2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM)
Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz von 2/28 (2/28 ARM)?
Eine 2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM) ist eine Art von 30-jährigem Wohnungsbaudarlehen mit einer anfänglichen zweijährigen Zinsbindung. Nach diesem 2-Jahres-Zeitraum wird der Zinssatz basierend auf einem Indexzinssatz zuzüglich einer Marge variabel.
Die anfängliche Teaser-Rate liegt in der Regel unter dem durchschnittlichen Zinssatz herkömmlicher Hypotheken, aber der variable Zinssatz kann später deutlich ansteigen. Da die Banken auf die anfängliche Teaser Rate nicht viel Geld verdienen, sind 28.02 ARMs saftige Vorauszahlung Strafen in den ersten zwei Jahren.
Die zentralen Thesen
- 2/28 variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) bieten einen einleitenden Festzins für zwei Jahre, danach wird der Zinssatz für weitere 28 Jahre halbjährlich angepasst.
- Wenn sich die ARMs anpassen, ändern sich die Zinssätze basierend auf ihren Grenzzinssätzen und den Indizes, an die sie gebunden sind.
- Eigenheimbesitzer profitieren in der Einführungsphase in der Regel von niedrigeren Hypothekenzahlungen, sind danach aber einem Zinsrisiko ausgesetzt.
2/28 Hypotheken mit variablen Zinsen verstehen
Die 2/28 ARMs wurden während des Immobilienbooms Anfang der 2000er Jahre populär, als die steigenden Preise für viele Käufer konventionelle Hypothekenzahlungen unerreichbar machten. Zum Beispiel würde eine konventionelle 30-jährige Hypothek von 300.000 US-Dollar monatliche Zahlungen von 1.610 US-Dollar beinhalten. Aber ein 2/28 ARM mit einer anfänglichen Teaser-Rate von 3% würde monatliche Zahlungen von nur 1.265 USD erfordern.
Es gibt auch andere ARM-Strukturen, wie die 5/1, 5/5 und 5/6 ARMs, die eine Einführungsphase von fünf Jahren aufweisen, gefolgt von einer Tarifanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere 15/15 ARMs werden nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens unverändert. Weniger verbreitet sind die 2/28 und 3/27 ARMs. Bei ersterem gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren variabler Zinssätze;bei letzterem beträgt der Festzinssatz drei Jahre, mit Anpassungen in jedem der folgenden 27 Jahre. In diesen Fällen werden die Preise halbjährlich angepasst.
Potenzielle Fallstricke von 2/28 ARMs
Der potenzielle Catch-22 einer 2/28-Hypothek mit variablem Zinssatz besteht darin, dass der Zinssatz nach zwei Jahren alle sechs Monate, in der Regel nach oben, um eine ARM-Marge über einem Indexzinssatz wie dem London Interbank Offered Rate (LIBOR.) angepasst wird ). 2/28 ARMs verfügen über einige integrierte Sicherheitsfunktionen, wie z. B. eine lebenslange Zinsobergrenze und Begrenzungen dafür, wie viel der Zinssatz mit jeder Periode steigen oder fallen kann. Aber selbst mit Obergrenzen können Hausbesitzer in volatilen Märkten mit atemberaubenden Zahlungsspitzen konfrontiert werden.
In dem oben angegebenen Beispiel für das 30-jährige ARM 2/28-Darlehen von 300.000 USD über 300.000 US-Dollar würden die Zinsen, wenn der LIBOR nach zwei Jahren 2,7 und die Marge 1,5 beträgt, um 4,2 Prozent auf insgesamt 7,2 Prozent steigen. Dieser Zinssatz von 7,2 % könnte deutlich über den aktuellen konventionellen Hypothekenzinsen liegen. Die monatliche Zahlung des Eigenheimbesitzers würde über Nacht um mehr als 60 % auf 2.036 US-Dollar steigen.
Viele Hausbesitzer haben während des Booms nicht verstanden, wie eine scheinbar geringe Zinserhöhung ihre monatliche Zahlung dramatisch erhöhen könnte. Und selbst diejenigen, die sich der Risiken bewusst waren, betrachteten 2/28 ARMs als kurzfristiges Finanzierungsinstrument. Die Idee war, den niedrigen Teaser-Tarif auszunutzen und sich nach zwei Jahren entweder auf eine konventionelle Hypothek oder, falls die Kreditwürdigkeit dafür nicht ausreicht, auf eine neue variabel einstellbare Hypothek zu refinanzieren. Und angesichts der steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Schulden weiter nach unten treiben. Für viele machte dies einen gewissen Sinn, denn schließlich stieg das Eigenheimkapital des Kreditnehmers schnell an.
Probleme kamen mit dem Markteinbruch im Jahr 2008. Die Immobilienwerte brachen ein. Viele Besitzer von 2/28 ARMs waren nicht in der Lage, sich zu refinanzieren, ihre Zahlungen zu leisten oder ihre Häuser für den Wert des ausstehenden Darlehens zu verkaufen. Die Flut von Zwangsvollstreckungen führte zu strengeren Kreditstandards. Heutzutage bewerten Banken die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zahlungen mit variablen Zinssätzen zu leisten, sorgfältiger.