10 Ermittlungsfragen an einen Hausverkäufer
Ein Haus ist normalerweise die größte Einzelinvestition, die Sie jemals getätigt haben, und Sie werden wahrscheinlich viel Zeit und Energie darauf verwenden, nach dem perfekten Ort zu suchen. Wenn Sie bereit sind zu kaufen, wissen Sie bereits viel über das Haus. Es ist jedoch eine gute Idee, etwas mehr Detektivarbeit zu leisten und Antworten auf einige Ermittlungsfragen zu erhalten. Dies gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit bei Ihrem Kauf.
Ein Gespräch mit dem Verkäufer, dem Vertreter des Verkäufers und eine Überprüfung der öffentlichen Aufzeichnungen können detaillierte Lücken füllen, die Ihnen helfen, eine bessere Entscheidung zu treffen. Die Kontaktaufnahme mit dem Immobiliengutachter des Landkreises bezüglich des Standorts des Hauses ist ein guter Ausgangspunkt. Hier sind die zehn Ermittlungsfragen, die Sie einem Hausverkäufer stellen sollten.
Die zentralen Thesen
- Zu den Fragen, die Sie einem Hausverkäufer stellen sollten, gehören: Warum verkaufen sie? Und wie lange ist das Haus schon auf dem Markt?
- Was haben sie für das Haus bezahlt? Und was ist im Verkauf enthalten?
- Belästigungen oder Gefahren (Verkehrsstaus, Lärm, Kriminalität oder problematische Nachbarn, Naturgefahren oder bleihaltige Farbe)?
- Wie alt und in welchem Zustand sind Teile des Hauses (dh Dach)? Und größere Reparaturen oder Renovierungen und wenn ja, wann und von wem?
- Was liebten sie an Haus, Nachbarschaft und Gemeinschaft?
1. Warum verkaufen Sie?
Es gibt viele Gründe, warum Menschen umziehen, einschließlich Arbeitsplatzverlagerung, Wunsch, in ein kleineres / größeres Haus zu gelangen, Lebensereignisse (Heirat, Geburt eines Kindes, Tod eines Ehepartners oder andere Gründe) und Ruhestand. Obwohl Sie möglicherweise nicht immer eine wahrheitsgemäße Antwort erhalten, kann die Frage, warum der Verkäufer umzieht, hilfreich sein, um festzustellen, wie viel Verhandlungsspielraum vorhanden ist.
Abhängig vom Grund des Umzugs ist der Verkäufer möglicherweise bereit, ein niedrigeres Angebot anzunehmen, wenn dies bedeutet, dass er schneller von zu Hause weg sein kann. Wenn der Verkäufer es nicht eilig hat zu verkaufen, gibt es natürlich möglicherweise wenig Verhandlungsspielraum.
2. Zeitdauer auf dem Markt
Einer der Hauptgründe, warum ein Haus lange auf dem Markt bleibt, ist der zu hohe Preis. Diese Fehlbewertung ist oft eine Funktion einer schlechten Strategie.
Je länger ein Haus auf dem Markt bleibt, desto schwieriger wird es, es zu verkaufen, da die Auflistung „abgestanden“ wird und die Käufer der Meinung sind, dass mit der Immobilie von Natur aus etwas nicht stimmt (andernfalls hätte es sich inzwischen verkauft, oder?). Wenn das Haus schon lange auf dem Markt ist, ist der Verkäufer möglicherweise motiviert und eher verhandlungsbereit.
3.Vorherige Verkaufspreise
Zu wissen, wie viel der Verkäufer bezahlt hat, ist aus mehreren Gründen hilfreich. Zunächst erfahren Sie, ob die Werte auf dem lokalen Markt seit dem Kauf des Eigenheims durch den Verkäufer gestiegen oder gefallen sind. Zweitens kann es Ihnen dabei helfen, festzustellen, wie offen die Verkäufer für Verhandlungen sind, und hier ist der Grund: Wenn die Verkäufer das Haus zu einem Tiefpunkt gekauft haben, sind sie möglicherweise eher bereit, den Preis zu senken, da sie immer noch einen angemessenen Gewinn erzielen. Wenn Ihre Verkäufer das Haus jedoch für fast oder mehr als den geforderten Preis gekauft haben, sind sie wahrscheinlich nicht bereit, viel – wenn überhaupt – auf den Preis zu setzen.
