10 Hürden für die Schließung eines neuen Hauses
Die Annahme Ihres Kaufangebots für Eigenheime ist so, als würde man während eines Marathons das High des Läufers erreichen. Aber halten Sie den Champagner – das Anwesen gehört noch nicht Ihnen. Nachdem Ihr Kaufangebot angenommen wurde und bevor Sie die Schlüssel erhalten, die üblicherweise als Treuhandkonto bezeichnet werden, müssen Sie viele Hürden überwinden. Wenn Sie auf einen von ihnen stoßen, kann der Kauf durchfallen und Sie wieder an den Start bringen.
Genau wie ein Athlet, der für einen Wettkampf trainiert, können Sie sich auf die entmutigenden letzten Schritte beim Kauf eines Eigenheims vorbereiten. Escrow-Verfahren und -Regeln variieren je nach Bundesland. Hier sind jedoch 10 der häufigsten Probleme, die in diesem Zeitraum auftreten, und was, wenn überhaupt, getan werden kann, um sie zu verhindern oder zu mindern.
Die zentralen Thesen
- Die Treuhandverfahren und -regeln variieren je nach Bundesland. Einige Probleme können jedoch dazu führen, dass Käufer das Geschäft in diesem Zeitraum nicht abschließen können.
- Schädlingsschäden, geringe Einschätzungen, Eigentumsansprüche und Mängel, die bei der Hausinspektion festgestellt wurden, können das Schließen verlangsamen.
- Es kann Fälle geben, in denen der Käufer oder Verkäufer kalte Füße bekommt oder die Finanzierung ausfällt.
- Andere Probleme, die die Schließung verzögern können, sind Häuser in Risikogebieten oder Nichtversicherungen.
- Möglicherweise gibt es Probleme mit der Schätzung nach Treu und Glauben, oder andere Fehler können das Schließen verhindern.
1. Die Termiteninspektion zeigt Schäden
Der Kreditgeber wird eine Schädlingsinspektion im Haus durchführen lassen. Dies geschieht auf Ihre Kosten – normalerweise weniger als 100 US-Dollar , um sicherzustellen, dass keine ernsthaften Schäden durch holzfressende Insekten wie Termiten oder Zimmermannsameisen verursacht werden. Diese Inspektion schützt das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie. Nach dem Einzug verlassen Hausbesitzer, die Termitenprobleme entdecken, häufig das Grundstück und lassen den Kreditgeber die Tasche in der Hand. Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise keine Termiteninspektion, aber es kann in Ihrem besten Interesse sein, eine zu erhalten.
Angenommen, die Inspektion deckt Hinweise auf einen sichtbaren Befall auf. In diesem Fall müssen die Problembereiche möglicherweise behoben werden, bevor die Übertragungsurkunde geschlossen werden kann. Wenn die Probleme zu schwerwiegend sind oder der Verkäufer nicht zahlt, um sie zu beheben, haben Sie die Möglichkeit, wegzugehen, wenn Ihr Kaufvertrag die richtigen Eventualverbindlichkeiten enthält.
2. Die Bewertung ist zu niedrig
Bei Bewertungen handelt es sich um Immobilienbewertungen, die von einer autorisierten Partei durchgeführt werden. Sie werden in der Regel zu Steuerzwecken durchgeführt, um eine Eigenheimfinanzierung zu erhalten oder ein Eigenheim zu verkaufen. Gutachter verwenden verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, beispielsweise die aktuellen Marktwerte für vergleichbare Häuser.
Die Bank wird das Haus beurteilen lassen. Auch dies geht zu Ihren Lasten. Diese Bewertung erfolgt, um das Interesse des Kreditgebers an dem Haus zu schützen. Die Bank möchte sicherstellen, dass das Haus mindestens so viel wert ist, wie Sie dafür bezahlen. Wenn also eine Zwangsvollstreckung eintritt, kann sie ihre Verluste wieder wettmachen. Wenn die Bewertung zu niedrig ist, muss der Verkäufer den Verkaufspreis senken, oder Sie müssen die Differenz in bar bezahlen. Es kann möglich sein, eine günstigere Zweitmeinung von einem anderen Gutachter einzuholen.
