Wie viel Hypothek können Sie sich leisten?
Der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek ist oft die umfangreichste persönliche Investition, die die meisten Menschen tätigen. Wie viel Sie sich leisten können, hängt von mehreren Faktoren ab, nicht nur von dem, was eine Bank Ihnen leihen möchte. Sie müssen nicht nur Ihre Finanzen, sondern auch Ihre Vorlieben und Prioritäten bewerten.
Hier finden Sie alles, was Sie beachten müssen, um festzustellen, wie viel Sie sich leisten können.
Die zentralen Thesen
- Die allgemeine Regel ist, dass Sie sich eine Hypothek leisten können, die das 2- bis 2,5-fache Ihres Bruttoeinkommens beträgt.
- Die gesamten monatlichen Hypothekenzahlungen setzen sich in der Regel aus vier Komponenten zusammen: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (gemeinsam als PITI bekannt).
- Ihre Front-End-Ratio ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die Zahlung Ihrer Hypothek verwendet wird, und sollte im Allgemeinen 28% nicht überschreiten.
- Ihre Back-End-Quote ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der zur Begleichung Ihrer Schulden verwendet wird, und sollte im Allgemeinen 43% nicht überschreiten.
Bestimmen, was eine erschwingliche Hypothek ist
Im Allgemeinen können die meisten potenziellen Hausbesitzer leisten kann, eine Eigenschaft, dass die Kosten zwischen zwei und zwei-und-ein-mal ihrem Jahr zu finanzieren Bruttoeinkommen. Nach dieser Formel kann sich eine Person, die 100.000 US-Dollar pro Jahr verdient, nur eine Hypothek von 200.000 bis 250.000 US-Dollar leisten. Diese Berechnung ist jedoch nur eine allgemeine Richtlinie.
Letztendlich müssen Sie bei der Entscheidung für eine Immobilie mehrere zusätzliche Faktoren berücksichtigen. Zunächst ist es eine gute Idee, zu verstehen, was sich Ihr Kreditgeber leisten kann (und wie er zu dieser Schätzung gelangt ist). Zweitens müssen Sie eine persönliche Introspektion haben und herausfinden, in welcher Art von Zuhause Sie leben möchten, wenn Sie planen, für lange Zeit in dem Haus zu leben, und auf welche anderen Arten von Konsum Sie bereit sind, zu verzichten – oder nicht lebe bei dir zu hause.
Während Immobilien traditionell als sichere langfristige Investition gelten, können Rezessionen und andere Katastrophen (wie die COVID-19-Pandemie) diese Theorie auf die Probe stellen – und angehende Hausbesitzer zum Nachdenken anregen.
Kreditgeberkriterien
Obwohl jeder Hypothekengeber seine eigenen Kriterien für die Erschwinglichkeit beibehält, hängt Ihre Fähigkeit, ein Haus zu kaufen (und die Höhe und die Bedingungen des Darlehens, das Ihnen angeboten wird), hauptsächlich von den folgenden Faktoren ab.
Bruttoeinkommen
Dies ist die Höhe des Einkommens, das ein potenzieller Käufer vor dem Abschluss von Steuern und anderen Verpflichtungen erzielt. Dies gilt im Allgemeinen als Ihr Grundgehalt zuzüglich eines etwaigen Bonuseinkommens und kann Teilzeiteinkommen, Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, Sozialversicherungsleistungen, Invalidität, Unterhalt und Kindergeld umfassen.
Front-End-Verhältnis
Das Bruttoeinkommen spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Front-End-Verhältnisses, auch als Hypotheken-Einkommens-Verhältnis bezeichnet. Dieses Verhältnis ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die monatliche Zahlung Ihrer Hypothek verwendet werden kann. Der Gesamtbetrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung besteht aus PITI bekannt sind : Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (sowohl Sachversicherung als auch private Hypothekenversicherung, falls Ihre Hypothek dies erfordert).
Als Faustregel gilt, dass die Front-End-Ratio basierend auf PITI 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollte. Viele Kreditgeber lassen Kreditnehmer jedoch mehr als 30 % zu, und einige lassen Kreditnehmer sogar mehr als 40 % zu.
Back-End-Verhältnis
Auch bekannt als Debt-to-Income-Ratio (DTI), berechnet sie den Prozentsatz Ihres Bruttoeinkommens, der zur Deckung Ihrer Schulden erforderlich ist. Zu den Schulden zählen Kreditkartenzahlungen, Kindergeld und andere ausstehende Kredite (Auto, Student usw.).
