Die umgekehrte Hypothek: ein Instrument zur Altersvorsorge
Wenn Sie ein Eigenheim besitzen und mindestens 62 Jahre alt sind, bietet eine umgekehrte Hypothek die Möglichkeit, einen Teil Ihres Eigenheimkapitals in Bargeld umzuwandeln. Grundsätzlich können Sie mit einer umgekehrten Hypothek ein Darlehen gegen das Eigenkapital Ihres Hauses aufnehmen, bei dem Sie das Darlehen zu Lebzeiten nicht zurückzahlen müssen, solange Sie im Haus wohnen und es nicht verkauft haben.
Wenn Sie den zur Verfügung stehenden Geldbetrag für Ihre Altersvorsorge erhöhen möchten, aber die Idee, einen Kredit zu zahlen, nicht mögen, ist eine umgekehrte Hypothek eine Option, die eine Überlegung wert ist. Es gibt jedoch auch einige Risiken, Kosten und Fallstricke, die Sie beachten sollten.
Die zentralen Thesen
- Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es älteren Hausbesitzern, ihren Eigenheimwert in Bargeld umzuwandeln.
- Das Haus dient als Sicherheit und Rückzahlungen sind nur erforderlich, wenn der Hausbesitzer umzieht oder im Todesfall.
- Es gibt verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, die für verschiedene Zwecke oder Ziele optimiert sind.
- Es gibt auch verschiedene Möglichkeiten, wie Sie das Geld aus der umgekehrten Hypothek erhalten.
Wie sie arbeiten
Bei einer umgekehrten Hypothek leistet ein Kreditgeber Zahlungen an den Hausbesitzer basierend auf einem Prozentsatz des Wertes des Hauses. Wenn der Hausbesitzer stirbt oder aus der Immobilie auszieht, kann eines von drei Dingen passieren:
- Der Hausbesitzer oder die Erben können das Haus verkaufen, um das Darlehen abzubezahlen.
- Der Hausbesitzer oder die Erben können das bestehende Darlehen refinanzieren, um das Haus zu behalten.
- Der Kreditgeber kann ermächtigt werden, das Haus zur Begleichung des Kreditsaldos zu verkaufen.
Obwohl es verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken gibt, einschließlich der von privaten Kreditgebern angebotenen, weisen sie im Allgemeinen die folgenden Merkmale auf:
- Älteren Hausbesitzern werden höhere Kreditsummen angeboten als jüngeren Hausbesitzern. Teurere Häuser qualifizieren sich für größere Kredite.
- Eine umgekehrte Hypothek muss die Hauptschuld gegen das Haus sein. Andere Kreditgeber müssen zurückgezahlt werden oder sich bereit erklären, ihre Kredite an den Haupthypothekeninhaber nachrangig zu machen.
- Finanzierungsgebühren können in den Kreditkosten enthalten sein.
- Der Kreditgeber kann die Rückzahlung verlangen, wenn der Hausbesitzer die Immobilie nicht instand hält, die Immobilie nicht versichert hält, seine Grundsteuern nicht zahlt , Konkurs anmeldet, die Immobilie aufgibt oder Betrug begeht. Der Kreditgeber kann auch eine Rückzahlung verlangen, wenn das Haus verurteilt wird oder der Hausbesitzer einen neuen Eigentümer zum Eigentum hinzufügt, das Objekt ganz oder teilweise untervermietet, die Zoneneinteilung der Immobilie ändert oder zusätzliche Darlehen gegen das Objekt aufnimmt.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
HECM-Darlehen
Umkehrhypotheken gibt es seit den 1960er Jahren, aber die gebräuchlichste Umkehrhypothek ist eine staatlich versicherte Wohneigentums- Umwandlungshypothek (HECM). Diese Hypotheken wurden erstmals 1989 angeboten und werden vom US Department of Housing and Urban Development (HUD) bereitgestellt.
HECMs sind die einzigen von der Bundesregierung begebenen umgekehrten Hypotheken, die die Kosten für die Kreditnehmer begrenzen und garantieren, dass die Kreditgeber die Verpflichtungen erfüllen. Der Hauptnachteil von HECMs besteht darin, dass die maximale Kreditsumme begrenzt ist.
