Wie viel Hypothek können Sie sich leisten?

Der Kauf von Immobilien mit einer Hypothek ist oft die umfangreichste persönliche Investition, die die meisten Menschen tätigen. Wie viel Sie sich leisten können, um Kredite aufzunehmen, hängt von mehreren Faktoren ab, nicht nur davon, was eine Bank bereit ist, Ihnen Kredite zu gewähren. Sie müssen nicht nur Ihre Finanzen, sondern auch Ihre Vorlieben und Prioritäten bewerten.

Hier finden Sie alles, was Sie beachten müssen, um festzustellen, wie viel Sie sich leisten können.

Die zentralen Thesen

  • Die allgemeine Regel ist, dass Sie sich eine Hypothek leisten können, die das 2- bis 2,5-fache Ihres Bruttoeinkommens beträgt.
  • Die monatlichen Hypothekenzahlungen setzen sich in der Regel aus vier Komponenten zusammen: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (zusammen als PITI bezeichnet).
  • Ihre Front-End-Quote ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die Zahlung Ihrer Hypothek verwendet wird, und sollte im Allgemeinen 28% nicht überschreiten.
  • Ihre Back-End-Quote ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der zur Begleichung Ihrer Schulden verwendet wird, und sollte im Allgemeinen 43% nicht überschreiten.

Feststellen, was eine erschwingliche Hypothek ist

Im Allgemeinen können es sich die meisten potenziellen Hausbesitzer leisten, eine Immobilie zu finanzieren, die das Zwei- bis Zweieinhalbfache ihres jährlichen Bruttoeinkommens kostet. Nach dieser Formel kann sich eine Person, die 100.000 USD pro Jahr verdient, nur eine Hypothek von 200.000 bis 250.000 USD leisten. Diese Berechnung ist jedoch nur eine allgemeine Richtlinie.

Letztendlich müssen Sie bei der Entscheidung für eine Immobilie mehrere zusätzliche Faktoren berücksichtigen. Erstens ist es eine gute Idee, ein Verständnis dafür zu haben, was sich Ihr Kreditgeber leisten kann (und wie es zu dieser Schätzung gekommen ist). Zweitens müssen Sie eine persönliche Selbstbeobachtung durchführen und herausfinden, in welcher Art von Zuhause Sie leben möchten, wenn Sie lange im Haus leben möchten und auf welche anderen Arten von Konsum Sie verzichten möchten oder nicht lebe in deinem Haus.



Während Immobilien traditionell als sichere langfristige Investition angesehen werden, können Rezessionen und andere Katastrophen (wie die COVID-19-Pandemie) diese Theorie auf die Probe stellen – und potenzielle Hausbesitzer dazu bringen, zweimal nachzudenken.

Kriterien der Kreditgeber

Während jeder Hypothekengeber seine eigenen Kriterien für die Erschwinglichkeit beibehält, hängt Ihre Fähigkeit zum Kauf eines Eigenheims (und die Größe und die Bedingungen des Darlehens, das Ihnen angeboten wird) immer hauptsächlich von den folgenden Faktoren ab.

Bruttoeinkommen

Dies ist die Höhe des Einkommens, das ein potenzieller Käufer von Eigenheimen vor dem Abschluss von Steuern und anderen Verpflichtungen erzielt. Dies gilt im Allgemeinen als Ihr Grundgehalt zuzüglich etwaiger Bonuseinnahmen und kann Teilzeiteinkommen, Selbstständigkeitseinkommen, Sozialversicherungsleistungen, Behinderung, Unterhalt und Kindergeld umfassen.

Front-End-Verhältnis

Das Bruttoeinkommen spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Front-End-Verhältnisses, auch als Hypotheken-Einkommens-Verhältnis bezeichnet. Dieses Verhältnis ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die monatliche Zahlung Ihrer Hypothek verwendet werden kann. Der Gesamtbetrag, aus dem Ihre monatliche Hypothekenzahlung besteht, besteht aus PITI bezeichnet werden : Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (sowohl Sachversicherungen als auch private Hypothekenversicherungen, falls dies für Ihre Hypothek erforderlich ist).

Eine gute Faustregel ist, dass das auf PITI basierende Front-End-Verhältnis 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollte. Viele Kreditgeber lassen die Kreditnehmer jedoch mehr als 30% und einige sogar 40% der Kreditnehmer.