Mit anderen Worten, wenn Sie jeden Monat 2.000 US-Dollar an Schuldendienst zahlen und jeden Monat 4.000 US-Dollar verdienen, beträgt Ihr Verhältnis 50 % – die Hälfte Ihres monatlichen Einkommens wird verwendet, um die Schulden zu begleichen.
Ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 50 % wird Ihnen jedoch nicht dasTraumhaus bescheren. Die meisten Kreditgeber empfehlen, dass Ihr DTI 43% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreitet. Um Ihre maximale monatliche Verschuldung basierend auf diesem Verhältnis zu berechnen, multiplizieren Sie Ihr Bruttoeinkommen mit 0,43 und dividieren Sie es durch 12.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.4
Ihre Kreditwürdigkeit
Wenn die eine Seite der Erschwinglichkeitsmünze das Einkommen ist, dann sind die andere Seite Ihre Schulden.
Hypothekenbanken haben eine Formel entwickelt, um das Risiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen. Die Formel variiert, wird aber im Allgemeinen anhand der Kreditwürdigkeit des Antragstellers bestimmt . Bewerber mit geringer Bonität können mit einem höheren Zinssatz, auch als effektiver Jahreszins (APR) bezeichnet, für ihr Darlehen rechnen. Wenn Sie demnächst ein Haus kaufen möchten, achten Sie auf Ihre Bonitätsauskünfte. Behalten Sie Ihre Berichte genau im Auge. Wenn es ungenaue Einträge gibt, wird es einige Zeit dauern, bis sie entfernt sind, und Sie möchten dieses Traumhaus nicht verpassen, weil etwas nicht Ihre Schuld ist.
So berechnen Sie eine Anzahlung
Die Anzahlung ist der Betrag, den der Käufer zu zahlen leisten können, out-of-pocket für die Residenz, mit Bargeld oder liquide Mittel. Kreditgeber verlangen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20% des Kaufpreises eines Eigenheims, aber viele lassen Käufer ein Eigenheim mit deutlich geringeren Prozentsätzen kaufen. Je mehr Sie einzahlen können, desto weniger Finanzierung benötigen Sie natürlich und desto besser können Sie auf die Bank blicken.
Wenn es sich beispielsweise ein potenzieller Eigenheimkäufer leisten kann, 10% für ein 100.000-Dollar-Haus zu zahlen, beträgt die Anzahlung 10.000 US-Dollar, was bedeutet, dass der Hausbesitzer 90.000 US-Dollar finanzieren muss.
Neben der Höhe der Finanzierung wollen Kreditgeber auch wissen, für wie viele Jahre das Hypothekendarlehen benötigt wird. Eine kurzfristige Hypothek hat höhere monatliche Zahlungen, ist aber während der Laufzeit des Darlehens wahrscheinlich günstiger.
Hauskäufer müssen eine Anzahlung von 20% leisten, um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden.
Wie Kreditgeber entscheiden
Bei der Entscheidung des Hypothekengebers über die Erschwinglichkeit des Eigenheimkaufs spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle, die sich jedoch auf Einkommen, Schulden, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten beschränken. Ein Kreditgeber möchte wissen, wie viel Einkommen ein Antragsteller erzielt, wie viele Anforderungen an dieses Einkommen gestellt werden und welches Potenzial für beides in der Zukunft besteht – kurz gesagt, alles, was seine Rückzahlungsfähigkeit gefährden könnte. Einkommen, Anzahlung und monatliche Ausgaben sind in der Regel grundlegende Kriterien für eine Finanzierung, während Kredithistorie und Score den Zinssatz für die Finanzierung selbst bestimmen.
Persönliche Überlegungen für Hauskäufer
Ein Kreditgeber könnte Ihnen sagen, dass Sie sich einen beträchtlichen Nachlass leisten können, aber können Sie das? Denken Sie daran, dass die Kriterien des Kreditgebers in erster Linie Ihren Bruttolohn und andere Schulden berücksichtigen. Das Problem bei der Verwendung des Bruttoeinkommens ist einfach: Sie kalkulieren bis zu 30 % Ihres Gehaltsschecks ein – aber was ist mit Steuern, FICA Abzügen und Krankenversicherungsprämien? Selbst wenn Sie eine Rückerstattung für Ihre Steuererklärung erhalten, hilft Ihnen das jetzt nicht weiter – und wie viel erhalten Sie zurück?
