1031 Exchange-Regeln: Was Sie wissen müssen
Bei Immobilien handelt es sich bei einem 1031-Tausch um einen Tausch einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere, bei der die Kapitalertragsteuer aufgeschoben werden kann. Der Begriff, der seinen Namen vom Internal Revenue Service (IRS) Code Section 1031 hat, wird von Maklern, Titelgesellschaften, Investoren und Fußballmüttern verbreitet. Manche Leute bestehen sogar darauf, daraus ein Verb zu machen, wie in: „Lass uns das Gebäude für ein anderes bauen.“
IRS Section 1031 enthält viele bewegliche Teile, die Immobilieninvestoren verstehen müssen, bevor sie ihre Verwendung versuchen. Ein Umtausch kann nur mit ähnlichen Immobilien erfolgen, und die IRS-Regeln beschränken die Verwendung mit Ferienimmobilien. Es gibt auch steuerliche Auswirkungen und Zeitrahmen, die problematisch sein können. Wenn Sie jedoch eine 1031 in Betracht ziehen oder einfach nur neugierig sind, sollten Sie Folgendes über die Regeln wissen.
Die zentralen Thesen
- Ein 1031-Austausch ist ein Tausch von Immobilien, die zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten werden.
- Die getauschten Immobilien müssen in den Augen des IRS als gleichartig angesehen werden, damit die Kapitalertragsteuer aufgeschoben werden kann.
- Bei richtiger Anwendung gibt es keine Begrenzung dafür, wie oft oder wie oft Sie 1031 Umtausche durchführen können.
- Die Regelungen können unter ganz bestimmten Voraussetzungen für einen ehemaligen Hauptwohnsitz gelten.
Was ist Abschnitt 1031?
Im Allgemeinen ist eine 1031-Börse (auch als gleichartige Börse oder Starker bezeichnet) ein Tausch einer Anlageimmobilie gegen eine andere. Obwohl die meisten Swaps als Verkäufe steuerpflichtig sind, müssen Sie zum Zeitpunkt des Umtauschs entweder keine oder nur eine begrenzte Steuer zahlen, wenn Ihr Swap die Anforderungen von 1031 erfüllt.
Tatsächlich können Sie die Form Ihrer Anlage ändern, ohne (wie der IRS es sieht) eine Auszahlung vorzunehmen oder einen Kapitalgewinn zu erfassen. So kann Ihre Investition steuerbegünstigt weiter wachsen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie einen 1031 machen können. Sie können den Gewinn von einer Anlageimmobilie auf eine andere, auf eine andere und eine andere übertragen. Obwohl Sie bei jedem Swap möglicherweise einen Gewinn erzielen, vermeiden Sie Steuern, bis Sie viele Jahre später gegen Bargeld verkaufen. Wenn es dann wie geplant funktioniert, zahlen Sie nur eine Steuer, und das zu einem langfristigen Kapitalertragssatz (derzeit 15% oder 20%, je nach Einkommen – und 0% für einige Steuerzahler mit geringerem Einkommen).
Die meisten Austausche müssen nur von „gleicher Art“ sein – ein rätselhafter Satz, der nicht das bedeutet, was Sie meinen, zu bedeuten. Sie können ein Wohnhaus gegen unbebautes Land oder eine Ranch gegen ein Einkaufszentrum eintauschen. Die Regeln sind überraschend liberal. Sie können sogar ein Geschäft gegen ein anderes austauschen. Aber es gibt Fallen für die Unachtsamen.
Die Vorschrift 1031 gilt für Anlage- und Gewerbeimmobilien, wobei die Regelungen unter bestimmten Voraussetzungen auch für einen früheren Hauptwohnsitz gelten können. Es gibt auch Möglichkeiten, 1031 zum Tauschen von Ferienhäusern zu verwenden – dazu später mehr –, aber diese Lücke ist viel enger als früher.
Um sich für einen 1031-Austausch zu qualifizieren, müssen sich beide Immobilien in den USA befinden
Sonderregeln für abschreibungsfähiges Eigentum
Beim Tausch einer abschreibungsfähigen Immobilie gelten besondere Regeln. Sie kann einen Gewinn auslösen, der als Abschreibungsrückerstattung bekannt ist und als ordentliches Einkommen besteuert wird. Im Allgemeinen können Sie diese Wiedereroberung vermeiden, wenn Sie ein Gebäude gegen ein anderes Gebäude tauschen. Wenn Sie jedoch verbessertes Land mit einem Gebäude gegen unbebautes Land ohne Gebäude austauschen, wird die Abschreibung, die Sie zuvor für das Gebäude geltend gemacht haben, als ordentliches Einkommen wieder erfasst.
