5 Dinge, die Sie für eine Hypothek vorab genehmigen müssen
Das Einkaufen für ein Haus mag aufregend und unterhaltsam sein, aber ernsthafte Käufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht bei einem Tag der offenen Tür. Die meisten Verkäufer erwarten von den Käufern ein Vorabgenehmigungsschreiben und sind eher bereit, mit denen zu verhandeln, die nachweisen, dass sie eine Finanzierung erhalten können.
Potenzielle Käufer benötigen fünf wesentliche Dinge – Nachweis von Vermögen und Einkommen, gute Bonität, Überprüfung der Beschäftigung und andere Unterlagen , um für eine Hypothek vorab genehmigt zu werden.
Die zentralen Thesen
- Ernsthafte Käufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht bei einem Tag der offenen Tür.
- Die meisten Verkäufer erwarten von den Käufern ein Vorabgenehmigungsschreiben und sind eher bereit zu verhandeln, wenn Sie dies tun.
- Um eine Vorabgenehmigung zu erhalten, benötigen Sie einen Nachweis über Vermögenswerte und Einkommen, eine gute Bonität, eine Überprüfung der Beschäftigung und andere Arten von Unterlagen, die Ihr Kreditgeber möglicherweise benötigt.
Vorqualifizierung vs. Vorabgenehmigung
Eine Hypothek Präqualifikation kann als eine Schätzung von Nutzen sein,wie viel jemand leisten kann,auf einem Haus zu verbringen, aber eine Vorabgenehmigung ist viel wertvoller. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber das Guthaben des potenziellen Käufers überprüft und die Dokumentation überprüft hat, um einen bestimmten Kreditbetrag zu genehmigen (die Genehmigung dauert normalerweise einen bestimmten Zeitraum, z. B. 60 bis 90 Tage).
Potenzielle Käufer profitieren auf verschiedene Weise, indem sie sich mit einem Kreditgeber beraten und ein Vorabgenehmigungsschreiben einholen. Erstens haben sie die Möglichkeit, Kreditoptionen und Budgetierung mit dem Kreditgeber zu besprechen. Zweitens prüft der Kreditgeber das Guthaben des Käufers und entdeckt etwaige Probleme. Der Käufer erfährt auch, wie viel er maximal ausleihen kann, um die Preisspanne festzulegen.
Die endgültige Kreditgenehmigung erfolgt, wenn der Käufer eine Bewertung vorgenommen hat und der Kredit auf eine Immobilie angewendet wird.
Potenzielle Käufer sollten darauf achten, ihren Komfort bei einer bestimmten Hauszahlung abzuschätzen, anstatt sofort die Obergrenze ihres Ausgabenlimits anzustreben.
Voraussetzungen für die Vorabgenehmigung
Um eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten, benötigen Sie fünf Dinge: Nachweis von Vermögen und Einkommen, gute Bonität, Überprüfung der Beschäftigung und andere Arten von Unterlagen, die Ihr Kreditgeber möglicherweise benötigt. Hier finden Sie einen detaillierten Überblick darüber, was Sie wissen müssen, um die folgenden Informationen zusammenzustellen und für den Vorabgenehmigungsprozess bereit zu sein:
1. Einkommensnachweis
Käufer müssen im Allgemeinen W-2-Lohnabrechnungen der letzten zwei Jahre vorlegen, die jüngsten Gehaltsabrechnungen, aus denen das Einkommen sowie das Einkommen seit Jahresbeginn hervorgehen, den Nachweis eines zusätzlichen Einkommens wie Unterhalt oder Prämien und die Steuer der beiden letzten Jahre kehrt zurück.
2. Nachweis des Vermögens
Der Kreditnehmer benötigt Kontoauszüge und Kontoauszüge, um nachzuweisen, dass er über Mittel für die Anzahlungs- und Abschlusskosten sowie über Barreserven verfügt.
Die Anzahlung, ausgedrückt als Prozentsatz des Verkaufspreises, variiert je nach Darlehensart. Für die meisten Kredite muss der Käufer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen oder eine Hypothekenversicherungsprämie oder eine Finanzierungsgebühr zahlen, es sei denn, er legt mindestens 20% des Kaufpreises fest. Neben der Anzahlung basiert die Vorabgenehmigung auch auf dem FICO-Kredit-Score des Käufers, dem Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) und anderen Faktoren, abhängig von der Art des Kredits.
