5 riskante Hypothekenarten, die Sie vielleicht vermeiden sollten
Eine der größten Lektionen, die die Welt aus dem Crash von 1987 und der Subprime-Krise von 2008 gelernt hat, ist, dass wir alle mit Vorsicht vorgehen sollten, wenn wir Kredite für den Kauf oder die Refinanzierung eines Eigenheims aufnehmen. Die Art der Hypothek, die Sie wählen, kann den Unterschied bedeuten, ob Sie Ihr Haus eines Tages vollständig besitzen oder sich mitten in einer Zwangsvollstreckung oder sogar in einer Insolvenz mitten in Ihrer Darlehenslaufzeit befinden.
Gibt es eine Möglichkeit zu vermeiden, in letzteres zu fallen? Sie können dies sicherlich tun, indem Sie das richtige Hypothekendarlehen wählen – eines, das für Sie nicht zu riskant ist. In diesem Artikel besprechen wir die Arten von Hypotheken, mit denen die Leute häufig Schwierigkeiten haben, Schritt zu halten, und wir erklären, warum sie eine schlechte Idee sind, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer zusammengebracht werden.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken neigen dazu, riskant zu sein, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer verbunden sind.
- Mit einer 40-jährigen Festzinshypothek werden Sie am Ende mehr Geld aus dem Fenster werfen – sogar zu einem niedrigeren Zinssatz.
- Die Zinssätze für variabel verzinste Hypotheken können steigen, was bedeutet, dass Sie bei einer Neuregelung mehr Zinsen zahlen.
- Die Hypothekenzinsen sind nicht nur höher als bei anderen, sondern Sie müssen auch den Kapitalbetrag bis zu einem bestimmten Datum zurückzahlen.
- Nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zinssatz kombinieren zwei riskante Produkte zu einem gleich riskanten.
Was macht eine Hypothek riskant?
Viele von uns glauben, dass bestimmte Arten von Hypotheken von Natur aus riskant sind, hauptsächlich aufgrund der Markt verfügbaren Hypotheken für die richtigen Verbraucher nicht besonders riskant. Eine riskante Hypothek ist in Wirklichkeit ein Kreditprodukt, das nicht der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers entspricht. Während der Krise wurden bestimmte Hypothekenarten mit den falschen Kreditnehmern zusammengebracht und von den Kreditgebern mit der Aussicht auf eine Refinanzierung eingeholt. Dies mag der Fall gewesen sein, als die Eigenheimpreise stiegen. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn die Werte fallen.
Die Wohnungsmarktstatistiken kurz nach der Krise stützen diese Behauptungen. Im zweiten Quartal 2010 waren laut der National Delinquency Survey der Mortgage Bankers Association die Kredite mit dem höchsten Prozentsatz an Zwangsvollstreckungstiteln variabel verzinsliche Subprime -Hypotheken (ARM). Diese Kredite hatten eine Anfangsrate der Zwangsvollstreckung von 3,39 %. ARMs sind mit ihren sich ändernden Zinssätzen ein besonders riskantes Hypothekenprodukt für Kreditnehmer mit einer nicht idealen finanziellen Situation.
Hier sind die Startraten für die Abschottung für andere Hypothekenprodukte laut der Umfrage:
- VA-Darlehen : 0,70%,
- Prime Festkredite: 0,71%
- FHA-Darlehen: 1,02%
- Prime ARMs: 1,96%
- Subprime-Festkredite: 2,3%
Basierend auf diesen Daten kann jede Art von Hypothek für einen Subprime-Kreditnehmer eine schlechte Idee sein und Prime-Kreditnehmer sind nicht immun gegen Probleme, wenn sie ARMs nicht verstehen. Tatsächlich können Kreditnehmer, die finanziell nicht für sie geeignet sind, einige Festhypotheken sogar als problematisch empfinden, wie wir unten bei der ersten riskanten Hypothekenart sehen.
40-jährige festverzinsliche Hypotheken
Kreditnehmer mit Festhypotheken haben möglicherweise eine niedrige Zwangsvollstreckungsrate, aber das bedeutet nicht, dass diese Hypotheken immer eine gute Idee sind. Das liegt daran, dass Sie auf lange Sicht mehr bezahlen. Wie funktioniert das? Es ist einfach. Je länger Ihre Kreditlaufzeit, desto mehr Zinsen zahlen Sie am Ende.