Solche Komplikationen sind der Grund, warum Sie professionelle Hilfe benötigen, wenn Sie eine 1031 machen.
Änderungen der 1031-Regeln
Vor der Verabschiedung des neuenTax Cuts and Jobs Act (TCJA) im Dezember 2017 qualifizierten sich einige Umtausche von persönlichem Eigentum – wie Franchise-Lizenzen, Flugzeugen und Ausrüstung – für einen 1031-Umtausch. Jetzt qualifiziert sich nur Immobilien (oder Immobilien) im Sinne von Abschnitt 1031.
Es ist erwähnenswert, dass die TCJA-Vollkostenabrechnung für bestimmte materielle persönliche Gegenstände dazu beitragen kann, diese Änderung des Steuerrechts auszugleichen.
Die TCJA enthält eine Übergangsregel,die einen Austausch 1031 qualifizierten persönlichen Eigentum im Jahr 2018 erlaubt,wenn die ursprüngliche Eigenschaft verkauft wurde oder der Ersatz Eigentum bis zum31. Dezember erworben, 2017. Die Übergangsregel spezifisch für den Steuerzahler ist und erlaubte keinen Reverse 1031 Tausch, bei dem die neue Immobilie gekauft wurde, bevor die alte Immobilie verkauft wird.
Der Austausch von Unternehmensaktien oder Partnerschaftsanteilen hat sich nie qualifiziert – und tut es immer noch nicht –, aber Beteiligungen als gemeinsamer Mieter (TIC) an Immobilien tun es immer noch.
Verzögerter Austausch und Timing-Regeln
Klassisch handelt es sich bei einem Tausch um einen einfachen Tausch einer Immobilie gegen eine andere zwischen zwei Personen. Aber die Chancen, jemanden mit genau der gewünschten Immobilie zu finden, der genau die Immobilie haben möchte, die Sie haben, ist gering. Aus diesem Grund handelt es sich bei den meisten Börsen um verzögerte, Dreiparteien- oder Starker-Austausch (benannt nach dem ersten Steuerfall, der sie erlaubte).
Bei einem verzögerten Umtausch benötigen Sie einen qualifizierten Vermittler (Mittelsmann), der das Geld nach dem „Verkauf“ Ihrer Immobilie hält und damit die Ersatzimmobilie für Sie „kauft“. Dieser Dreiparteientausch wird als Swap behandelt.
Es gibt zwei wichtige Timing-Regeln, die Sie bei einem verzögerten Austausch beachten müssen.
45-Tage-Regel
Der erste bezieht sich auf die Benennung einer Ersatzimmobilie. Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgt, erhält der Vermittler das Geld. Sie können das Geld nicht erhalten, oder es verdirbt die 1031-Behandlung. Außerdem müssen Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie dem Vermittler die Ersatzimmobilie unter Angabe der Immobilie, die Sie erwerben möchten, schriftlich benennen.
Der IRS sagt, dass Sie drei Immobilien benennen können, solange Sie schließlich eine davon schließen. Sie können sogar mehr als drei festlegen, wenn diese unter bestimmte Bewertungstests fallen.
180-Tage-Regel
Die zweite Timing-Regel bei einer verzögerten Börse bezieht sich auf das Closing. Sie müssen die neue Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie schließen.
Die beiden Zeiträume laufen parallel, d.h. Sie beginnen zu zählen, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie abgeschlossen ist. Wenn Sie beispielsweise genau 45 Tage später eine Ersatzimmobilie benennen, haben Sie nur noch 135 Tage Zeit, um sie zu schließen.
Steuerliche Auswirkungen: Bargeld und Schulden
Nach dem Erwerb der Ersatzimmobilie durch den Vermittler können Sie Bargeld übrig haben. Wenn dies der Fall ist, wird der Vermittler es Ihnen nach Ablauf der 180 Tage auszahlen. Dieses Geld – bekannt als „Boot“ – wird als Teilverkaufserlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie besteuert, im Allgemeinen als Kapitalgewinn.
Eine der Hauptarten, wie Menschen bei diesen Transaktionen in Schwierigkeiten geraten, besteht darin, Kredite nicht in Betracht zu ziehen. Sie müssen Hypothekendarlehen oder andere Schulden in Bezug auf die Immobilie, die Sie aufgeben, sowie alle Schulden in Bezug auf die Ersatzimmobilie berücksichtigen. Wenn Sie kein Bargeld zurückerhalten, aber Ihre Haftung sinkt, wird auch dies wie Bargeld für Sie als Einkommen behandelt.