Aus diesem Grund sind einige Finanzexperten der Meinung, dass es realistischer ist, an Ihr Nettoeinkommen (auch Take-Home-Pay genannt) zu denken und dass Sie nicht mehr als 25% Ihres Nettoeinkommens für Ihre Hypothekenzahlung verwenden sollten. Andernfalls könnten Sie, obwohl Sie die Hypothek möglicherweise monatlich bezahlen können, „ hausarm “ werden.
Die Kosten für die Finanzierung und den Unterhalt Ihres Eigenheims können einen so großen Anteil Ihres Einkommens ausmachen – weit über der nominalen Front-End-Quote –, dass Sie nicht mehr genug Geld haben, um andere freiwillige Ausgaben oder ausstehende Schulden zu decken oder zu sparen für den Ruhestand oder sogar einen regnerischen Tag. Ob Hausarmut zu sein oder nicht, ist meist eine Frage der persönlichen Entscheidung; Eine Hypothek genehmigt zu bekommen bedeutet nicht, dass Sie sich die Zahlungen leisten können.
Überlegungen vor der Hypothek
Berücksichtigen Sie zusätzlich zu den Kriterien des Kreditgebers die folgenden Aspekte, wenn Sie in Betracht ziehen, ob Sie eine Hypothek bezahlen können:
1. Einkommen
Sind Sie auf zwei Einkommen angewiesen, um die Rechnungen zu bezahlen? Ist Ihr Job stabil? Können Sie leicht eine andere Stelle mit gleichem oder besserem Lohn finden, wenn Sie Ihren aktuellen Job verlieren? Wenn das Erreichen Ihres monatlichen Budgets von jedem Cent abhängt, den Sie verdienen, kann selbst eine kleine Reduzierung eine Katastrophe sein.
2. Ausgaben
Bei der Berechnung Ihrer Back-End-Quote werden die meisten Ihrer aktuellen Schuldenkosten berücksichtigt, aber Sie sollten zukünftige Kosten wie das College für Ihre Kinder (wenn Sie welche haben) oder Ihre Hobbys berücksichtigen, wenn Sie in Rente gehen.
3. Lebensstil
Sind Sie bereit, Ihren Lebensstil zu ändern, um das gewünschte Haus zu bekommen? Wenn Sie weniger Fahrten ins Einkaufszentrum und eine kleine Straffung des Budgets nicht stören, kann es gut sein, ein höheres Back-End-Verhältnis anzuwenden. Wenn Sie keine Anpassungen vornehmen können oder bereits über mehrere Kreditkartenkonten verfügen, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und bei der Wohnungssuche einen konservativeren Ansatz wählen.
4. Persönlichkeit
Keine zwei Menschen haben die gleiche Persönlichkeit, unabhängig von ihrem Einkommen. Manche Menschen können nachts ruhig schlafen, weil sie wissen, dass sie für die nächsten 30 Jahre 5.000 US-Dollar pro Monat schulden, während andere sich über eine halb so hohe Zahlung Sorgen machen. Die Aussicht, das Haus zu refinanzieren, um sich Zahlungen für ein neues Auto leisten zu können, würde einige Leute verrückt machen, während sie andere überhaupt nicht beunruhigen.
Kosten jenseits der Hypothek
Während die Hypothek zweifellos die größte finanzielle Verantwortung des Eigenheims ist, gibt es viele zusätzliche Ausgaben, von denen einige auch nach der Tilgung der Hypothek nicht verschwinden. Kluge Käufer tun gut daran, die folgenden Punkte im Hinterkopf zu behalten:
1. Grundsteuern
Wenn Sie ein Haus besitzen, müssen Sie damit rechnen, Grundsteuern zu zahlen, und zu wissen, wie viel Sie schulden werden, ist ein wichtiger Teil des Budgets eines Hauskäufers. Die Stadt, Gemeinde oder der Landkreis legt Ihre Grundsteuer basierend auf Ihrer Haus- und Grundstücksgröße und anderen Kriterien fest, einschließlich der örtlichen Immobilienbedingungen und des Marktes.