Wenn die Verkäufer Ihnen nicht mitteilen, was sie bezahlt haben, können Sie dies anhand der öffentlichen Aufzeichnungen herausfinden. Sie sind im Register of Deeds (oder einem ähnlichen Büro wie Recorder of Deeds) in der Grafschaft erhältlich, in der sich die Immobilie befindet.
4. Was ist im Verkauf enthalten?
Alles, was dauerhaft mit dem Haus verbunden ist (z. B. Wasserhähne, Schränke und Jalousien), wird als Befestigung betrachtet und ist im Allgemeinen in einem Hausverkauf enthalten. Manchmal bestimmen rechtliche Definitionen, was im Verkauf enthalten ist – und was nicht , aber manchmal kann ein Artikel in eine Grauzone fallen.
Wenn Sie Zweifel haben und um Enttäuschungen zu vermeiden, fragen Sie, was im Verkauf enthalten ist, und holen Sie es schriftlich ein. Achten Sie besonders auf Gegenstände wie Spielgeräte im Freien, Schuppen, Beleuchtungskörper, Geräte, Fensterbehandlungen, an der Wand montierte Soundsysteme und alles andere, was Sie bei einem Einzug in das Haus vermissen würden.
In vielen Immobilienmärkten wird eine Leuchte als Teil des Hauses betrachtet, und wenn der Verkäufer sie nimmt – zum Beispiel weil es sich um einen teuren Kronleuchter handelt – muss er sie durch mindestens eine Grundleuchte ersetzen.
5. Gebietsstörungen oder Problemnachbarn
Nachbarschaften können durch eine beliebige Anzahl von Belästigungen beeinträchtigt werden, einschließlich Geschwindigkeitsüberschreitung auf Gemeinschaftsstraßen, Verkehrsstaus, Lärm (durch Verkehr, Nachbarn, bellende Hunde und / oder nahe gelegene Unternehmen), Kriminalität, störende Gerüche (einschließlich Zigarettenrauch ), Müll, schlechte Wartung, helle Lichter und problematische Nachbarn, die Störungen verursachen. Möglicherweise erhalten Sie keine besonders detaillierte Antwort. Es ist jedoch eine gute Idee, zumindest zu versuchen, Probleme zu ermitteln, bevor Sie einen Kauf tätigen. Sie können den Verkäufer nicht nur nach Belästigungen fragen, sondern auch die örtliche Polizeibehörde aufsuchen, um die Kriminalstatistik für die Nachbarschaft zu recherchieren.
6. Bleifarbe und Naturgefahren
Offenlegungserklärungen dienen dazu, Käufer über den Zustand eines Eigenheims zu informieren und Verkäufer vor künftigen rechtlichen Schritten zu schützen, wenn Probleme festgestellt werden. Während die Angaben je nach Bundesstaat und sogar Landkreis unterschiedlich sind, müssen Verkäufer Angaben zu bestehenden Grundpfandrechten, bleihaltigen Farben, Naturgefahren (z. B. Überschwemmungsgebieten), Termitenproblemen, der Geschichte von Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen und Defekten in wichtigen Systemen und / oder Angaben machen oder Geräte. Tatsächlich müssen Verkäufer acht Angaben machen. Es ist sinnvoll, nach allen zu fragen, nur für den Fall .
Da es möglicherweise Probleme mit dem Haus gibt, über die der Verkäufer Bescheid weiß – die jedoch gesetzlich nicht offengelegt werden müssen , kann es hilfreich sein, direkt zu fragen: Gibt es potenzielle Probleme mit diesem Haus? Möglicherweise informieren Sie sich rechtzeitig über Probleme und können Reparaturkosten aushandeln. Natürlich sollten Sie vor dem Kauf des Hauses noch eine umfassende Inspektion durchführen lassen, da es Probleme geben kann, von denen der Verkäufer nichts weiß oder die er nicht gerne teilt.
7. Frühere Problembedingungen
Während die Offenlegungsregeln von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sind, müssen Hausverkäufer Sie im Allgemeinen über aktuelle Probleme mit der Immobilie informieren – sie müssen Sie jedoch nicht über frühere Probleme informieren, die behoben wurden. Wenn es bereits behoben ist, warum ist es wichtig zu wissen? Weil es in Zukunft zu einem anderen Problem führen könnte.