Back-End-Verhältnis

Es wird auch als Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) bezeichnet und berechnet den Prozentsatz Ihres Bruttoeinkommens, der zur Deckung Ihrer Schulden erforderlich ist. Zu den Schulden zählen Kreditkartenzahlungen, Kindergeld und andere ausstehende Kredite (Auto, Student usw.).

Mit anderen Worten, wenn Sie jeden Monat 2.000 USD an Schuldendienstleistungen zahlen und jeden Monat 4.000 USD verdienen, beträgt Ihre Quote 50% – die Hälfte Ihres monatlichen Einkommens wird zur Begleichung der Schulden verwendet.

Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 50% bringt Ihnen jedoch nicht dasTraumhaus. Die meisten Kreditgeber empfehlen, dass Ihr DTI 43% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreitet. Um Ihre maximale monatliche Verschuldung anhand dieses Verhältnisses zu berechnen, multiplizieren Sie Ihr Bruttoeinkommen mit 0,36 und dividieren Sie es durch 12.



Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.4

Ihr Kredit-Score

Wenn eine Seite der Erschwinglichkeitsmünze das Einkommen ist, dann ist die andere Seite Ihre Schuld.

Hypothekengeber haben eine Formel entwickelt, um das Risiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen. Die Formel variiert, wird jedoch im Allgemeinen anhand der Kreditwürdigkeit des Antragstellers bestimmt . Antragsteller mit einer niedrigen Kreditwürdigkeit können damit rechnen, für ihr Darlehen einen höheren Zinssatz, auch als jährlicher Prozentsatz (APR) bezeichnet, zu zahlen. Wenn Sie bald ein Haus kaufen möchten, achten Sie auf Ihre Kreditauskünfte. Achten Sie darauf, Ihre Berichte im Auge zu behalten. Wenn es ungenaue Einträge gibt, wird es einige Zeit dauern, bis sie entfernt sind, und Sie möchten dieses Traumhaus nicht verpassen, weil etwas nicht Ihre Schuld ist.

So berechnen Sie eine Anzahlung

Die Anzahlung ist der Betrag, den sich der Käufer leisten kann, um den Wohnsitz aus eigener Tasche mit Bargeld oder liquiden Mitteln zu bezahlen. Kreditgeber verlangen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20% des Kaufpreises eines Eigenheims, aber viele lassen Käufer ein Eigenheim mit deutlich geringeren Prozentsätzen kaufen. Je mehr Sie ablegen können, desto weniger Finanzmittel benötigen Sie und desto besser sehen Sie die Bank.

Wenn es sich ein potenzieller Käufer von Eigenheimen beispielsweise leisten kann, 10% für ein Haus mit 100.000 USD zu zahlen, beträgt die Anzahlung 10.000 USD, was bedeutet, dass der Hausbesitzer 90.000 USD finanzieren muss.

Neben der Höhe der Finanzierung möchten die Kreditgeber auch wissen, für wie viele Jahre das Hypothekendarlehen benötigt wird. Eine kurzfristige Hypothek hat höhere monatliche Zahlungen, ist jedoch über die Laufzeit des Darlehens wahrscheinlich günstiger.



Hauskäufer müssen eine Anzahlung von 20% leisten, um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden.

Wie Kreditgeber entscheiden

Bei der Entscheidung des Hypothekengebers über die Erschwinglichkeit von Eigenheimkäufern spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle, die sich jedoch auf Einkommen, Schulden, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten beschränken. Ein Kreditgeber möchte wissen, wie viel Einkommen ein Antragsteller erzielt, wie viele Anforderungen an dieses Einkommen bestehen und welches Potenzial für beide in der Zukunft besteht – kurz gesagt, alles, was seine Fähigkeit zur Rückzahlung gefährden könnte. Einnahmen, Anzahlungen und monatliche Ausgaben sind im Allgemeinen Basisqualifikationsmerkmale für die Finanzierung, während die Bonität und der Score den Zinssatz für die Finanzierung selbst bestimmen.

Persönliche Überlegungen für Käufer von Eigenheimen

Ein Kreditgeber könnte Ihnen sagen, dass Sie sich einen beträchtlichen Nachlass leisten können, aber können Sie? Denken Sie daran, dass die Kriterien des Kreditgebers in erster Linie Ihren Bruttolohn und andere Schulden betreffen. Das Problem bei der Verwendung des Bruttoeinkommens ist einfach: Sie berücksichtigen bis zu 30% Ihres Gehaltsschecks – aber was ist mit Steuern, FICA Abzügen und Krankenkassenprämien? Selbst wenn Sie eine Rückerstattung für Ihre Steuererklärung erhalten, hilft Ihnen das jetzt nicht weiter – und wie viel erhalten Sie zurück?

