5 riskante Hypothekentypen zu vermeiden
Eine der größten Lehren, die die Welt aus dem Absturz von 1987 und dem Subprime-Zusammenbruch von 2008 gezogen hat, ist, dass wir alle vorsichtig sein sollten, wenn wir Geld leihen, um ein Haus zu kaufen oder zu refinanzieren. Die Art der Hypothek, die Sie wählen, kann den Unterschied bedeuten, ob Sie Ihr Haus eines Tages vollständig besitzen oder sich mitten in einer Zwangsvollstreckung oder sogar in einer Insolvenz mitten in Ihrer Darlehenslaufzeit befinden. Gibt es eine Möglichkeit, wie Sie vermeiden können, in letzteres zu fallen? Sie können dies sicherlich tun, indem Sie das richtige Hypothekendarlehen auswählen – eines, das für Sie nicht zu riskant ist. In diesem Artikel diskutieren wir die Arten von Hypotheken, mit denen Menschen häufig Probleme haben, Schritt zu halten, und erklären, warum sie eine schlechte Idee sind, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer abgeglichen werden.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken sind in der Regel riskant, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmertyp abgeglichen werden.
- Mit einer 40-jährigen Festhypothek werden Sie am Ende mehr Geld aus dem Fenster werfen – sogar zu einem niedrigeren Zinssatz.
- Die Hypothekenzinsen mit variablem Zinssatz können steigen, was bedeutet, dass Sie beim Zurücksetzen mehr Zinsen zahlen.
- Die Hypothekenzinsen sind nicht nur höher als bei anderen, sondern Sie müssen auch den Kapitalbetrag bis zu einem bestimmten Datum zurückzahlen.
- Nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zinssatz kombinieren zwei riskante Produkte zu einem gleichermaßen riskanten.
Was macht eine Hypothek riskant?
Viele von uns sind zu der Überzeugung gelangt, dass bestimmte Arten von Hypotheken von Natur aus riskant sind, vor allem aufgrund der Markt verfügbaren Hypotheken für die richtigen Verbraucher nicht besonders riskant. Eine riskante Hypothek ist in Wirklichkeit ein Kreditprodukt, das nicht der Fähigkeit des Kreditnehmers entspricht, sie zurückzuzahlen. Während der Krise wurden bestimmte Hypothekentypen mit den falschen Kreditnehmern abgeglichen, und die Kreditgeber spulten sie mit der Aussicht auf eine Refinanzierung ein. Dies mag zutreffen, als die Immobilienpreise stiegen. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn die Werte fallen.
Die Immobilienmarktstatistik kurz nach der Krise stützt diese Behauptungen. Im zweiten Quartal 2010 waren Kredite mit dem höchsten Prozentsatz an Zwangsvollstreckungsbeginn laut der National Delinquency Survey der Mortgage Bankers Association Subprime -Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM). Diese Darlehen hatten eine Zwangsvollstreckungs-Startrate von 3,39%. ARMs sind aufgrund ihrer sich ändernden Zinssätze ein besonders riskantes Hypothekenprodukt für Kreditnehmer mit einer nicht idealen finanziellen Situation.
Nach der Umfrage sind hier die Startraten für die Zwangsvollstreckung für andere Hypothekenprodukte aufgeführt:
- VA-Darlehen : 0,70%,
- Prime Fixed Loans: 0,71%
- FHA-Darlehen: 1,02%
- Prime ARMs: 1,96%
- Subprime-Festkredite: 2,3%
Basierend auf diesen Daten kann jede Art von Hypothek eine schlechte Idee für einen Subprime-Kreditnehmer sein, und Hauptkreditnehmer sind nicht immun gegen Probleme, wenn sie ARMs nicht verstehen. In der Tat können Kreditnehmer, die finanziell nicht für sie geeignet sind, sogar einige festverzinsliche Hypotheken als problematisch empfinden, wie wir im ersten riskanten Hypothekentyp unten sehen.
40-jährige festverzinsliche Hypotheken
Kreditnehmer mit festverzinslichen Hypotheken haben möglicherweise eine niedrige Zwangsvollstreckungsrate, aber das bedeutet nicht, dass diese Hypotheken immer eine gute Idee sind. Das liegt daran, dass Sie auf lange Sicht mehr bezahlen. Wie funktioniert das? Es ist einfach. Je länger Ihre Ausleihfrist ist, desto mehr Zinsen zahlen Sie am Ende.
