10 investigative Fragen an einen Hausverkäufer
Ein Haus ist in der Regel die größte Einzelinvestition, die Sie jemals tätigen werden, und Sie werden wahrscheinlich viel Zeit und Energie damit verbringen, nach dem perfekten Ort zu suchen. Wenn Sie zum Kauf bereit sind, wissen Sie bereits viel über das Haus. Es ist jedoch eine gute Idee, ein wenig mehr Detektivarbeit zu leisten und Antworten auf ein paar Ermittlungsfragen zu erhalten. Dies gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit bei Ihrem Kauf.
Ein Gespräch mit dem Verkäufer, dem Vertreter des Verkäufers und eine Überprüfung der öffentlichen Aufzeichnungen können Detaillücken füllen, die Ihnen helfen, eine bessere Entscheidung zu treffen. Die Kontaktaufnahme mit dem Immobiliengutachter des Landkreises für den Standort des Hauses ist ein guter Ausgangspunkt. Hier sind die zehn Ermittlungsfragen, die Sie einem Hausverkäufer stellen sollten.
Die zentralen Thesen
- Fragen an einen Hausverkäufer sind: Warum verkaufen sie? Und wie lange ist das Haus schon auf dem Markt?
- Was haben sie für das Haus bezahlt? Und was ist im Verkauf enthalten?
- Irgendwelche Belästigungen oder Gefahren (Verkehrsstau, Lärm, Kriminalität oder problematische Nachbarn, Naturgefahren oder bleihaltige Farbe)?
- Wie alt und in welchem Zustand sind Teile des Hauses (zB Dach)? Und größere Reparaturen oder Renovierungen und wenn ja, wann und von wem?
- Was liebten sie am Haus, in der Nachbarschaft und in der Gemeinschaft?
1. Warum verkaufen Sie?
Es gibt viele Gründe, warum Menschen umziehen, einschließlich Arbeitsplatzverlagerung, Wunsch, in ein kleineres/größeres Haus zu ziehen, Lebensereignisse (Heirat, Geburt eines Kindes, Tod des Ehepartners oder andere Gründe) und Ruhestand. Obwohl Sie möglicherweise nicht immer eine wahrheitsgemäße Antwort erhalten, kann die Frage, warum der Verkäufer umzieht, hilfreich sein, um festzustellen, wie viel Verhandlungsspielraum vorhanden ist.
Abhängig vom Grund des Umzugs ist der Verkäufer möglicherweise bereit, ein niedrigeres Angebot anzunehmen, wenn dies bedeutet, dass er schneller von zu Hause weg sein kann. Wenn der Verkäufer es nicht eilig hat, zu verkaufen, kann es natürlich wenig Spielraum für Verhandlungen geben.
2. Dauer auf dem Markt
Einer der Hauptgründe, warum ein Haus lange auf dem Markt bleibt, ist der zu hohe Preis. Diese Fehlbewertung ist oft eine Funktion einer schlechten Strategie.
Je länger ein Haus auf dem Markt bleibt, desto schwieriger wird es zu verkaufen, da das Angebot „abgestanden“ wird und Käufer denken, dass mit der Immobilie von Natur aus etwas nicht stimmt (sonst wäre sie inzwischen verkauft, oder?). Wenn das Haus schon länger auf dem Markt ist, kann der Verkäufer motiviert und verhandlungsbereiter sein.
3.Vorherige Verkaufspreise
Zu wissen, wie viel der Verkäufer bezahlt hat, ist aus mehreren Gründen hilfreich. Erstens zeigt es Ihnen an, ob die Werte auf dem lokalen Markt seit dem Kauf des Hauses durch den Verkäufer gestiegen oder gefallen sind. Zweitens kann es Ihnen dabei helfen, festzustellen, wie offen die Verkäufer für Verhandlungen sind, und hier ist der Grund: Wenn die Verkäufer das Haus zu einem Tiefpunkt gekauft haben, sind sie möglicherweise eher bereit, den Preis zu senken, da sie immer noch einen angemessenen Gewinn erzielen. Wenn Ihre Verkäufer das Haus jedoch zu oder zu einem höheren Preis gekauft haben, sind sie wahrscheinlich nicht bereit, viel – wenn überhaupt – beim Preis zu ändern.