Hier ist eine hypothetische Situation zu demonstrieren. Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus in Höhe von 200.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von 10 % kaufen. Der Betrag, den Sie ausleihen müssen, beträgt 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). Bei einem Zinssatz von 5 % sehen Sie hier die monatlichen Raten und den Gesamtbetrag, den Sie für das Haus zu verschiedenen Bedingungen zahlen, wenn Sie das Darlehen ein Leben lang behalten:
Wenn Sie sich also nicht refinanzieren und das Darlehen unverändert lassen, zahlen Sie am Ende der 40-Jahres-Periode allein 236.617,86 USD an Zinsen. Das ist natürlich ein ganz einfacher Vergleich. Der Zinssatz wird wahrscheinlich für das 15-jährige Darlehen niedriger und für das 40-jährige Darlehen am höchsten sein. Hier ein realistischerer Vergleich mit Zinssätzen basierend auf der Laufzeit des Darlehens:
Wie Sie in der zweiten Grafik sehen können, ist die 40-jährige Hypothek um 0,6% höher verzinst und senkt Ihre monatliche Rechnung um nur 23 USD von 988 USD auf 965 USD. Es kostet Sie jedoch über die Laufzeit des Darlehens zusätzliche 107.570,82 USD. Die meisten Menschen können es sich nicht leisten, so viel Geld wegzuwerfen. Die Aufnahme einer 40-jährigen Hypothek erhöht Ihr Risiko, nicht genug für den Ruhestand zu haben oder die College-Ausbildung Ihrer Kinder nicht bezahlen zu können – ganz zu schweigen von jedem anderen Szenario. Im besten Fall verzichten Sie auf 107.570,82 US-Dollar, die Sie für Urlaub, Elektronik, nette Abendessen und andere Ausgaben hätten ausgeben können. Wer will das machen?
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs)
Variable Hypotheken (ARMs) haben einen festen Zinssatz für eine kurze Anfangslaufzeit, die zwischen sechs Monaten und 10 Jahren liegen kann. Dieser anfängliche Zinssatz, der als Teaser-Rate bezeichnet wird, ist oft niedriger als der Zinssatz für ein 15- oder 30-jähriges Festdarlehen. Nach der ersten Laufzeit wird der Zinssatz periodisch angepasst. Dies kann einmal im Jahr, einmal alle sechs Monate oder sogar einmal im Monat sein.
Kredite mit einem kürzeren Festzins als ihre Laufzeiten sind anfällig für Zinsänderungsrisiken. Das heißt, wenn die Zinsen steigen, werden Ihre monatlichen Zahlungen unter einem ARM teurer. In einigen Fällen ist das ein Aufwand, den Sie sich einfach nicht leisten können. Dieser Grad an Unvorhersehbarkeit, der mit ARMs einhergeht, ist für viele Menschen ein Problem, insbesondere für diejenigen, die ein festes Einkommen haben oder nicht erwarten, dass ihr Einkommen steigt. ARMs werden mit Jumbo-Hypotheken noch riskanter, denn je höher Ihr Kapital ist, desto mehr wirkt sich eine Änderung des Zinssatzes auf Ihre monatliche Zahlung aus.
Beachten Sie jedoch, dass die variablen Zinssätze nicht nur steigen. Sie können auch fallen, was Ihre monatliche Zahlung verringern kann. ARMs können daher eine gute Option sein, wenn Sie erwarten, dass die Zinssätze in Zukunft sinken. Natürlich kann man die Zukunft nicht vorhersagen.
Hypotheken mit nur Zinsen
Wenn Sie eine Hypothek nur mit Zinsen aufnehmen, können Sie die Zahlung des Kapitalbetrags auf einen späteren Zeitpunkt verschieben, was bedeutet, dass Sie nur dafür verantwortlich sind, die Zinsen für die Hypothek für die erste Hypothek für fünf bis 10 Jahre zu zahlen. Auf diese Weise können Sie bezahlen während dieser Zeit eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung.
Bei rein verzinsten Hypotheken wird in vielen Fällen die Kapitalsumme bis zu einem bestimmten Zeitpunkt pauschaliert.
Wenn Sie eine unregelmäßige Einkommensquelle haben oder wissen, dass Ihr Einkommen in Zukunft deutlich steigen wird, kann eine rein verzinste Hypothek für Sie eine gute Idee sein. Oder vielleicht sind Sie ein Wohnkosten senken und das Eigenheim nur für kurze Zeit besitzen möchte.