Nicht-HECM-Kredite
Nicht-HECM-Reverse-Hypotheken sind von einer Vielzahl von Kreditinstituten erhältlich. Der Hauptvorteil dieser umgekehrten Hypotheken besteht darin, dass sie Kredite in Beträgen anbieten, die über dem HEMC-Limit liegen. Einer der Nachteile von Nicht-HECM-Krediten besteht darin, dass sie nicht staatlich versichert sind und deutlich teurer als HECM-Kredite sein können.
Jährliche Gesamtkreditkosten
Obwohl der Zinssatz für eine HECM-Hypothek von der Regierung festgelegt wird und die Bereitstellungskosten eines HECM-Darlehens auf 2 % des Wertes des Eigenheims begrenzt sind, können die Gesamtkosten des Darlehens dennoch je nach Kreditgeber variieren. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer bei der Suche nach einem Kreditgeber die Abschlusskosten Dritter, die Hypothekenversicherung und die Servicegebühr berücksichtigen.
Um die Kreditnehmer beim Vergleich der Hypothekenkosten zu unterstützen, müssen Hypothekenanbieter nach dem Bundesgesetz über die Wahrheit in der Kreditvergabe den Kreditnehmern eine Kostenangabe in Form der jährlichen Gesamtkreditkosten ( TALC ) vorlegen. Verwenden Sie diese Nummer, wenn Sie Darlehen von verschiedenen Kreditoren vergleichen. Bedenken Sie jedoch, dass die tatsächlichen Kosten einer umgekehrten Hypothek weitgehend von den gewählten Einkommensoptionen abhängen.
Einkommensoptionen
HECM-Reverse-Hypotheken bieten die größte Vielfalt an einkommensgenerierenden Optionen, einschließlich Pauschalauszahlungen, Kreditlinien, monatlichen Barvorschüssen oder einer beliebigen Kombination davon.
Die Kreditlinie ist vielleicht das interessanteste Merkmal eines HECM-Kredits, da sich der dem Kreditnehmer zur Verfügung stehende Geldbetrag im Laufe der Zeit um die Höhe der Zinsen erhöht. Nicht-HECM-Darlehen bieten weniger Einkommensmöglichkeiten.
Zinsen
Der Zinssatz für HECM-Reverse-Hypotheken ist an den einjährigen Zinssatz der US-Staatsanleihen gebunden. Kreditnehmer haben die Möglichkeit, einen Zinssatz auszuwählen, der sich jedes Jahr oder jeden Monat ändern kann.
Ein jährlich anpassbarer Zinssatz ändert sich um denselben Zinssatz wie jede Erhöhung oder Verringerung des Zinssatzes für einjährige US-Staatsanleihen. Dieser jährlich einstellbare Zinssatz ist auf 2 % pro Jahr oder 5 % über die Laufzeit des Darlehens begrenzt. Eine monatliche Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) beginnt mit einem niedrigeren Zinssatz als der ARM und wird jeden Monat angepasst. Es kann sich während der Laufzeit des Darlehens um 10 % nach oben oder unten bewegen.
Wie Umkehrhypotheken helfen können: Eine Fallstudie
Fast die Hälfte der Senioren ab 70 Jahren, die eine Kreditkarte haben, zahlt nicht jeden Monat ihr Guthaben vollständig zurück, aber umgekehrte Hypotheken können bei diesem Problem helfen.
In „ How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Affect the Credit Outcomes of Senior Households “, einem Arbeitspapier, das von der US-amerikanischen Social Security Administration finanziert und im September 2016 vom Michigan Retirement Research Center der University of Michigan veröffentlicht wurde, berichten die Forscher Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini und Maximilian D. Schmeiser fanden heraus, dass die revolvierenden Kreditkartenschulden sinken, wenn Senioren umgekehrte Hypotheken aufnehmen.
Zwangsvollstreckungen und Zahlungsausfälle werden ebenfalls seltener, zumindest in den drei Jahren nach Abschluss der umgekehrten Hypothek. Am meisten profitierten Senioren, die in den zwei Jahren vor Aufnahme der umgekehrten Hypothek einen Kreditschock erlebten. (Die Forscher definierten einen „Kreditschock“ als einen Rückgang der Kreditwürdigkeit um 25 Punkte oder mehr.) Diese Senioren haben sich möglicherweise aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit nicht für eine andere Art von Eigenheimdarlehen qualifiziert; Die Qualifikation für eine umgekehrte Hypothek hängt nicht von der Kreditwürdigkeit eines Seniors ab.