3. Der Titel enthält Wolken
Titel Versicherung schützt Sie und die Kreditgeber gegen alle zukünftigen Ansprüche auf das Eigentum. Wenn ein Pfandrecht oder eine Forderung gegen das Eigentum besteht, muss das Problem behoben werden, bevor die Transaktion fortgesetzt werden kann. Es muss einen eindeutigen Titel geben, damit eine Immobilientransaktion fortgesetzt werden kann. Die Eigentumsversicherung deckt Dinge wie das Eigentum Dritter, Fälschungen und Betrug sowie etwaige Grundpfandrechte oder Urteile gegen das Eigentum ab.
Sie müssen eine Titelfirma beauftragen, um während des Treuhandprozesses eine Titelsuche durchzuführen und eine Titelversicherung abzuschließen. Die Titelsuche stellt sicher, dass niemand anderes – der Internal Revenue Service (IRS), der Staat oder ein Verwandter des Verkäufers – einen Rechtsanspruch auf die Immobilie hat, die Sie kaufen möchten.
4. Die Hausinspektion zeigt Mängel an
In die meisten Kaufangebote ist eine Geld verlieren – normalerweise mehrere tausend Dollar , wenn Sie sich entscheiden, das Haus aufgrund der Inspektion nicht zu kaufen.
Denken Sie daran, ernsthaftes Geld ist die Kaution, die Sie hinterlegen, um Ihr Interesse an der Wohnung und Treu und Glauben für den Kauf zu zeigen.
Wenn Sie sich entscheiden, fortzufahren, kann der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer über die Reparatur des Hauses möglicherweise den Kaufprozess verzögern und Ihren Abschluss verzögern. Sie können diese Verzögerung verringern, indem Sie den Verkäufer bitten, Ihnen beim Abschluss Geld gutzuschreiben, um die Reparaturen selbst durchzuführen.
5. Eine Partei bekommt kalte Füße
Der Vertrag enthält berechtigte Gründe für den Rücktritt des Käufers oder Verkäufers ohne Vertragsstrafe, z. B. den Verzicht auf eine Eventualverbindlichkeit oder die Nichteinhaltung einer Frist. Angenommen, Sie entscheiden nach dem Verzicht auf die Eventualverbindlichkeiten, dass Sie den Kauf nicht tätigen möchten. In diesem Fall verlieren Sie Ihr Geld.
Der Grund für diesen Verlust sind die finanziellen Auswirkungen für den Verkäufer. Das verdiente Geld hilft, den Verkäufer für die Zeit zu entschädigen, in der das Haus vom Markt war. Diese Verzögerung erhöht die Zeit, die sie letztendlich zum Verkauf benötigen.
Umgekehrt haben Sie ein gesetzliches Recht, vom Verkäufer Schadensersatz zu verlangen, wenn der Verkäufer aufgrund einer Änderung des Herzens oder weil jemand ein besseres Angebot gemacht hat, zurücktritt.
6. Ihre Finanzierung fällt durch
Versierte Käufer machen keine Angebote für Häuser ohne Kreditzusage erhalten, aus der hervorgeht, dass Sie eine Hypothek in einer bestimmten Höhe erhalten. Versierte Verkäufer akzeptieren wiederum keine Angebote von Käufern, die nicht vorab genehmigt wurden. Wenn Sie ein Verkäufer sind, denken Sie auch daran, dass vorqualifiziert nicht dasselbe ist wie vorab genehmigt.
Einige Dinge können jedoch verhindern, dass ein Kredit geschlossen wird. Möglicherweise haben Sie die Bewerbung belogen, die Zinssätze könnten stark ansteigen, Ihre Arbeitssituation könnte sich ändern oder Ihre Kreditwürdigkeit könnte sinken. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wie Sie solche Probleme vermeiden können. Darüber hinaus schulden Ihnen potenzielle Kreditgeber eine Erklärung, wenn die Finanzierung ausfällt. Rasse, Religion und nationale Herkunft sollten niemals die Träume von Wohneigentum verzögern.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
7. Das Haus befindet sich in einem Gebiet mit hohem Risiko
Sie erhalten ein Dokument, in dem die Naturgefahren aufgeführt sind, die sich während der Übertragungsurkunde in Staaten, in denen ein Bericht über die Offenlegung von Naturgefahren erforderlich ist, auf das Haus auswirken können. Der Kreditgeber kann verlangen, dass Sie eine Risikoversicherung abschließen, die über die Versicherung Ihres Hausbesitzers hinausgeht, wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet. Diese Art der Versicherung kann kostspielig sein. Es sind auch Kosten, die Sie jeden Monat zahlen müssen, bis die Hypothek zurückgezahlt ist oder bis Sie das Haus verkaufen.