Aus diesem Grund halten es einige Finanzexperten für realistischer, in Bezug auf Ihr Nettoeinkommen (auch bekannt als Take-Home-Pay) zu denken, und Sie sollten nicht mehr als 25% Ihres Nettoeinkommens für Ihre Hypothekenzahlung verwenden. Andernfalls könnten Sie, obwohl Sie die Hypothek möglicherweise monatlich bezahlen können, „ hausarm “ werden.

Die Kosten für die Bezahlung und Instandhaltung Ihres Hauses könnten einen so großen Prozentsatz Ihres Einkommens ausmachen – weit über dem nominalen Front-End-Verhältnis , dass Sie nicht mehr genug Geld haben, um andere Ermessensausgaben oder ausstehende Schulden zu decken oder zu sparen für den Ruhestand oder sogar einen regnerischen Tag. Ob man arm an einem Haus ist oder nicht, ist meistens eine Frage der persönlichen Wahl. Die Genehmigung einer Hypothek bedeutet nicht, dass Sie sich die Zahlungen leisten können.

Überlegungen vor der Hypothek

Berücksichtigen Sie zusätzlich zu den Kriterien des Kreditgebers die folgenden Punkte, wenn Sie über Ihre Fähigkeit nachdenken, eine Hypothek zu bezahlen:

Einkommen

Verlassen Sie sich auf zwei Einkommen, um die Rechnungen zu bezahlen? Ist Ihr Job stabil? Können Sie leicht eine andere Position finden, die den gleichen oder einen besseren Lohn zahlt, wenn Sie Ihren aktuellen Job verlieren? Wenn die Einhaltung Ihres monatlichen Budgets von jedem Cent abhängt, den Sie verdienen, kann selbst eine kleine Reduzierung eine Katastrophe sein.

Kosten

Die Berechnung Ihres Back-End-Verhältnisses umfasst den größten Teil Ihrer aktuellen Schuldenkosten. Sie sollten jedoch zukünftige Kosten wie das College für Ihre Kinder (falls vorhanden) oder Ihre Hobbys berücksichtigen, wenn Sie in den Ruhestand gehen.

Lebensstil

Sind Sie bereit, Ihren Lebensstil zu ändern, um das gewünschte Haus zu erhalten? Wenn Sie weniger Fahrten zum Einkaufszentrum und eine geringfügige Budgetkürzung nicht stören, kann die Anwendung eines höheren Back-End-Verhältnisses gut funktionieren. Wenn Sie keine Anpassungen vornehmen können oder bereits mehrere Guthaben auf Kreditkartenkonten haben, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und bei der Wohnungssuche konservativer vorgehen.

Persönlichkeit

Keine zwei Menschen haben die gleiche Persönlichkeit, unabhängig von ihrem Einkommen. Einige Menschen können nachts tief und fest schlafen, weil sie wissen, dass sie für die nächsten 30 Jahre 5.000 USD pro Monat schulden, während andere sich über eine Zahlung ärgern, die halb so groß ist. Die Aussicht, das Haus zu refinanzieren, um sich Zahlungen für ein neues Auto leisten zu können, würde einige Leute verrückt machen, während andere sich überhaupt keine Sorgen machen.

Kosten jenseits der Hypothek

Während die Hypothek zweifellos die größte finanzielle Verantwortung für Wohneigentum darstellt, gibt es viele  zusätzliche Kosten, von denen einige auch nach der Tilgung der Hypothek nicht wegfallen. Intelligente Käufer sollten die folgenden Punkte beachten:

Grundsteuern

Wenn Sie ein Haus besitzen, müssen Sie damit rechnen, Grundsteuern zu zahlen, und zu verstehen, wie viel Sie schulden, ist ein wichtiger Teil des Budgets eines Hauskäufers. Die Stadt, Gemeinde oder der Landkreis legt Ihre Grundsteuer basierend auf Ihrer Haus- und Grundstücksgröße und anderen Kriterien fest, einschließlich der örtlichen Immobilienbedingungen und des Marktes.

