkäuferhilfe ist fast wie ein Kredit, bei dem der Verkäufer zustimmt, einen Teil der zusätzlichen Kosten zu übernehmen, die ein Käufer normalerweise zu tragen hat. Obwohl es seltsam erscheint, dass ein Verkäufer für den Verkauf seines Hauses eine Gebühr entrichtet, ist dies ziemlich üblich. Manchmal ist ein Käufer auch bereit, einen kleinen Aufpreis für das Haus zu zahlen, wenn der Verkäufer zustimmt, mehr für die Schließungskosten zu zahlen. Es hängt alles davon ab, wie motiviert jede Partei ist und wie gut sie verhandeln.
Das Angebot sollte die von Ihnen verlangten Abschlusskosten als Dollarbetrag angeben, z. B. 6.000 USD für den Abschluss, oder als Prozentsatz des Kaufpreises des Hauses, z. B. 3%. Die Höhe der Verkäuferhilfe richtet sich nach dem vollen Kaufpreis der Immobilie.
3. Wer zahlt die spezifischen Abschlusskosten?
Die Vereinbarung sollte angegeben werden, ob die Käufer oder Verkäufer für jeden der gemeinsame Gebühren bezahlt mit dem Hauskauf verbunden ist, wie Treuhandgebühren, Titelsuchgebühren, Rechtstitelversicherung, Notargebühren, Aufnahmegebühren, Übertragungssteuer, und so weiter. Ihr Immobilienmakler kann Sie beraten, wer diese Gebühren in Ihrer Nähe im Allgemeinen zahlt – der Käufer oder der Verkäufer.
4. Hausinspektion
Sofern Sie keinen Tear-Down kaufen, sollten Sie in Ihrem Angebot eine Hausinspektions Kontingenz angeben. Diese Klausel ermöglicht es Ihnen, vom Vertrag zurückzutreten, wenn eine Hausinspektion erhebliche und/oder teuer zu reparierende Mängel im Zustand der Struktur aufdeckt. Diese werden je nach Wohnort unterschiedlich gehandhabt – verschiedene Bundesstaaten und Städte haben unterschiedliche Gesetze, die sich mit Hausinspektionen befassen.
Hausinspektionen sind ein wichtiger Bestandteil der Immobilientransaktion und sollten nicht übersehen werden.
Ein Hausinspektor wird durch das Grundstück gehen und es auf strukturelle Probleme oder Schäden untersuchen. Wenn sie den Schaden nicht einschätzen können, können sie einen auf ein bestimmtes Gebiet spezialisierten Inspektor empfehlen, ins Haus zu kommen. Dies kann elektrische, Schädlings- und bleibasierte Farbprüfer umfassen.
Denken Sie daran, dass dies ein sehr wichtiger Teil des Hauskaufsprozesses ist, daher sollte er nicht übersehen oder auf die leichte Schulter genommen werden. Angenommen, ein Inspektor geht durch Ihr zukünftiges Haus und stellt fest, dass die Immobilie ein neues Dach für 15.000 US-Dollar benötigt. Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um den Ersatz zu decken, haben Sie bei der Hausinspektion die Möglichkeit, das Geschäft zu kündigen, da dies eine kostspielige Ausgabe ist. In einigen Fällen kann ein Verkäufer bereit sein, die Reparaturkosten zu übernehmen oder vom Kaufpreis gutzuschreiben.
Die meisten Notfallverträge sind mit Hausinspektionsklauseln ausgestattet, aber wenn Ihrer dies nicht tut, wenden Sie sich an Ihren Makler.
5. Geräte und Geräte
Wenn Sie Kühlschrank, Geschirrspüler, Herd, Backofen, Waschmaschine oder andere Einrichtungsgegenstände und Geräte haben möchten, verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Vereinbarung mit dem Verkäufer und übernehmen Sie nichts. Im Vertrag sind alle verhandelten Ergänzungen wie Einbauten und Geräte anzugeben, die in den Kauf einbezogen werden sollen. Wundern Sie sich ansonsten nicht, wenn die Küche kahl ist, der Kronleuchter weg ist und die Fenster ohne Abdeckungen bleiben.