Ein undichtes Dach könnte zum Beispiel repariert worden sein – aber was wurde mit dem Wasser gemacht, das auf dem Dachboden landete? Fragen Sie, ob der Verkäufer Probleme mit dem Haus beheben musste und wie gut die Lösung funktioniert hat. Es ist auch hilfreich herauszufinden, wer die Arbeit ausgeführt hat, falls es in Zukunft ein ähnliches Problem gibt.
8. Alter der Komponenten
Fragen Sie nach dem Alter und dem Zustand der wichtigsten Komponenten des Hauses, damit Sie auf alle möglichen hohen Kosten vorbereitet sind. Beginnen Sie mit dem Dach: Neuere können je nach Dachmaterial eine Lebensdauer von 15 bis 50 Jahren haben. Ein Asphaltdach hält ungefähr 15 bis 20 Jahre. Wenn es also bereits 15 Jahre alt ist, können Sie mit einem ziemlich sofortigen hohen Aufwand rechnen. Fragen Sie auch nach den Heiz- und Kühlsystemen, Geräten, Warmwasserbereitern, Klärgruben, Sanitäranlagen und elektrischen Systemen.
9. Größere Reparaturen und Renovierungen
Schlechte Renovierungen, skizzenhafte Klempnerarbeiten und mittelmäßige Bauarbeiten können Sie sowohl finanziell als auch emotional kosten – und sogar in Bezug auf Ihre Gesundheit. Es ist wichtig zu fragen, ob größere Reparaturen und Renovierungen am Haus durchgeführt wurden und wer sie durchgeführt hat: War es ein lizenzierter Bauunternehmer oder ein DIY-Projekt?
Prüfen Sie, ob der Verkäufer eine Baugenehmigung für Reparaturen und Renovierungen vorlegen kann, für die eine erforderlich ist. Zu diesen Verbesserungen gehören strukturelle Ergänzungen, die Installation eines neuen Daches, das Hinzufügen / Verlegen von Steckdosen, das Hinzufügen / Verlegen von Sanitärarmaturen und das Installieren / Ersetzen einer HLK-Anlage (Heizung, Entlüftung und Klimaanlage).
Wenn der Verkäufer nicht über die Baugenehmigung verfügt (möglicherweise wurden die Arbeiten von einem früheren Eigentümer ausgeführt), wenden Sie sich an die örtliche Bauabteilung, in der Regel über die Bezirks- oder Stadtverwaltung.
Wenn eine Genehmigung hätte erteilt werden sollen – aber nicht , kann der Baubeamte befugt sein, den derzeitigen Eigentümer (der Sie sein könnte, wenn Sie das Haus kaufen) zu zwingen, die Genehmigung zu erhalten und die aktuellen Anforderungen des Codes zu erfüllen. Dies könnte zu einem sehr kostspieligen Projekt werden.
10. Was hat dir am besten gefallen?
Diese Frage könnte den Verkäufer an Ort und Stelle bringen oder persönlich wirken. Aber es kann die Person dazu bringen, über das Haus, die Nachbarschaft und die Gemeinschaft zu sprechen. Vielleicht lernen Sie etwas Positives, das Sie sonst vielleicht nicht gewusst haben – die enge Gemeinschaft, den kurzen Spaziergang zur Bibliothek, die Art und Weise, wie die Sonne am Nachmittag durch die Wohnzimmerfenster scheint, die niedrigen Heizkosten oder die Wildblumen, die wachsen im Sommer auf dem Hügel hinter dem Haus.
Das Fazit
Auflistungs- und Marketingmaterialien enthalten viele Details zu einem Haus (z. B. die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder sowie die Quadratmeterzahl). In der Präsentation können Sie es aus erster Hand sehen. Wenn Sie jedoch mit dem Verkäufer sprechen, können Sie genau erfahren, worauf Sie sich einlassen könnten. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich mit dem Verkäufer in Verbindung zu setzen, versuchen Sie, einige dieser Fragen von Ihrem Immobilienmakler beantworten zu lassen.