Alle außer Jumbo-Darlehen entsprechen denRichtlinien der staatlich geförderten Unternehmen ( Freddie Mac ). Einige Kredite, wie HomeReady (Fannie Mae) und Home Possible (Freddie Mac), sind für Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen oder Erstkäufer konzipiert.4
Veterans Affairs (VA) -Darlehen, für die kein Geld erforderlich ist, sind für US-Veteranen, Servicemitglieder und nicht wiederverheiratete Ehepartner bestimmt. Ein Käufer, der Geld von einem Freund oder Verwandten erhält, um die Anzahlung zu unterstützen, benötigt möglicherweise einen Geschenkbrief, um zu beweisen, dass es sich bei dem Geld nicht um ein Darlehen handelt.
3. Gute Gutschrift
Die meisten Kreditgeber benötigen einen FICO-Wert von 620 oder höher, um ein herkömmliches Darlehen zu genehmigen, und einige verlangen diesen Wert sogar für ein Darlehen der Federal Housing Administration. Kreditgeber reservieren normalerweise die niedrigsten Zinssätze für Kunden mit einem Kredit-Score von 760 oder höher. Nach den FHA-Richtlinien können zugelassene Kreditnehmer mit einer Punktzahl von 580 oder höher nur 3,5% weniger zahlen.
Diejenigen mit niedrigeren Punktzahlen müssen eine größere Anzahlung leisten. Kreditgeber arbeiten häufig mit Kreditnehmern mit einer niedrigen oder mäßig niedrigen Kreditwürdigkeit zusammen und schlagen Möglichkeiten zur Verbesserung ihrer Kreditwürdigkeit vor.
Die folgende Tabelle zeigt Ihre monatliche Haupt und Zinszahlung auf einer 30-Jahres – Zinssatz festgesetzt Hypothek basierte auf einer Reihe von FICO Scores für drei gemeinsame Kreditbeträge. Beachten Sie, dass bei einem Darlehen von 250.000 USD eine Person mit einem FICO-Wert im niedrigsten (620–639) Bereich 1.288 USD pro Monat zahlen würde, während ein Hausbesitzer im höchsten (760–850) Bereich nur 1.062 USD zahlen würde, was einer Differenz von 2.712 USD pro Jahr entspricht.
Bei den heutigen Zinssätzen und in den 30 Jahren des Darlehens von 250.000 USD würde eine Person mit einem FICO-Wert im Bereich von 620 bis 639 USD 213.857 USD an Kapital und Zinsen zahlen, und ein Hausbesitzer im Bereich von 760 bis 850 USD würde 132.216 USD zahlen, eine Differenz von mehr als 81.000 US-Dollar.
Da sich die Zinssätze häufig ändern, können Sie mit diesemFICO-Kreditsparrechner die Ergebnisse und Zinssätze überprüfen.
4. Überprüfung der Beschäftigung
Kreditgeber möchten sicherstellen, dass sie nur Kredite an Kreditnehmer mit stabiler Beschäftigung vergeben. Ein Kreditgeber möchte nicht nur die Gehaltsabrechnungen eines Käufers sehen, sondern wird wahrscheinlich auch den Arbeitgeber anrufen, um die Beschäftigung und das Gehalt zu überprüfen. Ein Kreditgeber möchte möglicherweise den vorherigen Arbeitgeber kontaktieren, wenn ein Käufer kürzlich seinen Arbeitsplatz gewechselt hat.
Selbstständige Käufer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen in Bezug auf ihr Geschäft und ihr Einkommen vorlegen.Laut Fannie Mae gehören zu denFaktoren, die bei der Genehmigung einer Hypothek für einen selbständigen Kreditnehmer eine Rolle spielen, die Stabilität des Einkommens des Kreditnehmers, der Standort und die Art des Geschäfts des Kreditnehmers, die Nachfrage nach dem vom Unternehmen angebotenen Produkt oder der Dienstleistung sowie die Finanzkraft des Geschäfts und die Fähigkeit des Geschäfts, weiterhin ausreichende Einnahmen zu generieren und zu verteilen, damit der Kreditnehmer die Zahlungen für die Hypothek leisten kann.
In der Regel müssen selbständige Kreditnehmer mindestens die Steuererklärungen der letzten zwei Jahre mitallen entsprechenden Zeitplänen vorlegen.
5. Andere Dokumentation
Der Kreditgeber muss den Führerschein des Kreditnehmers kopieren und die Sozialversicherungsnummer und Unterschrift des Kreditnehmers benötigen, damit der Kreditgeber eine Kreditauskunft erstellen kann. Bereiten Sie sich auf die Vorabgenehmigungssitzung und später darauf vor, (so schnell wie möglich) alle vom Kreditgeber angeforderten zusätzlichen Unterlagen bereitzustellen.
Je kooperativer Sie sind, desto reibungsloser verläuft der Hypothekenprozess.
Das Fazit
Die Konsultation eines Kreditgebers vor dem Kauf kann später viel Herzschmerz ersparen. Sammeln Sie Unterlagen vor dem Termin vor der Genehmigung und auf jeden Fall bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.