6. Abschlussdatum
Wie viel Zeit benötigen Sie, um die Kauftransaktion abzuschließen? Übliche Zeitrahmen sind 30, 45 und 60 Tage. Zu den Problemen, die sich auf diesen Zeitraum auswirken können, gehören normalerweise die Notwendigkeit des Verkäufers, ein neues Zuhause zu finden, die Restlaufzeit Ihres Mietvertrags, wenn Sie derzeit mieten, die Zeit, die Sie für den Umzug benötigen, wenn Sie von einem Arbeitsplatz ausziehen, und so weiter.
Gelegentlich möchte der Käufer oder Verkäufer einen Abschluss von nur zwei Wochen oder weniger, aber es ist schwierig, alle Eventualitäten zu beseitigen und alle erforderlichen Unterlagen und Finanzierungen in so kurzer Zeit zu erhalten. Oft sind die Überfälle nicht der Käufer oder der Verkäufer, sondern der Engpass tritt beim Kreditgeber oder Underwriter, der Titelfirma oder den Anwälten auf.
7. Verkauf des bestehenden Eigenheims
Wenn Sie ein bestehender Eigenheimbesitzer sind und die Mittel aus dem Verkauf dieses Eigenheims benötigen, um die neue Immobilie zu kaufen, sollten Sie Ihr Kaufangebot vom Verkauf Ihres derzeitigen Eigenheims abhängig machen. Sie sollten auch einen angemessenen Zeitrahmen für den Verkauf Ihres alten Hauses angeben, z. B. 30 oder 60 Tage. Der Verkäufer der Immobilie, an der Sie interessiert sind, wird seine Immobilie nicht auf unbestimmte Zeit vom Markt nehmen wollen, während Sie nach einem Käufer suchen.
Es gibt viele andere Dinge, die in einen gründlichen Immobilienvertrag einfließen, aber in den meisten Fällen sollten Sie sich darüber keine Sorgen machen. Immobilienmakler verwenden in der Regel standardisierte Formulare, die alle Felder abdecken, einschließlich der in diesem Artikel beschriebenen.
Ein gängiges Formular in Kalifornien ist der California Residential Purchase Agreement und das Joint Escrow Instructions Dokument, das von der Maklervereinigung des Staates erstellt wird. Wenn Sie sich mit den Einzelheiten des Kaufvertragsformulars vertraut machen möchten, das Sie wahrscheinlich verwenden, bevor Sie Ihr Angebot erstellen, fragen Sie Ihren Immobilienmakler nach einem Mustervertrag oder suchen Sie online nach dem in Ihrem Bundesland oder Ihrer Gemeinde üblichen Standardformular. Wenn Sie auf der Suche nach einem guten Angebot sind und Zeit haben zu warten, ist ein Haus mit Leerverkauf vielleicht das Richtige für Sie.
Die Quintessenz
Auch wenn diese Formulare gängig und standardisiert sind und ein guter Immobilienmakler Sie nichts Wichtiges aus Ihrem Vertrag lassen würde, ist es dennoch eine gute Idee, sich über die wesentlichen Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags zu informieren.
Obwohl es nie einfach ist, ein Zuhause zu verlassen – vor allem, wenn Ihr Herz daran hängt – kann es Fälle geben, in denen Sie genau das tun müssen. Denken Sie daran, wenn eine der in Ihrem Vertrag festgelegten Eventualitäten nicht erfüllt wird, können Sie den Deal stornieren und Ihre Anzahlung behalten – alles ohne etwas anderes als Zeit aufzuwenden. Sie werden feststellen, dass der bedingte Vertrag eines Ihrer wichtigsten Vermögenswerte bei jedem Immobiliengeschäft ist.