Natürlich gibt es eine Kehrseite. Der Zinssatz für eine Nur-Zins-Hypothek ist in der Regel höher als der Zinssatz, den Sie für eine herkömmliche Festhypothek zahlen würden, da diese Kredite häufiger in Verzug geraten. Und wenn Sie finanziell nicht versiert sind, können diese Hypotheken aus einem oder mehreren der folgenden Gründe extrem riskant sein:
- Sie können sich die deutlich höheren monatlichen Zahlungen nach Ablauf der Zinsperiode nicht leisten. Sie werden immer noch Interesse zahlen, aber Sie werden auch werden die Rückzahlung Haupt über einen kürzeren Zeitraum, als würden Sie mit einem festverzinslichen Darlehen.
- Sie können sich nicht refinanzieren, weil Sie wenig bis gar kein Eigenheimkapital haben.
- Sie können nicht verkaufen, weil Sie wenig bis gar kein Eigenheim haben und die Eigenheimpreise sinken, was Sie unter Wasser bringt.
- Kreditnehmer mit reinen Zinsdarlehen über die Laufzeit des Darlehens zahlen deutlich mehr Zinsen als bei einer herkömmlichen Hypothek.
- Je nachdem, wie das Darlehen strukturiert ist, kann es am Ende der Darlehenslaufzeit zu einer hohen Summenzahlung des Kapitals kommen.
Jedes dieser Probleme kann dazu führen, dass Sie im schlimmsten Fall das Haus verlieren, wenn Sie kein tragfähiger Kandidat für eine Hypothek mit Zinsbindung sind. Wenn Sie im klaren sind und keines davon zutrifft, kann das Darlehen Sie einfach viel mehr kosten, als Sie wirklich bezahlen müssen, um ein Hausbesitzer zu sein.
ARMs nur für Zinsen
Es gibt auch noch ein weiteres rein verzinsliches Produkt auf dem Markt – die zinsveränderliche Hypothek. Wie bei einem regulären ARM kann der Zinssatz basierend auf den Marktzinssätzen steigen oder fallen. Im Wesentlichen nimmt der Nur-Zins-ARM zwei potenziell riskante Hypothekenarten und kombiniert sie zu einem einzigen riskanten Produkt.
Hier ist ein Beispiel für die Funktionsweise dieses Produkts. Der Kreditnehmer zahlt die Zinsen nur in den ersten fünf Jahren zu einem festen Zinssatz. Für die nächsten fünf Jahre setzt der Kreditnehmer seine reinen Zinszahlungen fort, der Zinssatz wird jedoch jährlich basierend auf den Marktzinssätzen angepasst. Dies bedeutet, dass der Zinssatz steigen oder fallen kann. Für den Rest der Kreditlaufzeit – beispielsweise 20 Jahre – zahlt der Kreditnehmer jeden Monat einen festen Kapitalbetrag zuzüglich monatlicher Zinsen zu einem sich jährlich ändernden Zinssatz zurück.
Viele Menschen haben einfach nicht die finanziellen oder emotionalen Mittel, um der Ungewissheit zu widerstehen, die mit rein verzinsten ARMs einhergeht.
Darlehen mit geringer Anzahlung
Nur 3,5% zu investieren, weil Sie nicht bereit sind, sich von viel Geld zu trennen, mag wie ein minimales Risiko erscheinen. Und das mag stimmen. Tatsächlich haben VA-Darlehen und Federal Housing Administration-Darlehen (FHA-Darlehen) – die eine Anzahlungsanforderung von 0 % bzw. 3,5 % haben – einige der niedrigsten Anfangsraten für die Zwangsvollstreckung. Das Problem bei einer geringen Anzahlung besteht jedoch darin, dass Sie bei sinkenden Eigenheimpreisen in einer Situation stecken bleiben können, in der Sie weder verkaufen noch refinanzieren können.
Wenn Sie genug Geld auf der Bank haben, können Sie sich von Ihrer Hypothek freikaufen, aber die meisten Leute, die geringe Anzahlungen für ihre Häuser leisten, haben keine nennenswerten Barreserven.
Die Quintessenz
Während die meisten Kredite, die einige Hypothekenbanken als wirklich risikoreich ansehen, wie der ARM mit reinen Zinsen, nicht mehr auf dem Markt sind, gibt es immer noch viele Möglichkeiten, eine schlechte Hypothek zu erhalten, wenn Sie sich dafür anmelden ein Produkt, das wirklich nicht das Richtige für Sie ist.