11 Fehler, die unerfahrene Vermieter machen

Auch wenn es sich als Vermieter leicht anhört – ein Haus zu kaufen, ein paar Renovierungen vorzunehmen und es für mehr als die monatliche Hypothekenzahlung zu vermieten – erfordert die erfolgreiche Verwaltung Ihrer eigenen Anlageimmobilien die Denkweise eines Geschäftsprofis.

Ohne Erfahrung kann es leicht sein, schnell Geld, Zeit und Schlaf zu verlieren, wenn Sie diese häufigen neuen Vermieterfehler machen. (Siehe auch:  5 Dinge, die jeder Immobilienprofi weiß.)

1. Keine angemessenen Kontrollen bei einem potenziellen Mieter durchführen So ängstlich Sie auch sein mögen, einen Mieter zu bekommen und die Miete zu zahlen, es lohnt sich nicht, vorzueilen, ohne zuerst Kreditauskunft zu erhalten (um den Verlauf von verspäteten Zahlungen, überfälligen Konten usw. Auch wenn der Mieter „verzweifelt“ einziehen möchte und die Kaution sofort leisten kann, schauen Sie sich zuerst seine Hintergründe an. Lassen Sie sich nicht überstürzt oder unter Druck setzen, einen möglicherweise kostspieligen Fehler zu machen.
2. Denke, die Immobilie wird immer vermietet. Bevor Sie eine Immobilie abschließen, müssen Sie Ihre eigene finanzielle Due Diligence durchführen und sicherstellen, dass Sie die Hypothek (wenn Sie einen Kredit aufnehmen) bezahlen können, falls Sie Monate haben, in denen kein Mieter Miete zahlt. Riskieren Sie nicht eine potenzielle Zwangsvollstreckung und den finanziellen Ruin, weil Sie es versäumt haben, eine einfache Cashflow Analyse durchzuführen und genügend Mittel vorzuhalten, um die Hypothekenzahlungen zu decken, wenn es nur wenige Mieter gibt.
3. Unterschätzen der Kosten für Reparaturen oder die laufende Instandhaltung der Immobilie. Um das Interesse der Mieter an der Immobilie zu binden (und dafür zu bezahlen), müssen Sie sie instand halten. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Miete verlangen, um zumindest einen Teil der laufenden Wartungskosten (z. B. Maler, Reinigungs- und Teppichreinigung zwischen den Mietern) zu decken. Planen Sie auch, Geld entweder aus dem Geschäft oder aus Ihrer eigenen Tasche zu ziehen, falls Sie nicht über das Geld verfügen, das für größere einmalige Reparaturen erforderlich ist (z. B. Reparatur von Bauschäden, Austausch von Geräten usw.).
4. Betrachtet es als Hobby. Der Besitz von Mietimmobilien ist ein Geschäft, und um Gewinne zu erzielen, müssen Sie es als solches betreiben. Das bedeutet, dass Sie separate Bankkonten für Einlagen und Ausgaben einrichten, ein Buchhaltungssystem verwenden und einen Steuerberater konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie die Steuern für Ihr Unternehmen korrekt behandeln (und bezahlen!). Wenn Sie sich nicht mit den notwendigen Ressourcen und Beziehungen ausstatten, werden Sie höchstwahrscheinlich Geld verlieren. (Siehe auch:  Steuerabzüge für Vermieter von Mietobjekten.)
5. Sich auf einen Händedruck verlassen. Im Geschäft kann man sich nicht auf Versprechen verlassen. Zu Ihrem eigenen Rechtsschutz ist es wichtig, dass Ihre Mieter einen Mietvertrag über den Aufenthalt in der Immobilie unterzeichnen und sicherstellen, dass sie die Vertragsbedingungen verstehen. Wenn Sie Probleme mit Ihrem Mieter haben, benötigen Sie schriftliche, verbindliche Unterlagen (zB einen Mietvertrag), damit der Richter eine Entscheidung treffen kann. Machen Sie sich mit den Gesetzen Ihres Staates in Bezug auf Mietverträge vertraut und stellen Sie sicher, dass Sie ein für Ihren Staat geeignetes Formular verwenden. FindLaw.com hat eine bundesstaatliche Auflistung zu Miet- und Mietvertragsrechten zusammengestellt.