Wenn die Verkäufer Ihnen nicht sagen, was sie bezahlt haben, können Sie dies anhand der öffentlichen Aufzeichnungen herausfinden. Sie sind beim Register of Deeds (oder einem ähnlichen Büro, wie Recorder of Deeds) in dem Bezirk erhältlich, in dem sich die Immobilie befindet.
4. Was ist im Verkauf enthalten?
Alles, was dauerhaft mit dem Haus verbunden ist (z. B. Wasserhähne, Schränke und Jalousien) gilt als Einrichtungsgegenstand und wird im Allgemeinen in einen Hausverkauf einbezogen. Manchmal bestimmen gesetzliche Definitionen, was im Verkauf enthalten ist – und was nicht, aber manchmal kann ein Artikel in eine Grauzone fallen.
Im Zweifelsfall und um Enttäuschungen zu vermeiden, fragen Sie nach, was im Verkauf enthalten ist und lassen Sie es sich schriftlich geben. Achten Sie genau auf Gegenstände wie Outdoor-Spielgeräte, Schuppen, Beleuchtungskörper, Geräte, Fensterbehandlungen, wandmontierte Soundsysteme und alles andere, was Sie bei einem Einzug in die Wohnung vermissen würden.
Auf vielen Immobilienmärkten gilt eine Leuchte als Teil des Hauses, und wenn der Verkäufer sie mitnimmt – weil es sich beispielsweise um einen teuren Kronleuchter handelt – muss er sie zumindest durch eine Grundleuchte ersetzen.
5. Belästigungen oder Problemnachbarn in der Umgebung
Nachbarschaften können von einer Vielzahl von Belästigungen betroffen sein, darunter Geschwindigkeitsüberschreitungen auf Gemeindestraßen, Verkehrsstaus, Lärm (durch Verkehr, Nachbarn, bellende Hunde und/oder Geschäfte in der Nähe), Kriminalität, störende Gerüche (einschließlich Zigarettenrauch ), Abfall, schlechte Wartung, helle Lichter und problematische Nachbarn, die Störungen verursachen. Auch wenn Sie möglicherweise keine besonders detaillierte Antwort erhalten, ist es eine gute Idee, sich zumindest über mögliche Probleme zu informieren, bevor Sie einen Kauf tätigen. Sie können den Verkäufer nicht nur nach Belästigungen fragen, sondern auch die örtliche Polizeidienststelle besuchen, um Kriminalstatistiken für die Nachbarschaft zu recherchieren.
6. Bleifarbe und Naturgefahren
Offenlegungserklärungen dienen dazu, Käufer über den Zustand eines Hauses zu informieren und Verkäufer vor zukünftigen rechtlichen Schritten zu schützen, wenn Probleme festgestellt werden. Während die Angaben je nach Bundesstaat und sogar Landkreis variieren, müssen Verkäufer Angaben zu bestehenden Pfandrechten, bleihaltiger Farbe, Naturgefahren (z. B. Überschwemmungsgebieten), Termitenproblemen, Vorgeschichte von Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen und Mängeln in wichtigen Systemen und/ oder Geräte. Tatsächlich müssen Verkäufer acht Angaben machen; Es ist sinnvoll, nach allen zu fragen, nur für den Fall .
Da es Probleme mit dem Haus geben kann, von denen der Verkäufer weiß, aber gesetzlich nicht zur Offenlegung verpflichtet ist, kann es hilfreich sein, direkt zu fragen: Gibt es potenzielle Probleme mit diesem Haus? Sie können sich frühzeitig über Probleme informieren und die Reparaturkosten verhandeln. Natürlich sollten Sie vor dem Kauf des Hauses dennoch eine umfassende Inspektion durchführen lassen, da es Probleme geben kann, von denen der Verkäufer nichts weiß oder nicht gerne teilt.
7. Frühere Problembedingungen
Obwohl die Offenlegungsregeln von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren, müssen Hausverkäufer Sie im Allgemeinen über aktuelle Probleme mit der Immobilie informieren – aber sie müssen Sie nicht über vergangene Probleme informieren, die behoben wurden. Wenn es bereits behoben ist, warum ist es wichtig zu wissen? Denn es könnte in Zukunft zu einem anderen Problem führen.