Um unangenehme Überraschungen während des Treuhandvertrags zu vermeiden, fragen Sie Ihren Agenten, potenzielle neue Nachbarn oder die Stadtplanungsabteilung, welche Naturgefahren in Ihrem gewünschten Gebiet bestehen. Stellen Sie außerdem fest, welche Art von Zusatzversicherung Sie möglicherweise abschließen müssen und wie viel diese kosten kann, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben.
8. Das Haus ist nicht versicherbar
Wenn ein früherer Hausbesitzer einen größeren Versicherungsanspruch auf das Haus geltend macht, wie z. B. Wasserschäden oder Schimmel, wird dieser in den Versicherungsunterlagen angezeigt. Unternehmen können die Deckung verweigern, weil das Haus ein zu großes Risiko darstellt.
Wenn ein Haus nicht versicherbar ist, können Sie es nur kaufen, wenn Sie ein Bargeldkäufer sind. Kreditgeber verlangen, dass Sie die Hausbesitzer-Versicherung aufrechterhalten, bis Sie die Hypothek abbezahlen.
Selbst wenn Sie ein Bargeldkäufer sind, ist es wahrscheinlich keine gute Idee, ein Haus zu kaufen, das nicht versicherbar ist.
9. Unterschiede zwischen der Schätzung des guten Glaubens und HUD-1
Ihr Kreditgeber sollte Ihnen nach Treu und Glauben eine Schätzung geben, in der die Abschlusskosten aufgeführt sind, die mit der zweimaligen Finanzierung des Eigenheims während des Abschlussprozesses verbunden sind. Das erste Mal erhalten Sie die Vorabgenehmigung für Ihr Darlehen, und das zweite Mal, wenn Sie ein Angebot für eine bestimmte Immobilie abgeben.
Die Schätzung von Treu und Glauben ist ein grober Entwurf der Informationen auf dem HUD-1-Formular, die Sie mindestens 24 Stunden vor dem Schließen erhalten. Wie der Name schon sagt, sollte die Schätzung von Treu und Glauben eine genaue Annäherung an das sein, was Sie tatsächlich zahlen – idealerweise innerhalb von 10%. Denken Sie daran, dass einige skrupellose Kreditgeber versuchen werden, Kunden mit unrealistisch niedrigen Schätzungen zu gewinnen.
Angenommen, dies geschieht, und Sie können den Kreditgeber nicht dazu bringen, die überhöhten Gebühren zurückzunehmen. Dann ist es möglicherweise die beste Option, den Verkäufer zu bitten, den Stichtag zu verlängern und eine alternative Finanzierung sicherzustellen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen, ohne abgezockt zu werden.
10. Fehler verhindern ein pünktliches Schließen
Es gibt viele verschiedene Parteien, die am Schließen des Treuhandvertrags beteiligt sind. Wenn jemand einen Fehler macht, kann sich Ihr Abschluss verzögern. Abhängig von Ihrem Kaufvertrag und dessen Schuld die Verzögerung ist, müssen Sie dem Verkäufer möglicherweise eine Strafe für jeden Tag zahlen, an dem der Abschluss verspätet erfolgt.
Der Verkäufer könnte sich auch weigern, den Stichtag zu verlängern, und das gesamte Geschäft könnte scheitern. Im besten Fall könnte der Verkäufer einfach zustimmen, den Stichtag ohne Vertragsstrafe zu verlängern. Wenn der Deal nicht abgeschlossen wird, muss der Verkäufer schließlich auch von vorne beginnen.
Das Fazit
Die Übertragung des Eigentums an einem Haus ist für alle Parteien stressig. Viele Dinge müssen in kurzer Zeit geschehen, und es kann große Konsequenzen geben, wenn etwas durchfällt.
Selbst wenn alles fair ist, kann der Prozess für Käufer unglaublich stressig sein. Käufer müssen einen komplexen und manchmal ungewohnten Prozess durchlaufen und wichtige Entscheidungen in Bezug auf den wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens treffen. Nehmen Sie sich Zeit, um sich rechtzeitig mit dem Treuhandprozess und seinen möglichen Fallstricken vertraut zu machen. Auf diese Weise sind Sie emotional, intellektuell und finanziell darauf vorbereitet, das Rennen zu beenden und den Deal abzuschließen.