Nach Angaben der Steuerstiftung beträgt der landesweit effektive Durchschnittssatz für die Grundsteuer 1,1 % des Immobilien-Schätzwertes. Dieser Betrag variiert je nach Bundesstaat, und einige Bundesstaaten weisen niedrigere Grundsteuern auf als andere. New York liegt zum Beispiel bei durchschnittlich 1,4 %, aber in Oklahoma bei 0,88 %. Sie müssen immer die Grundsteuer bezahlen, auch wenn Ihre Hypothek vollständig abbezahlt ist.
2. Hausratversicherung
Jeder Hausbesitzer benötigt eine Hausratversicherung, um sein Eigentum und seinen Besitz gegen Naturkatastrophen und vom Menschen verursachte Katastrophen wie Tornados oder Diebstahl zu schützen. Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie die für Ihre Situation geeignete Versicherung abrechnen. Die meisten Hypothekenbanken erlauben Ihnen nicht, ein Haus ohne eine Hausratversicherung zu kaufen, die den Kaufpreis ihres Hauses abdeckt. Tatsächlich müssen Sie möglicherweise einen Nachweis über eine Hausratversicherung vorlegen, um von Ihrem Hypothekengeber genehmigt zu werden.
Im Jahr 2018, den neuesten Statistiken, die Anfang 2021 verfügbar waren, betrug die durchschnittliche Prämie für die gängigste Art der Hausratversicherung in den USA etwa 1.200 US-Dollar. Der Betrag erhöht sich jedoch je nach Art der Versicherung, die Sie benötigen, und dem Staat, in dem Sie wohnen.
3. Wartung
Selbst wenn Sie ein neues Zuhause bauen, bleibt es nicht für immer neu, ebenso wenig wie die teuren Geräte wie Herde, Geschirrspüler und Kühlschränke. Das gleiche gilt für das Dach des Hauses, den Ofen, die Auffahrt, den Teppich und sogar die Farbe an den Wänden. Wenn Sie bei der ersten Hypothekenzahlung arm an Haus sind, könnten Sie sich in einer schwierigen Situation wiederfinden, wenn sich Ihre Finanzen nicht verbessert haben, bis Ihr Haus größere Reparaturen erfordert.
4. Dienstprogramme
Wärme, Versicherung, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Kabelfernsehen und Telefondienste kosten Geld. Diese Aufwendungen sind weder in der Front-End-Quote enthalten noch werden sie in der Back-End-Quote berechnet. Dennoch sind sie für die meisten Hausbesitzer unumgänglich.
5. Vereinsgebühren
Viele Eigentumswohnungen und Genossenschaften und bestimmte Wohnviertel oder geplante Gemeinden erheben monatliche oder jährliche Vereinsgebühren. Manchmal betragen diese Gebühren weniger als 100 USD pro Jahr. manchmal sind es mehrere hundert Dollar pro Monat. Einige Gemeinden umfassen Rasenpflege, Schneeräumung, einen Gemeinschaftspool und andere Dienstleistungen.
Einige Gebühren werden nur für die Verwaltungskosten für den Betrieb der Community verwendet. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass zwar immer mehr Kreditgeber Verbandsgebühren in die Front-End-Quote einbeziehen, diese Gebühren jedoch im Laufe der Zeit wahrscheinlich steigen werden.
6. Möbel und Dekor
Werfen Sie vor dem Kauf eines neuen Hauses einen genauen Blick auf die Anzahl der Räume, die eingerichtet werden müssen und die Anzahl der Fenster, die abgedeckt werden müssen.
Die Quintessenz
Die Kosten für ein Eigenheim sind die größten Einzelausgaben, mit denen die meisten Menschen jemals konfrontiert werden. Nehmen Sie sich Zeit, um zu rechnen, bevor Sie solch eine enorme Verschuldung übernehmen. Nachdem Sie die Zahlen gezählt haben, überlegen Sie sich Ihre Situation und denken Sie über Ihren Lebensstil nach – nicht nur jetzt, sondern in den nächsten ein oder zwei Jahrzehnten. Überlegen Sie vor dem Kauf Ihres neuen Eigenheims nicht nur, was es kostet, sondern auch, wie sich Ihre zukünftigen Hypothekenzahlungen auf Ihr Leben und Ihr Budget auswirken. Holen Sie sich dann Kreditschätzungen für die Art von Haus, die Sie von mehreren verschiedenen Kreditgebern kaufen möchten, um Informationen über die Art der Angebote zu erhalten, die Sie erhalten können.