Hier ist eine hypothetische Situation zu demonstrieren. Angenommen, Sie möchten ein Haus im Wert von 200.000 USD mit einer Anzahlung von 10% kaufen. Der Betrag, den Sie ausleihen müssen, beträgt 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). Bei einem Zinssatz von 5% sind hier die monatlichen Zahlungen und der Gesamtbetrag aufgeführt, den Sie für das Haus unter verschiedenen Bedingungen zahlen, wenn Sie das Darlehen für die gesamte Laufzeit behalten:
Wenn Sie das Darlehen also nicht refinanzieren und unverändert lassen, zahlen Sie bis zum Ende des 40-Jahres-Zeitraums allein Zinsen in Höhe von 236.617,86 USD. Dies ist natürlich ein sehr einfacher Vergleich. Der Zinssatz wird wahrscheinlich für das 15-jährige Darlehen niedriger und für das 40-jährige Darlehen am höchsten sein. Hier ist ein realistischerer Vergleich unter Verwendung von Zinssätzen basierend auf der Laufzeit des Darlehens:
Wie Sie in der zweiten Grafik sehen können, ist die 40-jährige Hypothek um 0,6% höher verzinst und senkt Ihre monatliche Rechnung um nur 23 USD von 988 USD auf 965 USD. Es kostet Sie jedoch zusätzlich 107.570,82 USD über die Laufzeit des Darlehens. Die meisten Menschen können es sich nicht leisten, diese Art von Geld wegzuwerfen. Der Abschluss einer 40-jährigen Hypothek erhöht das Risiko, nicht genug für den Ruhestand zu haben oder nicht für die College-Ausbildung Ihrer Kinder bezahlen zu können – geschweige denn für jedes andere Szenario. Bestenfalls verzichten Sie auf 107.570,82 USD, die Sie für Urlaub, Elektronik, schöne Abendessen und andere Ausgaben hätten ausgeben können. Wer will das schon?
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs)
Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) haben einen festen Zinssatz für eine kurze anfängliche Laufzeit, der zwischen sechs Monaten und zehn Jahren liegen kann. Dieser anfängliche Zinssatz, der als Teaser-Zinssatz bezeichnet wird, ist häufig niedriger als der Zinssatz für ein 15- oder 30-jähriges festes Darlehen. Nach der ersten Laufzeit wird der Zinssatz regelmäßig angepasst. Dies kann einmal im Jahr, einmal alle sechs Monate oder sogar einmal im Monat sein.
Kredite mit einem festen Zinssatz, der kürzer als ihre Laufzeit ist, sind einem Zinsrisiko ausgesetzt. Dies bedeutet, wenn Ihre Zinssätze steigen, werden Ihre monatlichen Zahlungen im Rahmen eines ARM teurer. In einigen Fällen ist dies eine Ausgabe, die Sie sich einfach nicht leisten können. Dieser Grad an Unvorhersehbarkeit, der mit ARMs einhergeht, ist für viele Menschen ein Problem, insbesondere für diejenigen, die ein festes Einkommen haben oder nicht erwarten, dass ihr Einkommen steigt. ARMs werden mit Jumbo-Hypotheken noch riskanter, denn je höher Ihr Kapital ist, desto stärker wirkt sich eine Änderung des Zinssatzes auf Ihre monatliche Zahlung aus.
Beachten Sie jedoch, dass die einstellbaren Zinssätze nicht nur steigen. Sie können auch fallen, was Ihre monatliche Zahlung verringern kann. ARMs können daher eine gute Option sein, wenn Sie erwarten, dass die Zinssätze in Zukunft sinken werden. Natürlich kann man die Zukunft nicht vorhersagen.
Nur-Zins-Hypotheken
Wenn Sie eine Hypothek nur mit Zinsen aufnehmen, können Sie die Zahlung des Kapitalbetrags auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. Dies bedeutet, dass Sie nur für die ersten fünf bis zehn Jahre die Zinsen für die Hypothek zahlen müssen. Dies ermöglicht Ihnen die Zahlung eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung während dieser Zeit.
In vielen Fällen erfordern zinslose Hypotheken bis zu einem bestimmten Datum eine Pauschalzahlung für den Kapitalbetrag.
Wenn Sie eine unregelmäßige Einkommensquelle haben oder wissen, dass Ihr Einkommen in Zukunft erheblich steigen wird, ist eine Hypothek nur mit Zinsen möglicherweise eine gute Idee für Sie. Oder vielleicht sind Sie ein Transportkosten senken und das Haus nur für kurze Zeit besitzen möchte.