Angenommen, Sie hatten eine Hypothek von 1 Million USD auf dem alten Grundstück, aber Ihre Hypothek auf das neue Grundstück, die Sie im Gegenzug erhalten, beträgt nur 900.000 USD. Sie haben einen Gewinn von 100.000 USD, der auch als „Boot“ eingestuft wird und besteuert wird.
1031s für Ferienhäuser
Sie haben vielleicht Geschichten von Steuerzahlern gehört, die die Vorschrift 1031 genutzt haben, um ein Ferienhaus gegen ein anderes zu tauschen, vielleicht sogar gegen ein Haus, in dem sie sich zur Ruhe setzen möchten, und § 1031 verzögerte die Anerkennung von Gewinnen. Später zogen sie in das neue Anwesen ein, machten es zu ihrem Hauptwohnsitz und planten schließlich, den Kapitalgewinnausschluss von 500.000 US-Dollar zu nutzen. Der Ausschluss ermöglicht es Ihnen, Ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen und zusammen mit Ihrem Ehepartner 500.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen abzusichern, solange Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre dort gelebt haben.
2004 hat der Kongress dieses Schlupfloch verschärft. Ja, Steuerzahler können nach wie vor Ferienwohnungen in Mietobjekte umwandeln und 1031 Tauschgeschäfte tätigen. Beispiel: Sie nutzen Ihr Strandhaus nicht mehr, vermieten es für sechs Monate oder ein Jahr und tauschen es dann gegen eine andere Immobilie ein. Wenn Sie einen Mieter bekommen und sich geschäftsmäßig verhalten, haben Sie das Haus wahrscheinlich zu einer Anlageimmobilie umgebaut, was Ihren 1031-Austausch in Ordnung bringen sollte.
Laut IRS würde das Anbieten der Ferienimmobilie ohne Mieter die Immobilie für einen 1031-Austausch disqualifizieren.
Umzug in eine 1031 Swap Residence
Wenn Sie die getauschte Immobilie als neuen Zweit- oder gar Erstwohnsitz nutzen möchten, können Sie nicht sofort einziehen. Im Jahr 2008 legte der IRS eine Safe-Harbor-Regel fest, nach der er nicht in Frage stellen würde, ob eine Ersatzwohnung im Sinne von Abschnitt 1031 als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie qualifiziert ist. Um diesen Safe-Harbor in jedem der beiden 12-Monats-Zeiträume zu erfüllen direkt nach dem Austausch.
- Sie müssen die Wohneinheit für 14 Tage oder länger an eine andere Person zu einer fairen Miete vermieten.
- Ihre persönliche Nutzung der Wohneinheit darf 14 Tage oder 10 % der Anzahl der Tage während des 12-Monats-Zeitraums, in dem die Wohneinheit zu einem fairen Mietpreis vermietet wird, nicht überschreiten.
Darüber hinaus können Sie nach dem erfolgreichen Tausch einer Ferien- oder Anlageimmobilie gegen eine andere nicht sofort die neue Immobilie in Ihr Haupthaus umwandeln und den Ausschluss von 500.000 USD nutzen.
Vor der Gesetzesänderung im Jahr 2004 konnte ein Investor ein Mietobjekt in einem 1031 Tausch gegen ein anderes Mietobjekt übertragen, das neue Mietobjekt für einen Zeitraum vermieten, für einige Jahre in das Objekt einziehen und es dann unter Ausnutzung von Ausschluss des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes.
Wenn Sie nun eine Immobilie in einer 1031-Börse erwerben und später versuchen, diese Immobilie als Hauptwohnsitz zu verkaufen, gilt der Ausschluss nicht während der Fünfjahresfrist ab dem Datum, an dem die Immobilie in der 1031-Börse gleichartiger Art erworben wurde. Mit anderen Worten, Sie müssen viel länger warten, um die Kapitalertragsteuervergünstigung für den Hauptwohnsitz in Anspruch zu nehmen.
Das Fazit
Eine 1031-Börse kann von versierten Immobilieninvestoren als steuerbegünstigte Strategie zum Vermögensaufbau genutzt werden. Die vielen, komplexen beweglichen Teile erfordern nicht nur das Verständnis der Regeln, sondern auch professionelle Hilfe – selbst für erfahrene Anleger.