6. Stellen illegaler Interviewfragen.Sie wollen nicht das Risiko eingehen, einem potenziellen Mieter durch die falschen Fragen im Screening-Gespräch ausreichende Gründe für eine Klage wegen Diskriminierung zu geben. Der Fair Housing Act des Civil Rights Act von 1968 verlangt, dass Sie den Antrag eines Mieters nicht aufgrund von Rasse, Hautfarbe, Religion, nationaler Herkunft, Geschlecht, Familienstand, Behinderung oder Familienstand ablehnen können (dh wenn er Kinder haben möchte).
7. Vernachlässigung der Mieter. Die Häuser, die Sie vermieten, liegen in Ihrer Verantwortung. Wenn Sie sich nicht regelmäßig bei Ihren Mietern und dem Zustand der Immobilie erkundigen, sind Sie selbst schuld, wenn etwas schief geht. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie nicht gegen die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf die Privatsphäre der Mieter verstoßen, bevor Sie unangekündigt bei der Unterkunft vorbeischauen. Sie können ihnen versehentlich das Recht einräumen, Sie zu verklagen oder von den Bedingungen Ihres Mietvertrags befreit zu werden.
8. Nicht den staatlichen und lokalen Wohnvorschriften entsprechen. Als Vermieter müssen Sie sicherstellen, dass die Immobilie den Gesundheits- und Sicherheitsstandards entspricht. Wenn Sie sich nicht um Ihre vertraglichen Vereinbarungen kümmern, können Ihre Mieter Grund haben, gegen die Bedingungen Ihres Mietvertrags zu verstoßen, Sie möglicherweise zu verklagen und sogar einen Rechtsanspruch auf Schadensersatz wegen Ihrer Vernachlässigung zu haben.
9. Eine Räumung hinauszögern. Ein Räumungsverfahren nicht so schnell wie möglich einzuleiten, kann ein sehr kostspieliger Fehler sein. Wenn Sie Probleme mit einem Mieter haben und sich über Ihre Rechte oder das weitere Vorgehen nicht sicher sind, wenden Sie sich so schnell wie möglich an einen Räumungsanwalt. (Siehe auch:  Tipps für den zukünftigen Vermieter.)
10. Keine Durchsetzung der Mietbedingungen. Wenn Sie angegeben haben, dass verspätete Mietzahlungen eine Strafe nach sich ziehen, berechnen Sie diese. Wenn Sie festgestellt haben, dass keine Haustiere erlaubt sind und Ihr neuer Mieter eine Deutsche Dogge kauft, setzen Sie die Strafe durch. Wenn Ihre Mieter feststellen, dass Sie in Bezug auf die Bedingungen des Mietvertrags nachlässig sind, werden sie wahrscheinlich nachziehen. Setzen – und durchsetzen – den Standard, den Sie aufrechterhalten möchten.
11. Nicht aufschreiben. Es ist wichtig, dass Sie die Interaktionen mit Ihren Mietern schriftlich dokumentieren, falls Sie sie jemals vor Gericht bringen müssen. Notieren Sie Telefongespräche und bewahren Sie Kopien von E-Mails, Voicemails oder Textnachrichten usw. auf, um Ihre Anschuldigungen untermauern zu können.

Wenn Sie unsicher sind, wie Sie Ihre Karriere als Vermieter erfolgreich starten sollen oder befürchten, dass Sie nicht die Zeit haben, die Arbeit gut zu erledigen, ziehen Sie die Zusammenarbeit mit einer professionellen Hausverwaltung in Betracht. Befragen Sie mehrere Unternehmen, informieren Sie sich über deren Hintergründe und Referenzen und stellen Sie sicher, dass Sie wie Ihre Mieter die Bedingungen eines Vertragsverhältnisses verstehen und akzeptieren. (Siehe auch:  Top 10 Merkmale einer rentablen Mietimmobilie.)