Was ausländische Käufer von US-Immobilien wissen müssen
Steigende Immobilienpreise und ein starker Dollar können es Nicht-US-Bürgern erschweren, in einst beliebten Städten wie New York, Wohnimmobilien. Nicht-US-Bürger müssen jedoch bei der Beantragung einer Hypothek eine Reihe von Faktoren sowie deutliche Nachteile berücksichtigen, darunter zusätzliche Anforderungen an den Kreditgeber, höhere Kreditkosten und ein schwierigeres Genehmigungsverfahren.
Die zentralen Thesen
- Ausländische Käufer von Immobilien können keine Kredite von Fannie Mae oder Freddie Mac verwenden und sind stattdessen häufig gezwungen, nicht konforme Kredite mit höheren Zinssätzen zu verwenden.
- Ausländer mit einem Arbeitsvisum oder einer Green Card können sich jedoch für Fannie Mae- oder FHA-Darlehen qualifizieren.
- Kreditgeber verlangen eine größere Anzahlung – in der Regel 30 % oder mehr – und haben strengere Anforderungen an die Kreditvergabe.
- Der Hypothekenprozess für Nicht-US-Bürger dauert auch länger, während der Verkauf einer Immobilie auch höhere Steuern bedeutet.
Keine Fannie und Freddie
Da Hypothekenriesen Freddie Mac -die eigene oder die Mehrheit der amerikanischen Wohnungsbaudarlehen wollen nicht Käufe Nicht-US – Bürger Kredite von Hypothekenbanken gewährleisten, müssen die Kreditgeber diese Hypotheken halten auf ihre eigenen Büchern.
Abgesehen davon, dass diese Kredite nicht einfach auf dem Sekundärmarkt verkauft werden können, sind die Kredite weniger attraktiv, da es schwieriger ist, säumige Kreditnehmer im Ausland aufzuspüren.
Hochpreisige Hypotheken
Viele Banken, darunter einige namhafte Institute, vergeben Kredite an ausländische Staatsangehörige, die außerhalb der USA leben, aber anstatt sich auf konventionelle Hypotheken zu verlassen, bieten sie nicht konforme Kredite mit eigenen Zeichnungsrichtlinien und oft höheren Zinsen an.
Eine größere Anzahlung
Da ausländische Käufer ein höheres Kreditrisiko haben, verlangen Kreditgeber eine deutlich höhere Mindest-Anzahlung. Kreditgeber verlangen von ausländischen Käufern in der Regel eine Anzahlung von 30% oder mehr des Verkaufspreises, bevor sie einen Kredit gewähren.
Ein härterer Genehmigungsprozess
Die Überprüfung von Einkommen und Krediten ist für Nicht-US-Bürger ohne amerikanische Steuererklärungen oder inländische Kreditwürdigkeit komplizierter. Die Kreditgeber verlangen in der Regel Bankauszüge und Steuererklärungen, die im Heimatland des Antragstellers eingereicht werden. Anstelle einer Kreditauskunft kann es sein, dass sie Kreditkartenabrechnungen von mehreren Monaten benötigen, um das Kreditverhalten zu untersuchen.
Es dauert länger
Das Genehmigungsverfahren für Hypotheken kann für Nicht-US-Bürger etwas länger dauern. Um den Zeichnungsprozess zu beschleunigen, beantragen Sie eine Hypothek bei einer globalen Bank, die sowohl in Ihrem Heimatland als auch in den USA vertreten ist. In einigen Fällen können Sie auch einen niedrigeren Zinssatz erhalten.
Eine Green Card oder ein Arbeitsvisum bietet Ihnen mehr Möglichkeiten
Wenn Sie entweder legal in den USA arbeiten, sogar mit einem temporären Arbeitsvisum, oder mit einer Green Card einen ständigen Wohnsitz haben, können Sie sich für Fannie Mae- oder FHA-Darlehen qualifizieren. Möglicherweise müssen Sie dem Kreditgeber zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen, um Ihren Status nachzuweisen oder dass Ihr Arbeitsvisum verlängert wird.
Steuern werden ein Problem sein
Berücksichtigen Sie als ausländischer Käufer die Steuergesetze von mehr als einem Land. Verschiedene Länder haben unterschiedliche Steuerabkommen mit den USA Wenn Sie verkaufen, unterliegen Sie der US- Kapitalertragsteuer, und der US Internal Revenue Service (IRS) behält automatisch 10 % des Bruttokaufpreises ein und passt ihn dann bei der Einreichung entsprechend an Ihre US-Steuererklärung.
Endeffekt
Angesichts der Hürden bei der Kreditaufnahme entscheiden sich laut einem Bericht der National Association of Realtors (NAR) aus dem Jahr 2016 47% der ausländischen Käufer, Wohnimmobilien in bar zu bezahlen. Wenn dies jedoch nicht möglich ist, sollten Sie in Erwägung ziehen, eine Immobilie in günstigeren Teilen der USA zu kaufen, in denen Sie bar bezahlen können.