Nach Angaben der Steuerstiftung beträgt der landesweite effektive Durchschnittssatz für Grundsteuern 1,1% des geschätzten Wertes des Eigenheims. Dieser Betrag variiert je nach Bundesstaat, und einige Bundesstaaten weisen niedrigere Grundsteuern auf als andere. Zum Beispiel ist New York durchschnittlich 1,4%, aber Oklahoma ist 0,88%. Sie müssen immer die Grundsteuer bezahlen, auch wenn Ihre Hypothek vollständig zurückgezahlt ist.

Hausratsversicherung

Jeder Hausbesitzer benötigt eine Hausversicherung, um sein Eigentum und seinen Besitz vor Naturkatastrophen und von Menschen verursachten Katastrophen wie Tornados oder Diebstahl zu schützen. Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie die für Ihre Situation geeignete Versicherung auspreisen. Die meisten Hypothekenbanken lassen Sie kein Haus ohne Hausversicherung kaufen, die den Kaufpreis ihres Hauses abdeckt. In der Tat müssen Sie möglicherweise einen Nachweis über die Hausversicherung vorlegen, der von Ihrem Hypothekengeber genehmigt werden muss.

Nach den neuesten Statistiken aus dem Jahr 2018, die Anfang 2021 verfügbar waren, lag die durchschnittliche Prämie für die häufigste Art der Hausversicherung in den USA bei etwa 1.200 USD. Der Betrag steigt jedoch in Abhängigkeit von der Art der Versicherung, die Sie benötigen, und dem Staat, in dem Sie wohnen.

Instandhaltung

Selbst wenn Sie ein neues Zuhause bauen, wird es nicht für immer neu bleiben, ebenso wenig wie die teuren bedeutenden Geräte wie Öfen, Geschirrspüler und Kühlschränke. Gleiches gilt für das Dach, den Ofen, die Auffahrt, den Teppich und sogar die Farbe an den Wänden des Hauses. Wenn Sie bei der ersten Hypothekenzahlung arm an Haus sind, könnten Sie sich in einer schwierigen Situation befinden, wenn sich Ihre Finanzen nicht verbessert haben, bis Ihr Haus erhebliche Reparaturen erfordert.

Dienstprogramme

Wärme, Versicherung, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Kabelfernsehen und Telefondienste kosten Geld. Diese Kosten sind weder im Front-End-Verhältnis enthalten noch werden sie im Back-End-Verhältnis berechnet. Trotzdem sind sie für die meisten Hausbesitzer unvermeidlich.

Vereinsgebühren

Viele Eigentumswohnungen und Genossenschaften sowie bestimmte Wohnviertel oder geplante Gemeinden berechnen monatliche oder jährliche Vereinsgebühren. Manchmal betragen diese Gebühren weniger als 100 USD pro Jahr. In anderen Fällen sind es mehrere hundert Dollar pro Monat. Einige Gemeinden umfassen Rasenpflege, Schneeräumung, einen Gemeinschaftspool und andere Dienstleistungen.

Einige Gebühren werden nur für die Verwaltungskosten für den Betrieb der Community verwendet. Es ist wichtig zu bedenken, dass eine zunehmende Anzahl von Kreditgebern zwar Verbandsgebühren in das Front-End-Verhältnis einbezieht, diese Gebühren jedoch im Laufe der Zeit wahrscheinlich steigen werden.

Möbel und Dekor

Bevor Sie ein neues Haus kaufen, sollten Sie sich die Anzahl der Räume, die eingerichtet werden müssen, und die Anzahl der Fenster, die abgedeckt werden müssen, genau ansehen.

Das Fazit

Die Kosten für ein Haus sind die größten persönlichen Ausgaben, denen die meisten Menschen jemals gegenüberstehen werden. Nehmen Sie sich Zeit, um zu rechnen, bevor Sie solch eine enorme Verschuldung übernehmen. Nachdem Sie die Zahlen eingegeben haben, überlegen Sie sich Ihre Situation und denken Sie über Ihren Lebensstil nach – nicht nur jetzt, sondern in den nächsten ein oder zwei Jahrzehnten. Überlegen Sie sich vor dem Kauf Ihres neuen Eigenheims nicht nur, was der Kauf kostet, sondern auch, wie sich Ihre zukünftigen Hypothekenzahlungen auf Ihr Leben und Ihr Budget auswirken.