Die Studie ergab, dass Reverse-Hypothekenkreditnehmer ihre Kreditkartenschulden stärker reduzierten als Kreditnehmer, die andere Arten von Eigenheimkrediten aufgenommen haben (geschlossene Eigenheimkredite, Eigenheimkreditlinien ( Cash-out-Refinanzierungen. Frontsummen und ein erhöhter monatlicher Cashflow durch umgekehrte Hypotheken halfen Senioren, ihre Kreditkartenschulden zu begleichen.
Laut der Studie reduzierten Senioren, die ursprünglich 10.000 US-Dollar mit einer umgekehrten Hypothek abzogen, ihre Kreditkartenschulden im ersten Jahr nach der Aufnahme dieser Summe um 2.364 US-Dollar. Zusätzliche Kreditaufnahmen führten zu minimalen zusätzlichen Schuldentilgungen: Für jede zusätzliche Vorauszahlung von 10.000 US-Dollar zahlten Senioren weitere 166 US-Dollar ab, und für jede zusätzliche 100 US-Dollar an monatlichem Cashflow, die die umgekehrte Hypothek generierte, zahlten Senioren zusätzliche 45 US-Dollar Schulden für das ganze Jahr.
Es ist erwähnenswert, dass diese Studie Kreditnehmer umfasst, die zwischen 2008 und 2011 eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben, eine einzigartig prekäre Zeit in der jüngsten Finanzgeschichte. Eine ähnliche Studie, die während einer Periode wirtschaftlichen Wohlstands durchgeführt wurde, könnte zu anderen Ergebnissen kommen.
Senioren, die eine umgekehrte Hypothek als Lösung für Kreditkartenschulden in Betracht ziehen, sollten bewerten, ob sich die Höhe des Eigenheimkapitals, das sie durch Gebühren und Zinsen für umgekehrte Hypotheken verlieren, in Bezug auf die Höhe der gesparten Kreditkartenzinsen lohnt. Dies ist eine komplexe Berechnung, die am besten von einem Buchhalter oder Finanzplaner durchgeführt wird. Ein Reverse-Hypothekenberater ist möglicherweise nicht sachkundig genug, um diese Frage zu beantworten.
Die Quintessenz
Die Aufnahme eines Darlehens für Ihr Eigenheim ist eine große Entscheidung, die sich auf Ihre aktuellen Finanzen und den Nachlass, den Sie Ihren Erben hinterlassen, auswirkt. Es fallen erhebliche Kosten an, einschließlich der Kreditvergabe, der Bedienung und der Zinsen.
Denken Sie auch daran, dass sich Ihre Schulden bei einer umgekehrten Hypothek mit der Zeit aufgrund der Kreditzinsen erhöhen. Wenn Sie Ihre Meinung zum Darlehen ändern oder aus gesundheitlichen Gründen aus der Immobilie ausziehen müssen, wird der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zur Tilgung der umgekehrten Hypothek verwendet. Abhängig von der Höhe des Darlehens und dem Wert der Immobilie kann nach der Rückzahlung des Darlehens nur noch wenig oder kein Geld übrig bleiben.
Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, sollten Sie das Thema gründlich recherchieren, die Kosten verschiedener Kreditgeber vergleichen und alle Offenlegungsdokumente lesen. Während die Anlage des Erlöses aus einer umgekehrten Hypothek im Allgemeinen nicht ratsam ist, da die Kosten des Darlehens zuzüglich der Zinsen wieder hereingeholt werden müssen, bieten die Erträge aus einer umgekehrten Hypothek möglicherweise die Möglichkeit, andere Elemente Ihres Anlageportfolios neu auszurichten. Berücksichtigen Sie vor der Übernahme der Hypothek den Cashflow, den die umgekehrte Hypothek bietet, und überprüfen Sie die Auswirkungen dieser neuen Einkommensquelle auf Ihre gesamte Anlagestrategie.