Natürlich gibt es einen Nachteil. Der Zinssatz für eine Nur-Zins-Hypothek ist in der Regel höher als der Zinssatz, den Sie für eine herkömmliche Festhypothek zahlen würden, da diese Kredite häufiger in Verzug geraten. Und wenn Sie finanziell nicht anspruchsvoll sind, können diese Hypotheken aus einem oder mehreren der folgenden Gründe äußerst riskant sein:
- Sie können sich die deutlich höheren monatlichen Zahlungen nicht leisten, wenn die Zinsperiode endet. Sie zahlen weiterhin Zinsen, aber Sie zahlen den Kapitalbetrag auch über einen kürzeren Zeitraum zurück als bei einem festverzinslichen Darlehen.
- Sie können nicht refinanzieren, weil Sie wenig bis gar kein Eigenheimkapital haben.
- Sie können nicht verkaufen, weil Sie wenig bis gar kein Eigenheim haben und die Eigenheimpreise sinken, was Sie unter Wasser bringt.
- Kreditnehmer mit zinslosen Darlehen zahlen für die Laufzeit des Darlehens deutlich mehr Zinsen als mit einer herkömmlichen Hypothek.
- Je nachdem, wie das Darlehen strukturiert ist, können Sie eine große Gesicht Ballon Zahlung am Ende der Darlehenslaufzeit des Kapitals.
Jedes dieser Probleme kann dazu führen, dass Sie im schlimmsten Fall das Haus verlieren, wenn Sie kein geeigneter Kandidat für eine Hypothek nur mit Zinsen sind. Wenn Sie im klaren sind und keines davon zutrifft, kann das Darlehen Sie einfach viel mehr kosten, als Sie wirklich bezahlen müssen, um ein Hausbesitzer zu sein.
Nur-Zins-ARMs
Es gibt auch ein anderes Nur-Zins-Produkt auf dem Markt – die Nur-Zins-Hypothek mit variablem Zinssatz. Wie bei einem regulären ARM kann der Zinssatz basierend auf den Marktzinssätzen steigen oder fallen. Im Wesentlichen nimmt der zinslose ARM zwei potenziell riskante Hypothekentypen und kombiniert sie zu einem einzigen riskanten Produkt.
Hier ist ein Beispiel für die Funktionsweise dieses Produkts. Der Kreditnehmer zahlt die Zinsen für die ersten fünf Jahre nur zu einem festen Zinssatz. Während der nächsten fünf Jahre setzt der Kreditnehmer seine Zinszahlungen fort, der Zinssatz wird jedoch jährlich an die Marktzinssätze angepasst. Dies bedeutet, dass der Zinssatz steigen oder fallen kann. Für den Rest der Darlehenslaufzeit – beispielsweise für 20 Jahre – zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat einen festen Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen jeden Monat zu einem Zinssatz zurück, der sich jährlich ändert.
Viele Menschen haben einfach nicht die finanziellen oder emotionalen Voraussetzungen, um der Unsicherheit zu widerstehen, die mit reinen Zins-ARMs einhergeht.
Niedrige Anzahlungsdarlehen
Nur 3,5% zu senken, weil Sie nicht bereit sind, sich von viel Geld zu trennen, scheint ein minimales Risiko zu sein. Und das mag wahr sein. Tatsächlich weisen VA-Darlehen und Darlehen der Federal Housing Administration (FHA-Darlehen), für die eine entsprechende Anzahlung von 0% und 3,5% besteht, einige der niedrigsten Startraten für Zwangsvollstreckungen auf. Das Problem bei einer niedrigen Anzahlung ist jedoch, dass Sie bei sinkenden Immobilienpreisen in einer Situation stecken bleiben können, in der Sie weder verkaufen noch refinanzieren können.
Wenn Sie genug Geld auf der Bank haben, können Sie sich aus Ihrer Hypothek herauskaufen, aber die meisten Leute, die niedrige Anzahlungen für ihre Häuser leisten, haben keine nennenswerten Bargeldreserven.
Das Fazit
Während die meisten Kredite, die einige Hypothekengeber als wirklich risikoreich betrachten, wie der zinslose ARM, nicht mehr auf dem Markt sind, gibt es immer noch viele Möglichkeiten, eine schlechte Hypothek zu erhalten, wenn Sie sich anmelden Ein Produkt, das wirklich nicht zu Ihnen passt.