11 Fehler unerfahrene Vermieter machen

Während es einfach genug klingt, ein Vermieter zu sein – ein Haus zu kaufen, ein paar Renovierungsarbeiten durchzuführen und es für mehr als die monatliche Hypothekenzahlung zu vermieten – erfordert die erfolgreiche Verwaltung Ihrer eigenen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien die Denkweise eines Geschäftsfachmanns.

Ohne Erfahrung kann es leicht sein, schnell Geld, Zeit und Schlaf zu verlieren, indem diese häufigen neuen Vermieterfehler gemacht werden. (Siehe auch:  5 Dinge, die jeder Immobilienprofi weiß.)

  1. Keine potenziellen Überprüfungen eines potenziellen Mieters. So besorgt Sie auch sein mögen, einen Mieter zu gewinnen und Miete zu zahlen, es lohnt sich nicht, vorwärts zu Kreditauskunft zu erhalten (um die Historie verspäteter Zahlungen, Konten mit Zahlungsverzug usw. zu überprüfen), und nehmen Sie sich Zeit, um Referenzen einschließlich Arbeitgeber und ehemaliger Vermieter zu überprüfen. Auch wenn der Mieter „verzweifelt“ einziehen möchte und den Einzahlungsbetrag sofort vornehmen kann, überprüfen Sie zuerst den Hintergrund. Lassen Sie sich nicht überstürzt oder unter Druck setzen, einen möglicherweise kostspieligen Fehler zu machen.
  2. Ich denke, die Immobilie wird immer vermietet. Bevor Sie eine Immobilie schließen, müssen Sie Ihre eigene finanzielle Due Diligence durchführen und sicherstellen, dass Sie die Hypothek bezahlen können (wenn Sie einen Kredit aufnehmen), falls Sie Monate haben, in denen kein Mieter Miete zahlt. Riskieren Sie keine potenzielle Zwangsvollstreckung und keinen finanziellen Ruin, da Sie keine einfache Cashflow Analyse durchgeführt und keine ausreichenden Mittel zur Deckung der Hypothekenzahlungen bereitgestellt haben, wenn es nur wenige Mieter gibt.
  3. Unterschätzung der Kosten für Reparaturen oder laufende Instandhaltung von Immobilien. Um die Mieter für die Immobilie zu interessieren (und für sie zu bezahlen), müssen Sie sie pflegen. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Miete verlangen, um zumindest einen Teil der laufenden Wartungskosten (dh Lackieren, Reinigen und Teppichreinigen zwischen Mietern) zu decken. Planen Sie auch, Geld entweder aus dem Geschäft oder aus Ihrer eigenen Tasche zu ziehen, falls Sie nicht über das Geld verfügen, das für größere einmalige Reparaturen erforderlich ist (z. B. Reparatur von Bauschäden, Austausch von Geräten usw.).
  4. Betrachten Sie es als Hobby. Der Besitz von Mietobjekten ist ein Geschäft, und um einen Gewinn zu erzielen, müssen Sie es als solches betreiben. Dies bedeutet, dass Sie separate Bankkonten für Einlagen und Ausgaben einrichten, ein Buchhaltungssystem verwenden und einen Steuerberater konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie die Steuern für Ihr Unternehmen korrekt behandeln (und bezahlen!). Wenn Sie sich nicht mit den erforderlichen Ressourcen und Beziehungen ausstatten, verlieren Sie höchstwahrscheinlich Geld. (Siehe auch:  Steuerabzüge für Vermieter.)
  5. Sich auf einen Händedruck verlassen. Im Geschäftsleben kann man sich nicht auf Versprechen verlassen. Für Ihren eigenen Rechtsschutz ist es wichtig, dass Ihre Mieter einen Mietvertrag unterzeichnen, um in der Immobilie zu wohnen und sicherzustellen, dass sie die Vertragsbedingungen verstehen. Wenn Sie Probleme mit Ihrem Mieter haben, benötigen Sie schriftliche, verbindliche Unterlagen (dh einen Mietvertrag), damit der Richter eine Entscheidung treffen kann. Kennen Sie die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf Mietverträge und stellen Sie sicher, dass Sie ein für Ihren Staat geeignetes Formular verwenden. FindLaw.com hat eine staatliche Auflistung der Miet- und Mietvertragsgesetze zusammengestellt.