Ein undichtes Dach könnte zum Beispiel repariert worden sein – aber was wurde mit dem Wasser gemacht, das auf dem Dachboden gelandet ist? Fragen Sie, ob der Verkäufer Probleme mit dem Haus beheben musste und wie gut die Lösung funktioniert hat. Es ist auch hilfreich herauszufinden, wer die Arbeit gemacht hat, falls es in Zukunft ein ähnliches Problem geben sollte.
8. Alter der Komponenten
Erkundigen Sie sich nach dem Alter und dem Zustand der wichtigsten Komponenten des Hauses, damit Sie auf große Ausgaben vorbereitet sind. Beginnen Sie mit dem Dach: Neuere können je nach Dachmaterial 15 bis 50 Jahre halten. Ein Asphaltdach hält etwa 15 bis 20 Jahre. Wenn es also bereits 15 Jahre alt ist, müssen Sie möglicherweise mit relativ großen Kosten rechnen. Fragen Sie auch nach Heiz- und Kühlsystemen, Geräten, Warmwasserbereitern, Klärgruben, Sanitär- und Elektrosystemen.
9. Größere Reparaturen und Renovierungen
Schlechte Renovierungen, lückenhafte Klempnerarbeiten und mittelmäßige Bauarbeiten können Sie am Ende sowohl finanziell als auch emotional kosten – und sogar in Bezug auf Ihre Gesundheit. Es ist wichtig zu fragen, ob am Haus größere Reparaturen und Renovierungen vorgenommen wurden und wer sie durchgeführt hat: War es ein lizenzierter Auftragnehmer oder ein DIY-Projekt?
Prüfen Sie, ob der Verkäufer eine Baugenehmigung für Reparaturen und Renovierungen vorlegen kann, die eine solche erfordern. Zu diesen Verbesserungen gehören alle baulichen Ergänzungen, die Installation eines neuen Dachs, das Hinzufügen/Versetzen von Steckdosen, das Hinzufügen/Versetzen von Sanitärarmaturen und das Installieren/Ersetzen eines HVAC-Systems (Heizung, Belüftung und Klimaanlage).
Wenn der Verkäufer keine Baugenehmigung hat (vielleicht wurden die Arbeiten von einem früheren Eigentümer ausgeführt), erkundigen Sie sich bei der örtlichen Baubehörde, normalerweise über die Bezirks- oder Stadtbehörden.
Wenn eine Genehmigung hätte erteilt werden müssen – aber nicht – kann der Bauamtsbevollmächtigte die Befugnis haben, den derzeitigen Eigentümer (der Sie beim Kauf des Hauses sein könnten) zu zwingen, die Genehmigung einzuholen und die geltenden Vorschriften zu erfüllen. Dies könnte ein sehr kostspieliges Projekt werden.
10. Was hat dir am besten gefallen?
Diese Frage könnte den Verkäufer auf den Punkt bringen oder etwas persönlich erscheinen. Aber es kann die Person dazu bringen, über das Haus, die Nachbarschaft und die Gemeinschaft zu sprechen. Vielleicht lernst du etwas Positives, das du sonst vielleicht nicht gewusst hättest – die enge Gemeinschaft, den kurzen Spaziergang zur Bibliothek, wie die Sonne am Nachmittag durch die Wohnzimmerfenster scheint, die niedrigen Heizkosten oder die Wildblumen, die wachsen im Sommer auf dem Hügel hinter dem Haus.
Die Quintessenz
Auflistungs- und Marketingmaterialien enthalten viele Details über ein Haus (z. B. die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder und die Quadratmeterzahl) und die Präsentation lässt Sie es aus erster Hand sehen. Aber ein Gespräch mit dem Verkäufer kann Ihnen helfen, genau zu erfahren, worauf Sie sich einlassen könnten. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich mit dem Verkäufer in Verbindung zu setzen, versuchen Sie, einige dieser Fragen von Ihrem Immobilienmakler beantworten zu lassen.