  6. Fragen zu illegalen Interviews stellen.Sie möchten nicht das Risiko eingehen, einem potenziellen Mieter genügend Gründe zu geben, um Sie wegen Diskriminierung zu verklagen, indem Sie während des Screening-Interviews die falschen Fragen stellen. Das Fair Housing Act des Civil Rights Act von 1968 schreibt vor, dass Sie den Antrag eines Mieters aufgrund von Rasse, Hautfarbe, Religion, nationaler Herkunft, Geschlecht, Familienstand, Behinderung oder Familienstand (dh wenn er Kinder haben möchte) nicht ablehnen können. 
  7. Mieter vernachlässigen. Die Häuser, die Sie vermieten, liegen in Ihrer Verantwortung. Wenn Sie nicht regelmäßig bei Ihren Mietern einchecken und sich über den Zustand der Unterkunft informieren, können Sie nur sich selbst die Schuld geben, wenn etwas schief geht. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie nicht gegen die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf die Privatsphäre von Mietern verstoßen, bevor Sie unangekündigt in der Unterkunft vorbeischauen. Sie können ihnen versehentlich das Recht einräumen, Sie zu verklagen oder von den Bedingungen Ihres Mietvertrags befreit zu werden.
  8. Nicht den staatlichen und lokalen Wohnvorschriften entsprechen. Als Vermieter müssen Sie sicherstellen, dass die Immobilie den Gesundheits- und Sicherheitsstandards entspricht. Wenn Sie sich nicht um das Ende des Rechtsgeschäfts kümmern, haben Ihre Mieter möglicherweise Gründe, gegen die Bestimmungen Ihres Mietvertrags zu verstoßen, Sie möglicherweise zu verklagen und sogar einen Rechtsanspruch auf Ersatz von Schäden oder Verletzungen aufgrund Ihrer Vernachlässigung zu haben.
  9. Eine Räumung verzögern. Es kann ein sehr kostspieliger Fehler sein, das Räumungsverfahren nicht so schnell wie rechtlich einzuleiten. Wenn Sie Probleme mit einem Mieter haben und sich nicht sicher sind, welche Rechte Sie haben oder wie Sie vorgehen sollen, wenden Sie sich so schnell wie möglich an einen Räumungsanwalt. (Siehe auch:  Tipps für den potenziellen Vermieter.)
  10. Keine Durchsetzung der Mietbedingungen. Wenn Sie dargelegt haben, dass verspätete Mietzahlungen eine Strafe nach sich ziehen würden, berechnen Sie diese. Wenn Sie festgestellt haben, dass keine Haustiere erlaubt sind und Ihr neuer Mieter eine Deutsche Dogge kauft, setzen Sie die Strafe durch. Wenn Ihre Mieter feststellen, dass Sie hinsichtlich der Mietbedingungen nachlässig sind, werden sie wahrscheinlich nachziehen. Legen Sie den Standard fest, den Sie einhalten möchten, und setzen Sie ihn durch.
  11. Nicht aufschreiben. Es ist wichtig, dass Sie die Interaktionen mit Ihren Mietern schriftlich dokumentieren, falls Sie sie jemals vor Gericht bringen müssen. Notieren Sie Telefongespräche und bewahren Sie Kopien von E-Mails, Voicemails oder Textnachrichten usw. auf, um Ihre Behauptungen unterstützen zu können.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie Ihre Karriere als Vermieter erfolgreich beginnen sollen, oder befürchten, dass Sie nicht die Zeit haben, um die Arbeit gut auszuführen, sollten Sie mit einer professionellen Immobilienverwaltungsfirma zusammenarbeiten. Befragen Sie mehrere Unternehmen, überprüfen Sie deren Hintergründe und Referenzen und stellen Sie sicher, dass Sie wie Ihre Mieter die Bedingungen eines Vertragsverhältnisses verstehen und diesen zustimmen. (Siehe auch:  Top 10 Merkmale eines rentablen Mietobjekts.)